观点：OCR降了，但房地产市场不会很快起飞

后花园8月21日综合报道

随着OCR带动房贷利率下降，有关房市何时反弹起飞的讨论越发热烈。

interest.co.nz刊文分析称

自 2021 年 11 月新西兰房地产协会（REINZ）的全国房价中位数达到 925,000 纽币的峰值以来，房价已经大幅回落。

今年 7 月，房价已回落至 753,000 纽币，32 个月内下跌了 172,000 纽币（-18.6%）。最近的四个月内下跌了 47,000 纽币（-5.9%）。

奥克兰中位数价格已从 2021 年 11 月的峰值下跌了 35 万纽币，自今年 3 月以来下跌了 120,800 纽币。

去年价格大幅下跌的主要原因之一，是待售房源的激增。

通常，库存水平在夏季达到峰值，然后在冬季下降。 但在过去的 12 个月里，夏季待售房源数量增幅异常之高，冬季仍未回落。

截至 7 月底，房地产网站 Realestate.co.nz 有 30,556 处住宅待售，比去年 7 月增长了 32%。

上个月，REINZ 报告全国住宅销售量为 5806 套，意味着5套房源中仅能售出1套。

结果是大量未售出库存积压，市场向买家倾斜，卖家大幅降低要价迎合市场。

自今年 2 月以来，Realestate.co.nz 上待售房源的平均要价已从 927,312 纽币降至 7 月份的 816,797 ，五个月内下降了 110,515。平均要价在 2022 年 1 月达到峰值 994,885 纽币，现在跌去了 178,088。

进入春夏季后，这种趋势会否持续？

首先，未来几个月的销售量和挂牌量可能会开始回升，因为即使市场疲软，仍会或多或少地遵循季节性趋势。因此，销售活动可能会随之增加。

这对价格的影响，在很大程度上取决于目前拖累市场的大量库存如何处理，而这又取决于供需之间的相对强度。此前观望的潜在卖家可能会在未来几个月内冒险将其房产挂牌出售，而潜在买家也可能随时进入市场。

可能影响买卖双方平衡的另一大因素是利率。

一些市场评论员认为，抵押贷款利率对房地产市场的影响远大于供求规律，因此央行降息后，房市的成交量和价格可能会上涨。

但这一论点的问题在于，在央行下调 OCR 之前，抵押贷款利率已经断断续续下降了 7 个月。

各大银行提供的两年期固定利率平均值从去年 11 月的 7.04% 稳步下降至今年 6 月的 6.72%，这表明，在央行降息的预期下，较低水平的 OCR 已经反映在抵押贷款利率中。

抵押贷款利率的进一步下调反映的是银行对未来 OCR 下调幅度和速度的预期。

虽然最近抵押贷款利率的下降可能对市场边缘产生了一些影响，但仍不足以抵消库存负担，而这才是拖累市场、压低价格的关键。

所以，利率需要进一步大幅下降，市场库存才会相应减少，买卖双方的平衡才会发生重大转变，而这还需要一段时间才能实现。

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