市议会首席经济学家：房价微跌，限水严重，就业困难，但经济会好

后花园7月9日报道：奥克兰市议会首席经济学家 David Norman日前接受综合性访谈，对奥克兰的社会和经济发展形势做出多方面预测和判断。

关于楼市，David认为目前正有大批常年在海外居住的人士回流到新西兰，而这将对新西兰，特别是奥克兰的楼市和建筑业有莫大的振兴之效。

他说，在过去三个月内，由于新西兰在疫情控制方面的出色表现，两万多名新西兰人已经从国外回流。假设其中三分之一回流到了奥克兰，那么也有6600多名奥克兰回流居民。这意味着一年内，奥克兰这座城市将会有三万名“回流居民”，和普通的移民人数相当。

虽然，这些人中很多事拥有OE(oversea experience)的年轻人士，他们目前很可能和父母或者朋友住在一起，暂时没有工作或没钱买房子。 但是无论如何，随着时间的推移，人口流入将绝对是一个好消息。甚至部分的房地产开发商觉得这些回流人士会振兴楼市，从而已经重新调高了他们未来的开发金额和数字。

不过现在，他表示，尽管利率很低（并且未来会更低），但由于银行也无法判断短期内楼市会变得怎么样，短期内银行只会谨慎放贷。

房价，作为人们对经济的信心指标，在奥克兰地区只是跌了一点点,说明人们对经济前景并不悲观。“ 我认为价格会进一步下跌，今年的价格会下降5%到7%。有 其他评论员说，房价会跌15%。 而大多数银行都认为跌幅在7%到15%之间。 根据目前形势，我个人认为7%是最大跌幅，很可能只会微跌5%。

对于商业地产方面，David不太乐观。他认为现在和 Lockdown 前并无多大不同，整个商业建设产业在 Lockdown 前就已经慢下来了，而且奥克兰两大商业中心 – CBD的Commercial Bay和Newmarket商业区的建设已经完成了，近期也不太会有新的发展。

对于奥克兰CBD区域，他表示暂时还没有收到最新的数据，但不可否认的是，CBD非常缺乏游客、国际学生，也少了很多上班族，令人担忧，被他视作“一个真正的挑战”。 在和许多在CBD的大型公司进行了交谈后，他认为许多公司正在转向多样化的的混合上班模式，员工从此可能只有一半时间在办公室。

目前奥克兰的失业率已经远远超过6%，到年底将继续上升到8.5% 至9%，这相当于奥克兰失去了数万个工作。 “这确实是一个可怕的事情，但其实也比我们之前预想的要好，我们之前预计的是12%-13%的失业率。目前失业人数的上升幅度已经很慢了。”

关于供水危机，奥克兰的常年缺水其实对经济发展造成了重大伤害。尽管David不是气象或水利专家，但他十分清楚奥克兰城市的用水和水利情况。他一直在与Council负责的Watercare组织合作，以了解严重的干旱和限水措施对企业和就业情况的影响。

目前他已经算出有超过1000个洗车或高压水枪清洗业的职位受到了持续的干旱的影响。在干旱更加严重的夏季，预计会有6000到14000个工作岗位受到影响。而且这还是保守的估计，因为计算过程只包括几个制造类产业，食品和饮料产业，以及玻璃/混凝土/塑料/金属产业，并没有完全覆盖整个经济体的所有产业。后续的失业影响计算过程还得考虑缺水对酒店、咖啡馆、餐馆和办公大楼的影响，这些产业可能无法在更严格的限水措施下全面运作，从而间接影响失业率和经济发展。

根据Watercare建立的警报系统，基于湖泊蓄水水平的下降幅度，政府设有有四个级别的限水措施。奥克兰目前处于第一阶段，没有业务需要的节水。但 在第2、3和4阶段，企业必须将用水减少10%至30%。 在这些限制下，大量用水的公司将不得不将自己的经营生产活动削减14%至40%，平均要削减20%。

在过去的一周里，他一直在与这些公司进行私下商讨，试图了解14%到40%的削减对这些公司的经营生产意味着什么。一些公司已经设法减少了用水，并有可能将用水时间降到一周四天。有的公司则说如果真的要严格限水，那15%到30%的员工将失去工作，因为公司在限水的情况下根本不可以生产那么多的产品。 同时用水限制也将影响奥克兰公司上游的一些制造商的供应链，他们不仅分布在奥克兰。这意味着，奥克兰的用水危机还对其他地区的经济发展有深远的影响。

这座我们热爱的城市，未来发展会如何？

在访谈中，这位议会的首席经济学家预测这座“超级城市”会深受某些负面因素的影响，比如严重的供水危机，就业问题等，未来道路将不会太好走。

但是作为“乐观主义者”，他总体持乐观态度，认为奥克兰的未来真的“没那么可怕”。

责任编辑：Paul 凌