自习室开店攻略：800%收益率，选址最最最重要

上周PropTech研习社探店小分队奔赴全北京，体验了10家共享自习室，并发布了《亲测10家共享自习室后，我们发现了一些不能说的秘密》 。文章发出后，不少读者对共享自习室的商业模式表示好奇，也有读者萌生了开共享自习室的想法并想了解自习室背后的奥秘。

PropTech研习社于11月4日晚间举办了一场共享自习室线上沙龙，北京飞跃岛自习室创始人荣富国和北京时分自习室创始人郭航畅谈了开设共享自习室的心得体会，资深投资人朱毅则分析了共享自习室背后的商业逻辑。

在这场沙龙分享中，前期砸了20万的时分自习室创始人郭航透露，预计年底就能实现盈利，一年到一年半就可以收回成本。

飞跃岛自习室创始人荣富国也对自习室赛道充满信心。荣富国表示，目前这个行业还算是新兴行业，肉眼可见的盘子足够大，够大家吃几年的，现在还谈不上竞争。

但资深投资人朱毅给广大欲从事自习室行业的创业者们提了一个忠告：一般蜂拥而上都不是好事，但是有独特优势的可以尝试。

微光脚步自习室座位实拍图

来源：PropTech研习社

如何才能开一家共享自习室？

本期线上沙龙的分享嘉宾是飞跃岛自习室创始人荣富国和时分自习室创始人郭航。

从门店位置来看，飞跃岛自习室位于中关村海置创投大厦，时分自习室位于六道口艺海大厦。

圈子空间自习室实拍图

来源：PropTech研习社

在门店选址上，两家创始人都不约而同提到地理位置非常重要，要选在城市核心商圈的周边。

时分自习室创始人郭航认为选址主要看三点，首先看地理位置，交通是否便利，所能覆盖范围内的用户群体大概是哪个类型；其次看写字楼的稳定性，是否会经常性的有公司入驻或者迁出，楼层的层高是否合适；最后，也要考虑租金价格是否合适。

选好了开店地址，第二步就是装修、购置家具。开一家自习室前期需要投入多少钱？每月日常开销（租金、雇员工资）大概有多少？

时分自习室创始人郭航表示，自习室成本主要来自前期装修、每月4万元租金以及两位兼职员工的工资。前期纯装修的费用大概是20万左右（不包含一些智能设备的费用），不仅有基本的软装，还需要隔音降噪、新风系统等等。目前自习室没有全职的员工，只招了两位兼职的大学生在门店工作，每个月的总工资开支在5000元左右。

飞跃岛创始人荣富国表示，考虑到环保问题以及用户成本问题，飞跃岛前期投入并不是很多，基本没有在装修上花钱，只花了7万块钱购置了最基础的家具，现在每个月的租金是1.4万元。目前门店由合伙人自己经营，未来也会考虑招一些兼职。

飞跃岛自习室暗光格子间

来源：飞跃岛自习室

从服务的客户群体来看，目前两家自习室的客群主要是学生和需要考证的在职员工。但时分自习室创始人郭航表示客群构成也要看门店所处的位置，位置不同，主要的客户群体可能也有差异。

其中，时分自习室位于六道口商圈，附近不乏清华、中国矿业大学等多所高校，故学生党的占比高达60%；而飞跃岛位于中关村商圈，附近高校只有人大一所，故学生党的占比较少，仅有30%。

在校学生为何放着好端端的图书馆和教室不去，反而去了收费的社会自习室？

飞跃岛创始人荣富国阐述道，由于目前各大院校的自习室资源相对稀缺，导致部分考研、考雅思等学生被迫选择社会自习室。而社会人员主要是以考专业证为主，比如会计证、律师证，这部分人主要是因为其他方面的环境（在家、在公司等）不足以满足他们的需求。

海绵自习室共享自习区

来源：PropTech研习社

在《亲测10家共享自习室后，我们发现了一些不能说的秘密》一文发出后，付费自习室动辄十几元一小时的定价遭到了不少读者的质疑。

据了解，时分自习室的定价是12元/小时、单日卡是88元；而飞跃岛的定价是10元/小时、单日卡是38元。

在定价方面，时分自习室创始人郭航表示，他们在前期有在附近高校做过市场调查，综合整体的成本和市场的价格，最后得到现在的价格。

“对于收费过高的问题，也是我们头疼的一个问题，目前已经在合作一些企业，进行资源的整合，来降低收费。”郭航称。

而飞跃岛自习室创始人荣富国认为，“自习室的定价体系还比较保守，跟其他行业充值办会员没有太大区别，会员制是目前比较有效、通用的模式。”

PropTech研习社在上篇文章中曾指出，目前飞跃岛自习室的定价是全北京最低的。而飞跃岛之所以能给出顾客远低于同行的价格是因为跟物业方合作，租金成本远低于同行。根据PropTech研习社的计算，飞跃岛的日租金约为3.89元/m²，而时分自习室的日租金约为6.67元/m²，较飞跃岛足足高出了70%。

圈子空间实拍图

来源：PropTech研习社

这么低的定价，开自习室能赚到钱吗？大概需要多久才能收回前期成本？

在回本周期上，时分自习室创始人郭航表示，预计年底实现盈利，一年到一年半左右可以收回成本。飞跃岛自习室创始人荣富国则表示，回本周期主要取决于最初的成本测算和投资人的诉求，目前来看这个行业的盈利模式还算比较清晰，而且想象空间蛮大的，很直观的就是坪效带来的租金差。

可见，尽管现在自习室尚未达到收支平衡，但两位自习室创业者对这门生意都非常乐观。

时分自习室暗光格子间

来源：时分自习室供图

但从本质上来看,自习室其实就是一门 “二房东”生意。与暴利的教育培训机构相比，自习室赚的可谓是辛苦钱。那自习室未来是否考虑引入付费课程？

时分自习室创始人郭航表示自己有考虑，也已经在尝试。“我们也希望给用户所提供的不只是一个学习的场所，而是能够为用户备考或者日常学习提供一些帮助，来增加我们同用户的黏性。”

飞跃岛自习室创始人荣富国表示，“当然，更多的内容是要不断融入的，就比如说付费课程，我们目前就在推动CPA授课，但是这种授课我们还比较倾向于分享式的、圈层式的”。

飞跃岛自习室和时分自习室的基本情况

共享自习室值得投资么？

自习室创业者蜂拥而至，像极了前几年的民宿、咖啡馆创业热潮。

从某种角度来看，主打“沉浸式学习”概念的共享自习室本质上就是升级版的咖啡馆、图书馆，那共享自习室与咖啡馆、图书馆相比，优势是什么？

时分自习室创始人郭航认为，与咖啡馆和图书馆相比，自习室最大的优势是独立的书桌、座椅、台灯、电源，整体的体验会更加舒适，学习氛围也会更加浓郁，同时自习室可以保障学习区域内的安静，提升学习效率。此外，用户在自习室群内还可以找到相同备考计划的同学，大家可以相互督促，共同学习。

“其实大家每家店都有一些自己的特色，比如我们最初打的是自助自习室，增加用户的体验，本质上大家应该都还是一样，就看后期怎么去做运营，怎么做出差异化，如何增加用户粘性和附加价值。”郭航称。

飞跃岛自习室创始人荣富国则表示，自习室跟咖啡馆和图书馆本身就不在一个行业，就如同长租公寓跟酒店也不能算是一个行业，如果非要论优势，自习室的优势是更垂直、更沉浸。

圈子空间储物区

来源：PropTech研习社

那共享自习室是一门好生意吗？投资机构看好吗？值得手里有点闲钱的小散们投资吗？

资深投资人朱毅表示，如果考虑雇员工资开支，飞跃岛自习室每月成本大约20000元，按照40个座位来计算，每个座位大约每月500元的成本。这门生意是否有盈利，以及盈利是否可持续要看收入情况才能最终下结论。

“荣总的自习室100%利用率情况下有800%的收益率 （此处收益率指成本利润率=利润÷成本×100%)，如果接近100%利用率，是值得投资的项目。” 朱毅称。

同时，朱毅也表示，自习室存在很强的地缘性，同一地区客源可能有限，现在的模式比较容易复制。

从投资的角度，朱毅认为，机构的实力可能促成自习室其它服务产品的形成，也可以多铺网点，个人投资的话不建议投较容易复制而差异化成本高的项目。

肆阅空间实拍图

来源：PropTech研习社

对于各位跃跃欲试的投资者，朱毅建议道，“一般蜂拥而上都不是好事，但是有独特优势的可以尝试”。

据不完全统计，中关村商圈已经涌现了10多家共享自习室。那目前行业内的从业者是否能感受到竞争压力？又是如何避免同质化竞争呢？

时分自习室创始人郭航表示，“压力一定是有的，因为我们周围已经有了四家，但是我们整个团队一直都觉得这是一件好事儿，这样能让我们去发现我们的不足之处，去完善自己。”

飞跃岛自习室创始人荣富国则认为，目前这个行业还算是新兴行业，肉眼可见的盘子足够大，够大家吃几年的，现在还谈不上竞争。

微光脚步自习室休息区

来源：PropTech研习社

共享自习室的火爆也吸引了很多二三线城市的投资者。那共享自习室是只能开在一线城市，还是二三线也能开？

飞跃岛自习室创始人荣富国表示，“我们目前只做了北京，但是据我了解二三线城市对这个需求很大，我们已经接到客户咨询异地加盟的消息了。”

时分自习室创始人郭航也表示，二三线城市的市场是非常大的，创业者前期需要确定好自己所针对的客户群体，以及大众对于这个产品的接受能力。此外，郭航表示其目前已经在考虑加盟的事情。

自习室的创业门槛并不高，现有的模式很容易学习和复制。此外，自习室较强的地缘性导致自习室很难形成规模效应。从这个角度来看，创业者为什么要选择加盟已有品牌？

郭航认为，选择加盟最基础的一个优势是可以省去软件研发费用。“我们现在是从门禁到桌面电源可以实现全自助，二三线城市的加盟商可以享受我们所有的资源，比如我们现在在做的一对一留学咨询服务。”

自己的盈利模式还没有跑通的共享自习室已经开始考虑加盟了。

看来，这波自习室热潮，来得比我们想象中的更快，而且大有从一二线城市蔓延至三四线之势。

最后，抱着“不务正业”赚笔小钱的白领你来说，你会选择一个成熟的自习室品牌加盟呢%3F还是自己搞一个品牌%3F