专家：悉尼房产泡沫破灭在即，将在未来两年崩盘！下一个就是奥克兰？

（一）穆迪因房市下调澳洲四大银行评级

本周，世界著名评级机构穆迪下调了澳洲四大银行的信用评级——穆迪将ANZ银行（澳洲）、澳大利亚联邦银行（CBA）、澳大利亚国民银行（NAB）和Wesstpac西太平洋银行（澳洲）的评级均从Aa2下调至Aa3。

除了四大银行，澳洲的一些中小银行，诸如Members Equity Bank（成员股票银行）、Bendigo & Adelaide Bank（本迪戈&阿德莱德银行）和澳洲信贷联盟(Credit Union Australia，CUA)等也都被穆迪下调评级。由此可见，穆迪对澳洲金融业非常不看好。

穆迪表示，之所以大规模下调澳洲各个银行的信用评级主要是因为澳洲的房地产泡沫已经非常严重，几乎到了不可收拾的局面——在过去的五年，悉尼的房屋中位价足足上涨了81%。但眼下，澳洲房市的泡沫似乎已经到了破裂的边缘，有关机构预测，悉尼的房价将在未来两年下跌。

（二）专家：悉尼的房价在未来两年下跌

1.咨询机构BIS Oxford Economics

澳洲建筑业咨询机构BIS Oxford Economics预测，在悉尼，别墅和公寓的价格将在2020年之前下跌5%；在墨尔本和布里斯班，公寓的价格也将大幅下降——布里斯班的公寓价格将在2020年下降7%。

2.经济分析师 Angie Zigomanis

著名经济分析师Angie Zigomanis表示，投资回报下跌是房地产下滑的主要驱动因素之一。随着澳洲各大银行信用评级的普遍下滑，更严格的贷款政策已经呼之欲出，而这必将极大影响悉尼的房市。

著名经济分析师Angie Zigomanis

3.毕马威

著名会计师事务所毕马威的首席经济学家Brendan Rynne也表示，悉尼和墨尔本过热的房地产市场已经制造了很多“泡沫”，相信房价在未来几年很可能将大幅下滑。

毕马威-首席经济学家Brendan Rynne

（三）奥克兰会受影响吗？

众所周知，新西兰与邻居澳大利亚的趋同性很高，每当澳洲在政策或者在经济层面发生任何变动，新西兰马上就会产生连锁反应。那么，悉尼房市如果真的就此大跌，奥克兰是否会受到影响呢？

小编认为，在短期内预测某个市场在未来的走势，对于任何经济学家来说恐怕都是一件极为困难的事情。所以，再权威的机构也无法保证预测的准确性。对于广大投资者来说，我们只能从市场给出的数据和一些表象来对市场趋势进行分析。

1.限制海外收入+LVR限贷政策

自去年年中新西兰开始限制海外收入贷款和实行LVR新政等政策以来，奥克兰房市就开始逐渐降温。当时间来到2017年以来，拍卖场的清盘率更是萎靡不振——长期维持在四成以下的水平。

无论是独栋别墅，还是公寓，奥克兰房市近期的清盘率都比较低迷。

在这样的现实面前，很多业内人士都惶恐不安，仿佛市场真的要急转直下了。对此，小编认为，目前的冷却并不意味着奥克兰房市前景黯淡。因为从长期视角看，目前遇冷主要是因为新西兰房市连续4年多的上涨已经使房价来到了一个阶段性高位（以奥克兰为例，近4年房价上涨73%），市场需要休整和喘息。如果不间歇的连续上涨，势必透支未来更多的房价上涨空间。

2.买家和卖家心态的影响

小编认为，现阶段房市的不景气很大程度上是由于买家和卖家的心态所决定的。一方面是心理价位依然居高不下的卖家，另一方是专注于捡漏的买家，双方很容易一言不合就流拍。

3.外汇管制和汇率走势的影响

此外，除了中国日趋严格的外汇管制让转款变难之外，近期新西兰元的强势走高，也让很多买房者心生犹豫，因为谁都希望能在汇率较低的时候从国内换汇转款。

除了以上几点，小编认为，左右奥克兰房价的因素还有以下几个方面：

1.奥克兰房屋供应短缺的现状

人口净流入是一个城市和国家房价长期上涨的保证。以新西兰近期率创新高的净移民人数看(截至今年5月，最新的年度净移民数量已达71,964人)，只要接下来移民的大趋势不变，房价就不会大跌。值得注意的是，尽管新西兰已经开始收紧移民政策，但迄今为止并没有出台人任何严厉限制移民的政策。

与屡创新高的净移民人数形成鲜明对比的，是新西兰缓慢的建房速度和不断下降的建筑许可发放数量。

因此，相信奥克兰房屋供应短缺的常态将长期持续下去。

2.不会轻易实施的DTI限贷政策

近年来，一直存在着一个令市场谈虎色变的贷款收入比（DTI）限贷政策，它就像一把高悬的达摩克利斯之剑，让无数买房者夜不能寐。本月初，新西兰央行已经正式公布贷款收入比（DTI）的征求意见稿，并提出贷款与收入之比不超过5的建设性意见。一时间又让很多人心慌意乱，不过，值得注意的是，一心追求金融稳定性的新西兰央行已经明确表态——绝对不会轻易实施该项政策。所以，眼下公众真的无需为此过分担心。

3.存在一定变数的大选

从理论上来说，在今年9月的大选之后，上述攸关房市走向的政策的确存在发生变化的可能。但是，新西兰市场规模非常小，全球不稳定的经济形势对新西兰传统支柱行业乳制品业的影响很大；新西兰的基建在短期内不可能完全满足蓬勃发展的旅游业的要求。真正能够拉动新西兰经济马车平稳快跑的行业非房地产莫属。相信无论哪个政党赢得大选，都会把发展本国经济列为第一要务。

综上所述，我们完全有理由对新西兰的房市充满信心。要知道，新西兰是一个纯粹的市场经济国家，房价的上涨和下调都是正常的经济周期。在这里，“无形之手”必将给我们带来一个更加平稳的市场，毕竟，只有这样才符合绝大多数市场参与者的利益。