新西兰：选好街区的破房子

2009年10月，侯先生在新西兰的奥克兰最好的街区花了75万新元（约合362万人民币）买了一个总面积（包含花园）800平方米左右，房龄将近103年的老房子（平层），虽然外表残破，但是结构很合理，在花了2万多新元（约合10万人民币）装修翻新之后，2011年11月初卖出，售价为103万新元（约合497万人民币）。侯先生说：“在新西兰买房子做投资的原则就是：要买最好街区的破房子。”

寻找破房子

在新西兰投资房产，有一句投资金句，就是“选好街区的破房子”。新西兰国土面积约27万平方公里，与英国和日本的国土面积相当，但人口仅423万，是日本的四十分之一。新人口增长有很大的潜力，房地产市场也有相当的空间。

近5年来，新西兰房屋交易相当活跃，年均交易量为10万套，价值377亿新元。新西兰的土地属于永久产权，房屋有999年产权，一旦拥有，永远属于个人资产。所以在新西兰，房龄几十年上百年的老房子很多。侯先生说：“我本身就是做建筑装饰这一行的，所以老旧的房子通过自己的设计改造和翻新，依然可以很受欢迎。其实在奥克兰，房子的价格直接跟街区有关，富人区的房子价格是穷人区房子价格的好几倍，很多房子也会跟国内一样，由于附近有名牌学校而身价倍增。”

2008年统计数据显示，新西兰人的平均年薪约4万新元，目前新西兰的住宅均价约为35万，首都惠灵顿为37万，约占全国1/3交易量的奥克兰市为45万新元。而2011年10月份的统计数据显示，奥克兰中等房屋的平均售价为46.5万新元，较2010年上涨1.08%，全国范围内中等房屋的平均价为35.9万新元。数据显示北岸的房价最贵，中间价位的房价达到$553,600，紧随其后的是市中心，中等价位平均价为$504,500，南区$435,000，西区$411,400，而中间价位的房产房价亦在不断的增长中。

华人投资机会大增

由于近几年华人移民的大幅增加，尤其是华人富裕阶级的大量涌入，在新西兰投资房产的数量也迅速增加，与此同时，新西兰政府为了鼓励华人在新西兰投资，还专门制订了优惠政策：

1.任何人士只要在中国有固定收入就可以得到新西兰银行的按揭，按揭比率达70%。

2.所购房产的土地拥有永久产权。

3.租金收入抵扣按揭后才交税，由于租金和按揭几乎相当，所以几乎不用交税。而根据税法如果投资者一年内在新西兰的时间不超过2/3就不需向税局报税。

4.房产买卖除了新房外不需交消费税，将来卖出房产所产生的增值收益也不需交税。

5.新西兰的房产可交给专门的房地产管理公司打理，包括登广告出租、将租金存入客户的账号，定期修理和检查，处理和银行、地税部门的一切联系，每年收取的服务费是租金的7%左右。

6.海外人士如果不在新西兰定居，其银行存款仅收取2%的利息税，如新西兰银行的存款利息大约是6%左右，扣除利息税后的实际利息是5.88%。新西兰各银行在中国北京、上海、广州等地都有分行和办事处，可以方便处理资金。

对于新西兰房产投资的方便性和稳定性，侯先生比较满意：“新西兰政府对个人的房产买卖行为收税很少，但是如果买卖频繁被新西兰的税务部门认为是公司行为的话，就需要向新西兰的税务部门提交说明材料，证明这个买卖行为不是公司行为即可，这并不是什么困难的事儿。我投资的很多房子有在自己名下的，有在家人名下的，还有在合伙人名下的，政策在这方面并没有太多限制。”

新西兰房屋和土地交易非常方便，一般通过房地产中介公司看房。确定购买意向后通过房产中介签约并交10%的定金。这个过程1-3天即可完成。接下来进行银行贷款，约需3-5天，然后等待交割过户。交割过户通过双方律师办理，通常只需半天时间（通常交割过户期限1-2个月）。

在新西兰，房产的买卖文件规范详细，政策稳定严谨，用侯先生的话说：“即使不懂英文，都不用害怕上当受骗。”

在新西兰投资房地产，几乎95%以上的交易是通过房地产公司办理。因此寻找一家可靠的房地产中介公司及可靠的营销专家是成功的关键。

新西兰的房地产中介公司都是有近百年历史的专业级公司；新西兰的地产法律非常完善，环环相扣，皆有法律可依。按比例加盖房屋，是另一种投资方式。

其实，在任何地方投资房地产也无外乎就那几种操作模式，贷款买个旧房子，翻修（或者不翻新）一下，价格合适就倒手卖出，赚取差价，价格不合适就先租出去，等到价格合适再卖。但是对于侯先生这种“行内人”，他们还找到了另一种投资的方式——“切割重建”。

“奥克兰富人区所有的房子都是配备花园的，政府对于房屋配备花园面积的比例有最低限制，其实很多房子都会配备高于最低配置面积的花园，甚至有些花园大到可以加盖另一栋房子。由于新西兰的土地是业主拥有永久产权的，所以，完全可以在自己的土地上按比例加盖房屋。”侯先生和很多有眼光的华人，在前几年都是按照这种方法，赚到了比简单买卖房屋更多的钱。

当然，在土地上加盖房子或者重建是一种相对专业的投资方式，要考虑的问题很多，是否合乎规格，有没有影响到邻居，车道的建设等等，对于普通投资者，就有点难度了。由于越来越多的人从事这种投资，以致于后来新西兰政府对这种重建行为加收每栋房屋10万新元的税收，虽然使得这种投资方式的利润降低了很多，但是对于很多相对专业的人士，也还是有着比简单买卖房屋更大的吸引力。

虽然新西兰近几年也面临房地产的泡沫，但是整体来看，还是一个很有规律和稳定的市场。在新西兰进行房地产投资要有独到眼光。投资置业过于着急，没有冷静分析市场，也不愿花钱请业内人士帮助调查，最有可能投资套牢。买房最好还是通过房屋中介，因为他们是专业人士，熟知房市行情，房屋才能达到最好的价格，挑选到如意的物业。总之，如果一切条件具备，大可以放心买在资金能力范围之内最好街区的房子，升值潜力会非常大。