利率凭空高出1.5%？纳税人买单银行获利，央行政策引发众怒

后花园5月15日综合报道

导致社区住房提供者贷款成本更高的相关规定，正成为银行业调查的重点。

与由国有公屋署 Kāinga Ora 提供的公屋不同，社区住房主要由慈善机构和非营利组织拥有，并通过为期25年的政府资助协议获得支持。

由于有长期的政府背书和庞大的候补名单，这类资产本应被视为低风险。然而根据新西兰央行现行规定，社区住房被归类为企业贷款，而不是住宅抵押贷款。

企业贷款的风险系数更高，因此贷款成本也更高，这可能使社区住房提供者为自己并未承担的风险付出额外代价。

这一问题在顾问Andrew Body提交给国会财政与支出委员会的意见书中被提出。他指出，较高的借贷成本使社区住房的总体持有成本增加了15%至20%。

Body表示，这不仅限制了社区住房的建设规模，还抬高了银行利润，并迫使政府向社区住房提供者支付比实际所需更多的补贴。

社区住房通过长期政府合同运作，用来填补市场租金与租户支付之间的差额。开发成本越高，政府所需补贴的差额也就越大。

Newsroom 称，从2023年7月至2024年9月，政府对注册社区住房提供者的补贴总额达3.129亿纽币。

目前新西兰有大约19,000套住房由注册的社区住房机构拥有，但并非所有住房都通过上述方式获得资助。

央行对住宅抵押贷款的定义是：“以一级抵押贷款为担保的贷款，该贷款主要由抵押人、抵押人的关联方或抵押人的租户用于住宅用途”

Body指出，从定义来看，社区住房其实是可以被纳入住宅抵押贷款范畴的，但实际指导方针并未将其如此对待。

尽管大多数社区住房提供者是非营利机构，也无投机动机，但央行仍将其与商业地产投资者归为一类。

Body称，这种归类使得社区住房贷款的资本成本每年增加100至150个基点（即贷款利率可能从5%上涨至6.5%）。

而在澳大利亚，情况则不同。该国的银行监管机构——澳大利亚审慎监管局——要求银行将对社区住房提供者的贷款归类为“其他”标准住宅贷款。

新西兰社区住房协会副首席执行官Chris Glaudel表示，这种归类方式导致住房建设数量减少，同时政府补贴支出增加：“这等于是把公共资金直接转移到了银行。融资成本是新建社会住房运营支出中最大的一部分。”

去年底，住房部长Chris Bishop推出了一揽子社区住房支持政策，并表示他已要求央行在即将进行的标准化风险权重审查中，将社区住房的处理列为优先事项。

“部长们和整个行业都担心，当前的风险权重设置在惩罚社区住房提供者，使他们无法以具有竞争力的利率从银行获得贷款。”

财政委员会就Body的意见向央行提交了书面质询。

央行回应称，银行有时将住房合作社的贷款归类为住宅抵押贷款，有时则归为企业贷款。

Glaudel表示，央行曾就此事与他沟通过：“他们说银行可以使用自己的内部风险评估模型。我就反问，银行为什么要这么做呢？”

“那样的话，银行就得向你们这些监管机构解释，为什么要采取一种不完全符合常规的方法，而且还会赚得更少。”

央行指出，若对社区住房贷款采取统一化的风险分类，也存在潜在问题。“社区住房提供者通常运营规模较大，若将其纳入适用于标准住宅抵押贷款的统一模型，可能无法准确反映其风险。”

尽管其他国家已采用类似做法，央行仍表示，在新西兰，由于社区住房运营机构数量有限，将其等同于住宅贷款在资本要求上存在显著风险。

不过，央行向特别委员会表示，他们正致力于寻找一个更合理的风险分类方法。

“我们正在考虑的一种选项是：在标准化方法下，为这类贷款创建一个新的风险敞口类别。这意味着社区住房提供者和合作社的贷款有可能获得与住宅抵押贷款类似的风险权重。同时，也可能允许采用内部评级模型的银行使用指定的风险权重来适用该类别。”

Glaudel表示，为社区住房设立新的分类是一个积极的进展：“这是我们多年来一直争取的目标。”

他说，自2015年11月以来，该组织已向央行提交了十次意见书，几乎每次都提到了风险权重问题。

随着政府加大支持力度，Glaudel预计这一新分类有望为社区住房提供更有利的风险评级。

尽管这是迈出的一大步，Glaudel也表示，这并非解决社区住房供应难题的灵丹妙药：“这不会一夜之间起效，但它是推动住房可负担性的众多工具之一。”

“短期内不可能靠某一项举措就彻底改变现状，但包括这项改革在内的一系列措施协同推进，才能在长期内真正带来改变。”

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