紧张！未来4年移民停滞？那奥克兰房价会糊吗？

后花园5月19日报道：

人口统计学家近日表示，新冠疫情或导致新西兰移民停滞4年。

移民停滞是什么概念？简单说，就是净移民趋于零，入境移民数量等于或少于出境移民数量。换言之，移民不会停，政府仍将继续发布年度配额指导，只是数量或许有所缩减。

所以，移民停滞对申请人来说并非世界末日，依然有机可寻，但面临难度升级。

众所周知，新西兰是一个不折不扣的移民国家。尽管如此，反移民言论还是能找到自己的一方市场。例如副总理WinstonPeters，就是旗帜鲜明的反移民代表。

有人认为，移民会让外来人口抢占本国资源，不利于新西兰长远发展，事实果真如此吗？

昨天，统计局公布最新人口统计数据：截至2020年3月31日，全国总人口已超过500万。

据悉，新西兰在2003年达到400万人口，仅用17年时间便实现第5个100万，是历史上耗时最短的一次。了解一下此前数据：

数据来源：新西兰统计局

从100万到200万，耗时44年；

从200万到300万，耗时21年；

从300万到400万，耗时30年；

从400万到500万，耗时17年。

不仅如此，在第5个100万中，有一半人口来自海外净移民。

在移民高速增加的日子里，新西兰的经济发生了什么变化呢？我们可以参考同期GDP发展趋势。

数据来源：世界银行

对比发现，移民增速最快的2003年至2019年，几乎也是新西兰GDP直线上升的17年。

其中有两次低点：第一次是2009年，主要受2008年全球金融危机打击；第二次是2015年，影响因素包括全球乳制品价格低迷、欧洲经济危机、中国金融市场动荡及超低通胀率侵蚀政府税收。

虽然一国GDP的发展可以被诸多因素左右，如国际局势、科技发展、交通条件，然而人力作为社会生产的重要一环，必然发挥着举足轻重的作用。因此在某种程度上，可以认为移民与新西兰经济存在正相关联系。

除了经济，移民与房价也存在密不可分的关系。

统计局数据显示，2013~2019年间，移民是新西兰人口增长的主要动力，新增逾25万。那么同一时期，房价又出现哪些变化？

红色方框内为2013~2019年走势。

新西兰房价走势

数据来源：REINZ

奥克兰房价走势

数据来源：REINZ

可以看到，无论新西兰或奥克兰，同期房价都出现大幅增长。因为移民创造市场需求，而市场需求直接影响住房价格。

既然如此，如果移民陷入停滞，奥克兰未来房价会下跌吗？

简单说，房价变动主要取决于两个因素：供给与需求。

供给方面，住房供应短缺一直是困扰新西兰的难题。即便政府在2020年财政预算中划拨$50亿用于住房项目，但尖锐的供需矛盾短期内仍难以解决。

需求方面，梅西大学人口统计学家Paul Spoonley认为，尽管全国经济发展可能减缓，但未来5年移民新西兰的意向不会削弱。

换言之，申请人会继续前赴后继，因为新西兰具备很多中产阶级向往的品质和价值观。

梅西大学人口统计学家Paul Spoonley

尤其奥克兰，Spoonley预测今后20年，新增人口的60%将聚集于千帆之都，城市基础设施或面临巨大压力。

如果Spoonley预言准确，奥克兰住房市场的供需矛盾将进一步激化，房价推高无可避免。

就眼下情况来说，新西兰遭遇疫情打击，社会各行业都难免出现衰退，住房市场也会受到一定影响。

BNZ前首席经济分析师Tony Alexander曾在后花园公开课中分析，房价可能在未来12个月出现5%~10%的下跌，但由于奥克兰刚需旺盛，是多数移民和回流人口的定居首选，因此下跌只是暂时的，预计明年年中就能回暖。

相关阅读：疫情之下，新西兰经济遭受重创，新西兰房市何去何从？

一句话总结：移民要趁早，买房更要趁早。

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