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Cross-lease水很深!出价之前,买家请三思!

头条作者: Roy Liu
Cross-lease水很深!出价之前,买家请三思!
摘要广大业主在购买cross-lease产权的物业时应更加谨慎。

后花园新闻部2019年8月23日报道:

根据新西兰房产经纪监管局(Real Estate Agents Authority)的提示,Cross Lease是新西兰最复杂的一种产权形式。

目前新西兰一共有215,958个cross lease产权的物业,其中一半在奥克兰。在新西兰,很多人因不了解这种产权而深陷麻烦。与Freehold相比,cross lease的限制更多。

在新西兰,很多人其实并不了解这种产权。

如果您还没有买房,并且想弄清这种产权的话,那么恭喜您。因为很多人因为没有提前了解这种产权而深陷麻烦。

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什么是Cross Lease?

Cross Lease产权,意味着几个业主分享这片土地和土地上的所有建筑。因此,房产类型为Cross Lease的屋主不仅拥有自己的那套房产,在那片土地中的每个建筑,该屋主都享有一定的产权。

Cross Lease在那种经过分割的大地中很常见。

Cross Lease的TITLE(产权)也可以说是一种特别的LEASEHOLD ESTATE。

一般而言,一个典型的Cross Lease的会是,一块地整体有一个FEE SIMPLE的TITLE,这块地上的所有两个或以上的产权人共同登记为这个FEE SIMPLE的产权人,每个产权人有固定的产权份额,但是所有产权人的份额在一起成为一个产权、具体产权份额是不可分割出去的。

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然后,这些产权人集体作为LANDLORD,与其中每个单独的产权人签订一个统一的租约,期限为999年,每个产权人对于自己房子所占据的面积,根据LEASE享有LEASEHOLD产权。

此外,这片土地的公共区域(比如车库、车道和花园),几个业主共享使用权。

通常,Cross Lease会对公共部位土地的使用和维护、个人独占部分的使用和维护、产权人集体议事的程序、对于产权人转让的限制等等问题作出详尽的规定。

Cross Lease的缺点

Cross Lease这种共享所有权的特点,意味着,房产或共享领域的任何变更,都必须由全体业主商定和达成共识。

根据Cross Lease的条款,

如果您想为房子的栅栏刷漆,

如果您想为房子在院子里搭建甲板,

您需要获得其他业主的同意。

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这些条款通常被称为契约。契约可能对您或建筑物做出很大的限制,因此提前了解它的含义很重要。

例如您要出售一套Cross Lease的房产,有人看上了这套房子,想着要将车库推倒重建,可是,将来他必须要征求其他屋主的书面同意。而如果这套房子是Freehold,只要不违反市议会的规定,买家就可以随意重建。

新西兰法律规定,只要邻居不同意,Cross Lease屋主就不能动工,除非可以证明邻居的观点是没有道理的。但问题在于,法律并没有规定“没有道理”的定义,因此,这也就成为了一块充满争议的灰色区域。

Cross Lease引发的纠纷

一旦屋主在没有征求邻居同意的情况下对房子动工,那么很可能将引发与邻居的“战争”。

1 未经邻居同意,Cross Lease屋主拆旧房,盖新房,结果成为被告

Marry(化名)在Hillsborough拥有一套房产,该房的产权为Cross Lease。

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她和伴侣计划将旧房拆除,然后在原址新建一套住宅。

新房是一栋两层的砖房,带有车库、地下室和阳台,比之前的住宅在面积上大了很多。

由于Marry房子的产权属于Cross Lease,根据规定应该在动工前获取邻居的书面同意。但她和她的伴侣竟然忽略了此事。

结果,Marry的邻居对此事意见很大,先是向警方投诉,随后又诉诸法律,让她的建房计划陷入了尴尬。

2 新西兰著名歌手因Cross Lease与邻居对簿公堂

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除了普通人,很多名人也曾因Cross Lease房产而陷入麻烦。比如,2015年,著名歌手Neil Finn在出售自己位于奥克兰Parnell的豪宅时就遇到了阻碍。

据悉,Neil Finn在Parnell拥有两套住宅,分别位于15 Corunna Ave和18 Corunna Ave。结果,前者很快顺利出售,但后者则迟迟无人问津。

该房在2014的CV估价为$510万。该房当年在拍卖场从$300万起拍,却一度没有买家出价。

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新西兰著名歌手Neil Finn

原来,位于18 Corunna Ave的产权是Cross Lease。Neil Finn与邻居在车道的使用和维修等问题上一直没有达成一致。双方甚至为此对簿公堂。

最终,该房在2015年11月以$380万成交,远远低于当时的CV估价。

3 连修整Deck,也得通知邻居

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作为Cross Lease的业主,即便您只想对自己的房产进行微调,比如修整一下院子里的甲板,您也需要更改租约(LEASE)。而这不仅耗费时间,还将产生费用。如果您不这样做,土地所有权就不够准确,而这会影响您对房产的再次出售。

据称,一位奥克兰中区的Cross Lease屋主曾计划在自己的住宅外修建一个甲板。但两位邻居中只有一人同意,最终这一计划只好作罢。

Cross Lease还能买吗?

说了这么多Cross Lease的缺点,肯定有不少人认为,Cross Lease的房子都不能买,其实也不尽然。

Cross Lease物业品质的关键在于租约(lease)的内容。

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假如这份租约(lease)质量很差,那么业主在未来就会有很多烦恼。

比如,奥克兰北岸的一位屋主曾表示,该房的Cross Lease租约条款中竟然写道,屋主不能将房子出租或出售给棕色皮肤的人。

那么,如何确定Cross Lease中那个Lease的质量呢?这就需要律师仔细审读并提供建议。

律师怎么看?

奥克兰律师协会主席、Pidgeon Law律师事务所负责人Joanna Pidgeon表示,Cross Lease产权就像是一颗定时炸弹,在未来可以引发各个屋主之间的冲突。人们应该对此加以注意。

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奥克兰律师协会主席、Pidgeon Law律师事务所负责人Joanna Pidgeon

前奥克兰房地产投资协会主席、前律师David Whitburn表示,希望Cross Lease产权在未来可以被废除。

“它们已经过时了,大部分屋主和地产中介甚至都不了解这种产权的细节,他们并不知道存在着一纸租约(Lease)。而租约的缺点显而易见。”David Whitburn说道。

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前奥克兰房地产投资协会主席、前律师David Whitburn

David Whitburn希望政府能够引入法律,让业主可以将Cross Lease产权很轻松地转化为Freehold产权。

根据David Whitburn的设想,Cross Lease产权将被永久废除。

“我们可以为Cross Lease产权留出12年,让其慢慢退出历史舞台。到2030年6月,市议会将对那些依然保持着Cross Lease产权的物业征收高昂的税款。而到2032年6月30日,所有Cross Lease的物业都必须完成产权转化。”David Whitburn说道。

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尽管很多业内人士都曾建议取消Cross Lease产权,但作为一种历史悠久的产权,Cross Lease很难在一朝一夕被取消。

由于Cross Lease有其自身的缺陷,相对限制较多,产权人之间有发生纠纷的可能。因此,您在购买之前一定要更加谨慎。

买家该怎么办?

您可以在土地信息备忘录报告(LIM报告)和产权文件(Title)中查看Lease的相关信息。

如对资料有疑问,可以发给您的律师咨询。

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此外,您最好联系一位配有专业责任赔偿保险,并能按照新西兰住宅物业检验标准(NZS 4306:2005)执行工作的房屋检查员,请他对物业进行独立评估。

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(责编:Roy Liu)


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