众创空间鼻祖WeWork上市遇阻，发债能否解围？
Wework此前宣称已于去年12月递交了IPO申请，很可能将于今年上市。
他就是亚当·诺依曼，创立的WeWork公司是众创空间的鼻祖，一度名震海内外，被华尔街和各大风投所青睐。
但是最近，这个曾经风投无俩的众创空间，在即将上市之际，却遇上了一点小麻烦，遭到大量外界质疑，为了提振投资者的信心，决定在公开上市之前发债融资30亿到40亿美元。
1Wework的现状
WeWork现在全球有54个共享办公场所，其分布在纽约、波士顿、费城、华盛顿特区、迈阿密、芝加哥、奥斯汀、伯克利、旧金山、洛杉矶、波特兰和西雅图等美国城市，以及伦敦和阿姆斯特丹等国际城市，并进驻以色列的特拉维夫和荷兹利亚。
就全球来看，Wework已经在28个国家，约105个城市拥有400多个办公地点，会员总数超过46万名，大企业会员超过12万名。
作为共享办公巨头，Wework此前发表声明宣称已于去年12月递交了IPO申请，很可能将于今年上市。
但Wework想要成功上市可不是那么容易，相关机构给wework的估值是470亿美元，如果能成功上市，也是继Uber以来的第二大美股，但前有Uber流血上市，也不免让投资者产生对它的质疑。
最新财报显示，Wework 2019年Q1营收为7.28亿美元，同比增长112%。单从营收方面，Wework的营收增长可谓迅速，作为众创空间的鼻祖，办公空间共享仍然是营收大头，且已经向全球化发展。
从利润来看，目前Wework尚未盈利，2017年亏损达到9.33亿美元，2018年亏损为19.3亿美元，同比扩大了106%，2019年Q1净亏损额收窄至2.64亿美元。截止到目前为止，累计亏损达到19亿美元。
一个持续亏损的企业，如若上市，会不会造成流血事故？如何扭亏为盈，是摆在诺依曼面前的首要问题。
WeWork自2010年成立以来，截止到目前为止已经筹集了大约120亿美元，其中软银贡献了约105亿美元，这位是其烧钱的主要来源。截止到2018年为止，软银拥有Wework大约20%的股份，但从公司的控制权来看，Wework的创始人诺依曼依然拥有公司绝大部分投票权。
烧钱模式的可持续性让人们担心，同时wework还面临被收购和拒绝被收购后筹资乏力的风险。软银本计划向WeWork投资160亿美元，其中100亿美元用于收购所有在外股份，另外的60亿美元将在未来三年逐步注入。但这一方案遭到诺依曼的拒绝，最终投资被砍到20亿美元。
其实，WeWork营收和亏损的同步高速增长一方面说明了共享办公行业发展迅速，另一方面也说明了竞争之激烈，Wework为抢占市场接受投行的巨额融资，再用融资补贴用户现象十分严重，这是一种极为扭曲的现象，并且它的玩法不会和互联网一样形成规模优势，这种实体共享经济之下，硬件设施的护城河并不宽，未来转轨盈利将是一个难题。
2房地产本质
今年一月，华尔街日报曝出消息称，WeWork首席执行官Adam Neumann“左手倒右手”，通过将自己持有的多处房产租赁给WeWork，赚取了数百万美元。
报道援引一份2018年债券发行相关文件显示，WeWork已经租赁了多处Neumann拥有部分/所有产权的房产。2016年至2017年，WeWork向“高管部分拥有”的房产支付了逾1200万美元租金，未来租赁期支付的总租金将超过1.1亿美元。
报道还显示，Neumann持有大学城88号IBM大楼的50%股份。此外他还投资了加州圣何塞的多处房产。在圣何塞，WeWork要么是这些房产的承租人，要么会在未来租赁这些房产。Neumann还是一家财团的重要投资者，过去一年半时间，这个财团一直在市中心买入房产，其中包括1925年为意大利央行建造的一座14层大厦。
WeWork的业务前景，取决于迅速外租写字楼，降低租户流动率，所收取的会员费及其它服务费要高于支付给办公楼业主的租金。而目前其关键的问题在于，WeWork新开放的每栋写字楼，是助长还是损害了公司利益，未来我们不得而知。
但不得不说的是，WeWork式的模式过去被大部分行业玩家所借鉴，它们着重打造的是一个“办公”+“资本服务”+“社交”的商业体系。除了传统的租金收益之外，共享办公平台向入驻企业提供创投中介、风险投资、 FA 撮合费、基金管理费、自有资金跟投分红等创业生态服务。
5月15日，该公司宣布正在创建ARK，这是一个“全球房地产收购和管理平台”，借此入股其计划租赁大量空间的大楼，该基金初始阶段的总股本约为29亿美元，房地产公司本质可谓实锤。
而这种房地产本质的公司，能否走远，其提供的配套服务能否一直占据市场优势，这是一建十分值得怀疑的事。
3行业竞争者的阻击
目前Wework的收费方式主要是两种，会员收入和服务收入，WeWork共有40万左右的会员，大企业会员占据了32%。截止到2018年年底，会员已经累积为WeWork贡献了超过20亿美元的营收，可以预见的是，未来Wework的营收或许将更加依赖会员收入。
在这之中，国际化营收将是其一大助力，一旦WeWork占据了大部分中国市场，营收增速还将继续加快。
近年来，WeWork在北京，上海等中国多个城市快速扩张。但在扩张过程中其遇到了中国本土企业的阻挠，目前来看中国的主要对手主要有氪空间、优客工场、SOHO 3Q、梦想加等等，其中优客空间威胁可谓最大，作为中国最大的办公空间，优客工场在全球44座城市及新区布局了200余个共享办公空间，聚集企业近15000家。
未来三年，优客空间将在全球布局40个城市，350个场地，提供近20万个工位，总办公面积将超过130万平方米。2018年优客工场全年收入规模预计将实现对比上一年度300%的增长。
优客空间的发展与中国共享办公产业的发展是分不开的，2018年，行业发展迅速，市场规模预计达610亿元，2017年，共享办公出现了优胜劣汰的趋势，但大环境依然向好，是共享办公的秩序探索年，共享办公空间数量达3459家，规模达235亿元。2020年市场规模有望达到2300多亿。
截至2018年6月底，中国共享办公运营商平台已超过300多家，布局网点数超6000多个，总体运营面积达1200万平方米，提供工位数达200万个，2018年中国共享办公市场规模有望超过600亿元，预计到2020年共享办公空间数量将达5000家。
而在中国市场上，WeWork在上海、北京、香港、成都、武汉和广州等城市拥有74个社区。其在中国年平均增长率达600%，会员总数逾8.5万，其中大企业会员的整体占比超过三分之一，以后的共享新办公厮杀程度可见会愈演愈烈。
现在，WeWork正寻求在未来几个月通过债务融资筹集高达30亿至40亿美元的债务，这笔债务发行旨在为WeWork的增长提供资金，直到其业务盈利。笔者认为WeWork启动发债举措一为测试市场信心，市场是否对公司前景足够看好以及对这种模式的认可程度，二，公开发债也是为避免被并购的风险和保持其继续拓展市场的能力。
总之，公开发债与其说是为了提振市场信心，倒不如说是为了防止ipo时走了前人破发的老路。
4结 语
在新的市场环境下，单纯的“二房东”模式显得过于单薄，结合云技术的联合办公新平台搭建将成为下一个市场竞争力的着力点，社区服务和全球资源也将成为WeWork最大的护城河。
随着WeWork与阿里云及商软银通信等公司达成战略合作，共建一站式平台(China Gateway)，说明未来的竞争方向也在逐渐清晰，未来比拼的可能将不只是资金和场地，更多的是能给企业提供怎样的服务。
当然服务不局限于基础人才如前台、行政等，而是更加深入的人才引进，融资需求。在这一方面，WeWork在全球拥有办公室，与众多企业拥有广泛的联系，他的优势与其他企业相比更大。
如若能尽情发挥这种优势，并且有适当的利润，相信投资者的信心也不需要发行债券融资来增强，上市之路才会更加顺畅。
2房地产本质
今年一月，华尔街日报曝出消息称，WeWork首席执行官Adam Neumann“左手倒右手”，通过将自己持有的多处房产租赁给WeWork，赚取了数百万美元。
报道援引一份2018年债券发行相关文件显示，WeWork已经租赁了多处Neumann拥有部分/所有产权的房产。2016年至2017年，WeWork向“高管部分拥有”的房产支付了逾1200万美元租金，未来租赁期支付的总租金将超过1.1亿美元。
报道还显示，Neumann持有大学城88号IBM大楼的50%股份。此外他还投资了加州圣何塞的多处房产。在圣何塞，WeWork要么是这些房产的承租人，要么会在未来租赁这些房产。Neumann还是一家财团的重要投资者，过去一年半时间，这个财团一直在市中心买入房产，其中包括1925年为意大利央行建造的一座14层大厦。
WeWork的业务前景，取决于迅速外租写字楼，降低租户流动率，所收取的会员费及其它服务费要高于支付给办公楼业主的租金。而目前其关键的问题在于，WeWork新开放的每栋写字楼，是助长还是损害了公司利益，未来我们不得而知。
但不得不说的是，WeWork式的模式过去被大部分行业玩家所借鉴，它们着重打造的是一个“办公”+“资本服务”+“社交”的商业体系。除了传统的租金收益之外，共享办公平台向入驻企业提供创投中介、风险投资、 FA 撮合费、基金管理费、自有资金跟投分红等创业生态服务。
5月15日，该公司宣布正在创建ARK，这是一个“全球房地产收购和管理平台”，借此入股其计划租赁大量空间的大楼，该基金初始阶段的总股本约为29亿美元，房地产公司本质可谓实锤。
而这种房地产本质的公司，能否走远，其提供的配套服务能否一直占据市场优势，这是一建十分值得怀疑的事。
3行业竞争者的阻击
目前Wework的收费方式主要是两种，会员收入和服务收入，WeWork共有40万左右的会员，大企业会员占据了32%。截止到2018年年底，会员已经累积为WeWork贡献了超过20亿美元的营收，可以预见的是，未来Wework的营收或许将更加依赖会员收入。
在这之中，国际化营收将是其一大助力，一旦WeWork占据了大部分中国市场，营收增速还将继续加快。
近年来，WeWork在北京，上海等中国多个城市快速扩张。但在扩张过程中其遇到了中国本土企业的阻挠，目前来看中国的主要对手主要有氪空间、优客工场、SOHO 3Q、梦想加等等，其中优客空间威胁可谓最大，作为中国最大的办公空间，优客工场在全球44座城市及新区布局了200余个共享办公空间，聚集企业近15000家。
未来三年，优客空间将在全球布局40个城市，350个场地，提供近20万个工位，总办公面积将超过130万平方米。2018年优客工场全年收入规模预计将实现对比上一年度300%的增长。
优客空间的发展与中国共享办公产业的发展是分不开的，2018年，行业发展迅速，市场规模预计达610亿元，2017年，共享办公出现了优胜劣汰的趋势，但大环境依然向好，是共享办公的秩序探索年，共享办公空间数量达3459家，规模达235亿元。2020年市场规模有望达到2300多亿。
截至2018年6月底，中国共享办公运营商平台已超过300多家，布局网点数超6000多个，总体运营面积达1200万平方米，提供工位数达200万个，2018年中国共享办公市场规模有望超过600亿元，预计到2020年共享办公空间数量将达5000家。
而在中国市场上，WeWork在上海、北京、香港、成都、武汉和广州等城市拥有74个社区。其在中国年平均增长率达600%，会员总数逾8.5万，其中大企业会员的整体占比超过三分之一，以后的共享新办公厮杀程度可见会愈演愈烈。
现在，WeWork正寻求在未来几个月通过债务融资筹集高达30亿至40亿美元的债务，这笔债务发行旨在为WeWork的增长提供资金，直到其业务盈利。笔者认为WeWork启动发债举措一为测试市场信心，市场是否对公司前景足够看好以及对这种模式的认可程度，二，公开发债也是为避免被并购的风险和保持其继续拓展市场的能力。
总之，公开发债与其说是为了提振市场信心，倒不如说是为了防止ipo时走了前人破发的老路。
4结 语
在新的市场环境下，单纯的“二房东”模式显得过于单薄，结合云技术的联合办公新平台搭建将成为下一个市场竞争力的着力点，社区服务和全球资源也将成为WeWork最大的护城河。
随着WeWork与阿里云及商软银通信等公司达成战略合作，共建一站式平台(China Gateway)，说明未来的竞争方向也在逐渐清晰，未来比拼的可能将不只是资金和场地，更多的是能给企业提供怎样的服务。
当然服务不局限于基础人才如前台、行政等，而是更加深入的人才引进，融资需求。在这一方面，WeWork在全球拥有办公室，与众多企业拥有广泛的联系，他的优势与其他企业相比更大。
如若能尽情发挥这种优势，并且有适当的利润，相信投资者的信心也不需要发行债券融资来增强，上市之路才会更加顺畅。
4结 语
在新的市场环境下，单纯的“二房东”模式显得过于单薄，结合云技术的联合办公新平台搭建将成为下一个市场竞争力的着力点，社区服务和全球资源也将成为WeWork最大的护城河。
随着WeWork与阿里云及商软银通信等公司达成战略合作，共建一站式平台(China Gateway)，说明未来的竞争方向也在逐渐清晰，未来比拼的可能将不只是资金和场地，更多的是能给企业提供怎样的服务。
当然服务不局限于基础人才如前台、行政等，而是更加深入的人才引进，融资需求。在这一方面，WeWork在全球拥有办公室，与众多企业拥有广泛的联系，他的优势与其他企业相比更大。
如若能尽情发挥这种优势，并且有适当的利润，相信投资者的信心也不需要发行债券融资来增强，上市之路才会更加顺畅。
