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奥克兰房价为什么那么高?

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奥克兰房价为什么那么高?
บทสรุป后花园新西兰房地产在线7月22日 作为新西兰房地产投资者协会(APIA)的主席,Andrew Bruce征对奥克兰不断上涨的房价发表了如下评论:

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  后花园新西兰房地产在线7月22日   作为新西兰房地产投资者协会(APIA)的主席,Andrew Bruce征对奥克兰不断上涨的房价发表了如下评论:

  以住房投资为例,收益取决于投资者支付的房价与相应的租金扣除房屋维护费用。投资者看待房产的角度与自住购房者不同。通常,大多数房产投资者所愿意支付的价格低于自住购房者。在决定是否购买一套房产时,投资者有一套财务衡量标准,而自住购房者更情绪化。总而言之,投资者明白高房价对净收益带来的只是负面影响。

  那么投资者推高房价的动机何在?面对奥克兰不断上涨的房价,有必要提出,“如果不是投资者推高了房价,那么是谁呢?”

  许多评论员指出,并非一个原因造成了如此高的房价,奥克兰高涨的房产市场是一系列因素作用的结果。一个重要原因是议会审批成本飞涨,使建筑存在阻力。一名奥克兰房地产投资者协会(APIA)的成员近期在奥克兰地区完成了名下租赁房产的细分审批。这一项目于2012年7月份启动,耗时近一年,整个过程相当冗长耗时。基础施工工程(比如地下基础设施的安装)仅花了3周时间,而前期的文件审批就花费了49周。


  除开长期的审批等待(更别提因等待引发的持有成本),完成细分审批的成本划分如下:
  • 议会审批成本(包括许可与开发款项)占46%
  •测量员费用占24%
  •承包商费用占28%
  • LNZ与律师费占2%
  
  将议会成本与建地价值相比,所占比例达15%。这些费用还不包括安装新水表以及与自来水供应商WaterCare连接等基础设施建设费用,这些成本占到建地价值的5%。另一名奥克兰房地产投资者协会(APIA)的成员在奥克兰从事住宅建造已有13年,他也认为这些成本比例较高,2003年一套小住宅营建许可费用为$2,000,而现在要$42,000,相当于在过去11年来这一费用增加了20倍。2003年新增水表的价格为$684,而现在水表与与自来水供应商(WaterCare)接通至少需要花费$12,770,相当于过去11年来增长了1,767%。

  此外,由于审批延期带来巨大的经济负担,在许多情况下不确定性还会造成项目未动工就转让。为了使建设项目在经济上可行,金融家、投资者、开发商不得不将这些成本转嫁在房屋的最终售价上。

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