Tony Alexander：未来30年，新西兰房价年增率可能降到这个数

后花园3月12日综合报道：

以下为新西兰独立经济学家Tony Alexander的分析

我参考的新西兰房价指标是新西兰房地产协会（REINZ）发布的房价指数（House Price Index），并结合新西兰储备银行（RBNZ）的研究数据。数据显示，自1992年以来，新西兰房价年均上涨7.2%，而奥克兰房价年均上涨8.2%。

过去一年，全国房价下降1.5%，奥克兰房价下降2.3%，回落至两年前的水平（若考虑疫情后房价飙升期，则相当于四年前的水平）。但与五年前相比，全国房价仍上涨24%，奥克兰上涨15%，折合年均涨幅分别为5%和3%。

奥克兰的房价增长率为何落后于全国？

主要可能的原因是《统一规划（Unitary Plan）》的实施增加了住房供应，同时人口流向变化，部分奥克兰居民（尤其是老年人群体）选择搬走。此外，投资者需求下降，也使奥克兰房价缺乏额外推动力。

我认为未来房价不会再以7%的年均速度增长，而是会降至5%-6%。主要有以下几个抑制因素：

首先，住房供应将会增加。

近年来，政府推行了多项简化审批流程的政策，加速住宅建设。从长期数据来看，过去50年，新西兰每年的住宅许可发放量平均占总人口的0.62%。在经济衰退期，这一比例通常较低，例如2008年全球金融危机（GFC）后，2011年住宅许可仅占0.31%。

但过去一年，即便经济低迷、高利率、投资者受限、贷款受控，住宅许可仍维持在0.64%的平均水平。因此，预计从2026年初（甚至可能在今年晚些时候），随着利率下降、就业前景改善以及贷款收入比（DTI）限制生效，住宅许可数量将再次增长，进一步缓解房价上涨压力。

其次，婴儿潮（Baby Boomers）和X世代（Gen X）将开始出售投资房产，以补贴退休生活。

随着生活成本飙升，许多老年人发现他们的退休金并不足以应对开支，因此会通过出售房产来获取资金。这也可能促使他们搬往医疗设施完善的区域城镇，进而对全国房价产生分化影响。

第三，房地产投资吸引力下降

下降的原因包括持有成本上升（贷款利率高企）、税收政策变更（投资房亏损不可抵扣其他收入）以及房东监管增加（新的租赁法规使投资者更谨慎）。这将减少投资性需求，抑制房价上涨动力。

尽管房价增长可能放缓，但大幅下跌的可能性不大。利率不会回到GFC后的超低水平，全球经济不再面临通缩风险，利率环境将维持在相对稳定的水平。

此外，建筑成本持续上升，尽管供应增长可能限制房价，但房价要真正下降，需要建筑成本显著下降，或政府批复大规模可开发土地并配备基础设施。然而，这两种情况目前来看都极不可能发生，因此房价仍将维持长期上涨趋势。

从历史趋势来看，过去32年房价年均增长7.2%，但未来到2057年，这一增速可能降至6%。等2057年到了，记得提醒我看看这个预测是否准确！

责任编辑：番茄捣蛋