奥克兰房市真相：政府越调控房价越涨！房屋供应量越大房价越高！

后花园新西兰房地产在线10月3号报道：根据新西兰统计局的最新数据，全国8月建筑许可的发放数量环比下降1%。不过值得一提的是，新房的建筑许可发放数量有所上涨——环比上涨4.4%，同比上涨16%。这一数据反映了奥克兰新房的修建数量较之以往正在经历着大幅上涨。

长期以来，房屋供应短缺一直被新西兰主流社会认为是造成奥克兰房价飞涨的主要原因。无论是国家党领导的中央政府，还是工党或其他各大在野党都普遍认为增加住房供应是解决奥克兰的房市危机的有效手段。

由此可见，新西兰的决策者们坚信供给与需求的平衡是影响房价的工具，因此才有了特殊住宅区（SHA）和奥克兰统一规划（Unitary Plan）的陆续提出。

那么，增加房屋供应量到底能否让房市降温呢？

按照最基本的经济原则——供求定律的内容，答案是肯定的。因为当供应上升，价格便会下跌，反之亦然。

不过，事实却并非如此简单。

翻开近年来奥克兰新房建筑许可发放数量的记录，我们可以看出，从2011年到现在，奥克兰的新房供应量一直在持续增长，但房价却没有被抑制——奥克兰的房价正是在这些年经历了暴涨。

房子和其他商品不一样

首先房价是受整个市场的价格影响的，而新建房的数量即使再多也只占市场的小部分，并不足以影响整个市场的价格。其次，如果是某种蔬菜或水果涨价，人们可以选择用其他食物来替代。但房价上涨，不仅无法消退人们的购房热情，反而还会刺激人们的购房需求，毕竟房子是一个家庭最大的资产，而买涨不买跌又是一条在无数购房者心中颠簸不破的真理。第三，退一万步说，就算可以不买房，但总要有房住，因此租房也就在所难免。而租房需求的提高也会进一步刺激购房者买房投资。另外，在眼下的低利率时代，在付房租和还贷款压力相差不大的情况下，相信很多人都更愿意将租金省下来偿还自己房子的贷款。

当然，这并不意味着多建新房对抑制房价就毫无作用，只是以奥克兰今日的情况来看，单纯利用这个方法效果不佳。因为影响奥克兰房价的因素实在太过复杂。有时候，片面增大房屋的供应量不仅于事无补，恐怕还反而会进一步刺激房价的上涨。因为房屋供应量往往会在房市比较繁荣的时期增加，因此房屋供应量的增加，往往会吸引到逐利的资本，因而会进一步拉升房价。

其实中央政府也明白这个道理，所以他们除了增加房屋供应之外，还在抑制购房需求的层面进行了很多的尝试。其中最重要的就是限贷措施。

2013年10月，储备银行规定全国各地区商业银行和金融机构将首付比例从之前的最低10%上涨至最低20%。

2015年5月，新西兰央行宣布将投资房的首付比例上调至30%。

2016年7月，新西兰央行宣布将投资房的首付比例上调至40%。

小编认为，这三轮限贷措施虽然在一定程度上延缓了房价的上涨速度，但却治标不治本，无法从根本上解决奥克兰的房市危机。因为奥克兰房市发展到今天，其房价的高低已经很难通过限贷政策来进行调节。限也好，不限也罢，只要有刚需，房价就会涨。而限贷的方式，可能只会让需求越“限”越多。因为一旦购房者感到恐慌，那么房价将会被进一步推动。另外，再加上投资投机的刺激作用，足以令房价在相当长的时间内持续上涨。

既然限贷作用有限，那么限购如何？

工党的国会议员，也是奥克兰下届市长的热门候选人Phil Golf近日表示，新西兰应该像澳大利亚学习——禁止海外人士在新西兰购买二手房，以减少海外资本推高房地产价格。

小编在上周的文章中，就曾分析了海外投资对于新西兰的重要性——只有源源不断的海外资本才能为新西兰这个市场狭小的国家注入持续的发展动力。所以工党奉行的“排外”政策显然不利于新西兰的经济发展。部分人总是强调相比于其他国家，比如澳大利亚或加拿大，新西兰房地产市场对海外资本的准入政策如何宽松。但小编认为，正是因为新西兰拥有较为宽松的政策，才能够吸引到海外投资，否则以新西兰的吸引力很难同澳大利亚和加拿大竞争。

综上所述，奥克兰的房价问题绝非一朝一夕或一招一式所能解决。须经由一揽子计划长期谨慎调控才有奏效的可能。

所谓一揽子调控计划包括了税收调节、强制土地快速开发、贷款调节和修建保障性住房。

1税收调节

税收调节是遏制炒房的有效手段，比如提高投资者的交易附加税，提高多套房转让者的增值税以及持有房屋的房产税等都能起到抑制房价的作用。不过，加税可能无法从根本上阻挡投资者对于大地的追求，因为大地就是硬黄金，没有谁会因为成本的增加而放弃掌握稀缺资源的机会。所以，仅仅靠加税无法抑制土地银行的壮大。

2强制土地快速开发

在眼下的奥克兰，土地对于很多人来说，就像是一个金融产品，是一个能够让普通人变成富人，让富人变得更富的工具。当前并没有任何措施能够强制地主开发土地，同样也没有手段可以迫使建筑商修建房屋。所以，准许分割土地并不能从根本上改善房价，而所谓更多的住房供应也只是浮云。因为政府只是给了一个更多的建房指标，但建与不建，减多还是减少，什么时候建，这些问题将更多地取决于地主而不是政府。因此，强制土地快速开发，并对外出售就变成了一个调节房价的重要手段。

3贷款调节

尽管限贷措施作用有限，但对于奥克兰房市目前的状况来说，也是一条必不可少的调节手段。目前的限贷政策存在着巨大漏洞——尽管房产投资者在贷款时需要缴纳40%的首付款，但新建住宅却可以豁免，也就是说购买新建投资房的投资者将不会受到首付比例的限制。而这恐怕会进一步恶化整个社会的财富分配，造成一个富者更富，穷者愈穷的局面。就算投资房的首付比例继续上调，恐怕也无法限制真正财力雄厚的投资者。因此贷款政策应该修复这一漏洞，否则就是房屋供应量再多，房价过高的问题恐怕也无从解决。

4修建保障性住房

虽然仅靠增加房屋供应量，无法真正抑制房价。但中央政府可以直接修建大量政府公屋来增加住房的可负担性，而非依靠市场本身来进行调节。即政府通过修建不参与市场活动，旨在确保低收入者有房可住的保障性住房，来稀释掉部分住房需求。这样会使奥克兰的房价和房租同步下降。而下调的资本升值空间和租金收益率，或许会使房价过高的局面得到改善。