没有规矩不成方圆 新西兰需要提高出租屋标准 市场才能健康发展

后花园新西兰房地产在线9月20日报道：

观点：夏天看的房子怎么知道在冬天也一样暖和？很多人争抢着去看一套房产时，你是否会冒险问一下中介天花板和地面是否做了保温绝缘处理？

多数未来的租客对房产的了解比中介或房东少，中介或房东是将房产挂牌出售并维护它的人。经济学家将这一鸿沟称为“信息不对称”，即房东比租客对房子的了解更多，并且房东可以从租赁法庭了解租客是否投诉过前任房东。

二手车市场告诉我们很多关于租赁的知识。George Akerlof和其他人因在信息不对称上的成就共同获得了诺贝尔经济学奖。Akerlof发现很难确定旧车的质量，并指出“质量不好的车会从质量好的车中选走”，即质量好的车的卖主往往会把车从市场下架，因为没有独立的评估质量的方法，车主发现很难将他们维护良好，运行不错的车卖出一个好价钱。

这个看起来很简单的发现对其他市场也有重要的影响，比如私人租赁市场，和车辆现货市场一样，也没有得到很好的管理。

当未来的租客无法从仓促的一眼得出租屋质量如何时，房东也没有了必要去提高房屋的质量，因为不明显但重要的改善可能也不会被未来租客发现。尽管任何租赁都有一些清晰明了的特点，但租客却很难去判断房产质量的其他方面。

租赁市场的这种不确定性和信息不对称使得租客很难将好的租屋和坏的租屋分开，除非手上有独立的信息。然而，对出租屋质量进行更好的管理的提议被房产投资者联盟（Property Investors Federation）所代表的小部分房东视作不必要。他们表示，现在的立法已经足够了。

近日，惠灵顿城市议会推行了由奥塔哥大学和新西兰绿色建筑委员会（NZ Green Building Council）提出的租房合格证书（Rental WoF）。租房合格证书为所有的出租房产设立了最低的节能、健康、安全标准。但房产投资者联盟的成员认为这会导致租金上涨，使得一些房东退出市场。

然而，若房东和租客都接受租房合格证书，出租房产的屋况就会更加透明，并且若房东遵守这些标准，租赁市场整体的房屋质量就会提高。最贴切的例子就是餐馆的健康证明或汽车的合格证书。

由供需关系决定，房东会需要将他们的维护费用直接用到租房合格证书包含的领域，承担3年仅250新西兰元的费用，算下来每周才1.60新西兰元。

房产投资者联盟表示任何管理或标准应用到租赁市场，租金都会自动上涨。几名当地的经济学家已经驳斥了该说法的正确性。

很少会有房东不能承担租房合格证书的费用。提高出租屋质量带来的好处是巨大的，可以每年防止3万名儿童染上与住房相关的疾病如哮喘，肺炎。

将房屋翻修改造，令保温绝缘达到2008年的标准也会减少能源成本并降低碳排放。

更好的出租屋标准对租客而言意味着更多的信息，这样会产生一个更为有效的租赁市场，减少租到破租屋和租屋质量整体下滑的风险。

Philippa Howden-Chapman 是惠灵顿奥塔哥大学公共卫生方面的教授

【据Stuff消息编译整理】