被隐藏的真相：“利率越低，你越买不起房！”这才是市场规律！
后花园新闻部2019年11月27日报道：
眨眼间，2019年已经接近岁末。
今年的房市可谓低开高走，受去年禁购令的影响，房市在上半年一度非常低迷。
不仅清盘率屡创新低，上市房源的数量也少的可怜。
不过，央行在年中两次下调OCR，各大商业银行也陆续掀起了几场降息大战。
利率下调明显
下半年，新西兰房市开始逐渐回暖。
从今年的房价走势来看，我们不难发现，尽管影响因素很多，但利率，仍然是作用最大的因素！
因为，利率的轻微变动，即可对买家购买力造成显著的影响。
对于投资者来说，利率降低，意味着他们可以撬动金融杠杆，通过更少的投入获得更多的回报。
但是，真的所有买家都能从中受益吗？
答案是NO！
根据REINZ的统计，今年11月，奥克兰的下四分位数房价为$68.9万，比今年7月份的$64.3万有所上涨，打破了历史最高纪录！
注：下四分位房价，是指把所有房屋成交价由高到低排列并分成四等份，处于三个分割点位置的数值就是下四分位房价。
由于房价总体在上涨，因此，数据显示，尽管利率一直在下调，但对于以“下四分位数房价”买下物业的买家来说，他们今年10月每周所需支付的贷款金额为$372.64，高于今年7月的$351.31/周。
这表明，首次置业者现在的境况可能比新西兰央行大幅下调OCR之前更糟！原因在于：更高的房价不仅提高了还款金额，还让很多首次置业者不得不支付更多的首付款。
另外，特别提醒一点的是，低利率很可能是把双刃剑！
低利率一方面让买家提高自身购买力，但另一方面，低利率也意味着利率在未来有更大的上升空间，也就是说，按揭供房之人，面临着很大的不确定性！
因为，利率不会静止不动。世界上最不会变化的事物，就是“变化”二字！
举个例子：
如果你在利率为3.5%时获得贷款，买下一套价格为$100万的房产。
假设首付款占比20%，贷款期限为30年，那么您每两周需要还贷$1657.28。
假如，这一利率上涨至5.0%，其他条件不变，您每两周需要还贷$1981.15。
（也许有人会质疑，从3.5%到5.0%，差异是不是太大了？其实，就在3年前，两年期的平均利率就在5%左右。）
假如，这一利率上涨至7.0%，其他条件不变，您每两周需要还贷$2455.37。
这就是利率的调节作用，以新西兰大多人的收入水平而言，仅仅2个百分点利率的上涨，足以让很多家庭压力骤增！
如果房贷继续增加2个百分点，就有不少家庭会还不上房贷了！
业内人士表示，如果贷款利率上升至7%或8%，人们就会感到沉重的压力。
例如，在2008年金融危机时，不少人都勒紧裤腰带生活。
由于经济形势恶化，房市受到很大冲击，人们不得不尽量削减开支，甚至要节衣缩食。
一旦利率骤升，很多财务状况不佳的家庭可能就会面临破产的困境，而整个国家的金融稳定性也将因此而受到影响。
回溯历史，2008年之后，新西兰的利率水平呈现出明显的下降趋势。
而房价也正是在这个时期之后，开始了新一涨暴涨（2013年-2017年）。
目前，新西兰全国的债务水平非常高，已经超过了$5700亿。
根据央行的最新统计，在2019年9月，新西兰家庭债务占银行放贷总额的59.8%。
根据评级机构惠誉(Fitch)的数据，新西兰的家庭债务水平高于很多国家。
据悉，新西兰家庭债务占GDP的93%，仅次于澳大利亚的121%，这意味着新西兰的金融体系很容易受到冲击。
所以对于国民经济来说，维持金融的稳定性是一件非常重要的事情。
值得一提的是，今天（11月27日），新西兰央行发布了新一期金融稳定报告（Financial Stability Report）。
此前，有经济学家曾预测，央行可能将在这一天松绑LVR。
然而，这一期待并没有成为现实。
其实，这并不奇怪，因为松绑LVR，与央行当前维护金融稳定的政策方针背道而驰。
而对买家来说，虽然房价从长远看，上涨空间很大，但房价不可能每两三年就翻一倍，因此，买家的偿债能力比以往任何时候都更为重要。
在申请贷款时，买家不能只考虑自己在当前的偿债能力，买家需要将利率在未来的变化考虑在内！
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（责编：Roy Liu）
