三年破千亿，净负债率仅43.5%，中梁逆周期的术与道是什么？
作者 / 刘亚杰
编辑 / 邱 韵
曾几何时，中梁平均三天拿一块地、每个月新进一城，上演一个又一个规模奇迹，摧城拔寨，攻城略地，何其快哉。彼时中梁确实与碧桂园颇为神似；不过眼下，地产行业内部调整，企业诉求变化之后，中梁更加追求平衡稳健的发展模式，战略战术亦更加周全——中梁不是小一号的谁，而是它自己。 近期，中梁披露了港股上市后的首份中报。数据背后，彰显中梁作为一家新股的老成持重。这家公司逐渐适应整个行业的波动，正在按照自己的节奏谋求新的发展，而且一切迹象都表明，改变中的中梁能够被市场与客户接受，资源储备也体现出应有的价值。 “（中梁）坚持稳健运营，‘稳’字仍是主基调，继续保持有质量及低风险的规模增长。”中梁控股董事长兼执行董事杨剑已经给未来定下基调。 对房地产行业而言，2019年日子并不好过。 业内人士分析，目前国内宏观经济和房地产市场，已经从增量时代走向存量时代，已经失去通过资本投入实现大肆扩张的空间和条件。为确保地产业平稳运行，各地纷纷制定相关调控政策，主动降低潜在风险。 数据显示，2019年上半年，全国共出台房地产调控政策达251次，相比2018年上半年的192次，同比上涨了31%。 在明确调控主基调为“坚持住房居住属性”后，房地产市场开始放弃粗放式的拓展模式，逐渐回归理性平缓状态。据国家统计局数据，2019年上半年商品房销售面积为75786万平方米，同比下降1.8%；商品房销售额为70698亿元，虽有5.6%的同比增长，但增速回落0.5%。 影响很快传递给行业一线企业，“下滑”一度成为主旋律。万通地产、深振业、中洲控股等厂商利润同比下降超过30%，部分企业下滑超过70%，市场逐渐向碧桂园、万科、龙湖等国内主流房地产商倾斜。 不过外界环境，并未影响到中梁的脚步。近日，中梁交出了上市以后的首份财报，成绩非常理想。 报告显示，2019年上半年，中梁控股实现营业收入205.57亿元，同比增长111.2%；实现净利润18.99亿元，同比增长近126.88%；总资产达到1976.91亿元，同比增长17.6%——同期获得营收和净利润“双丰收”的碧桂园，两项数据增速分别为53.2%、41.3%。 在房地产销售上，数据显示，上半年中梁合约销售面积达603万平方米，同比增幅为29%；实现合同销售金额637亿元，同比增长约27%。在物业销售产生大额内部现金的支持下，中梁净负债率继续下降，从年初58.1%降低至43.5%；持有银行结余及现金247.21亿元，短期负债为144.67亿元，现金短债比达到1.71，维持在健康水平。 值得一提的是，面对去杠杆压力，房企多会选择业务内收。比如瑞安地产直接将2019年销售目标压缩29.2%。像中梁这样“三年破千亿”的增速、规模，以及净负债率下降，之前鲜有类似案例。 由于地产行业销售业绩转化为营收一般需要1.5-2年的时间，因此目前中梁的成绩还是前期积累所得。目前的发展原则，还是寻求稳定规避风险。“我们主要（目的）还是为了实现稳健经营。”中梁控股首席执行官兼执行董事黄春雷表示。 鉴于其稳定的表现，标准普尔、穆迪和惠誉三大国际权威评级机构均给予正向的信贷评级。其中，惠誉给予中梁主体评级B+，穆迪给予B1评级，标普给予B+评级，对中梁的展望持“稳定”态度。 年报中，中梁部分成本出现下滑（金融资产减值亏损同比下降37.1%，其他开支同比下降64.3%），可见该公司有意压缩成本实现“节流”。不过增长从来不是省出来的，更好地“开源”才是支撑业绩表现的关键。在此过程中，中梁的战略和战术起到了正面推动作用。 “得益于我们对市场周期的把握、全结构布局的战略以及独特的阿米巴生态经营模式，近几年中梁快速发展。”在港交所敲钟正式上市后，杨剑发表上述言论，这也正是中梁应对市场变化的关键。 中梁控股董事长兼执行董事杨剑 2016年，中梁将总部迁至上海，业务也从三四线城市棚改之路，转向全国化布局，目前已完成在长三角、环渤海、中西部、海峡西岸、珠三角全国五大重点经济区的布局。 经过此轮调整，中梁的业务从相对单一的三四线棚户区，步入更为广阔的全国市场。业务半径的拓展，不仅让中梁获得了更多机会，也让潜在风险得以分摊。摆脱了传统定点突破的局限性，开始享受“全结构布局”带来的红利。 此外，中梁围绕“精总部、强一线、小组织”的理念，按照“控股集团-区域集团-区域公司-项目公司”的管理结构，实现业务快速扁平化复制和扩张，这正是“阿米巴生态经营模式”战术的精髓。 在该战术的支持下，中梁重新组织作战团队，将12500名员工，打散到839家境内附属公司，在全国范围内拓展业务。通过该战略，中梁稳固了传统优势，重点布局的长三角、中西部、海西、环渤海、珠三角五大核心区域，于23个省份的139座城市拥有385个项目。 同步推行“全结构布局”战略与“阿米巴生态经营模式”战术，让中梁很快顺应行业现状与市场周期，这些成果都体现在最新一期业绩中。 在城市结构上，中梁的布局开始从三四线城市，逐步向二线，甚至一线城市延伸。经统计，中梁新进城市中二线城市占比40%，二、三线城市占比超八成；此外，在第一财经·新一线城市研究所综合评价338个地级以上城市，并最终筛选出的15座“新一线城市”中，中梁已经覆盖了除东莞外的其它所有城市——成都、杭州、重庆、武汉、西安、苏州、天津、南京、长沙、郑州、青岛、沈阳、宁波、昆明。 正是由于全结构、全覆盖的销售布局，让中梁各区域板块销售额较为平均，销售额前四大城市——温州、台州、金华、丽水的销售额占比为9.2%、6.1%、6.0%及5.3%。惠誉曾表示，中梁此举分散集团统一布局需要面对的经济与政策风险，对冲行业下滑造成的影响。 “中梁的逻辑就是有自己特色的业务。”正如黄春雷所言，“特色”帮助中梁跨越周期。 对房企而言，熬过2019年上半年着实不易，接下来，下半年的困难程度丝毫没有下降。 某机构针对36家头部房企展开业绩调查显示，上半年共有32家企业达成全年目标的40%；不过更多中小型地产公司业绩并不理想，距离全年目标仍有较大距离。众多厂商都期待在“金九银十”期间迅速拉升业绩，可是黄金节点的能量有多大，目前很难判断。 面对日趋激烈的市场竞争，企业需要更快的速度。根据中梁招股书信息，其销售业绩从2016年的190亿元，跨越至2018年的1015亿元，年复合增长率达到了131%。一旦2019年失速，有可能让投资人失去信心，因此仍需继续加速。 就现有情况来看，中梁的发展动能主要来自内部资源增值的原力，势能将在下半年得以释放。 目前，该公司主要布局区域均迎来重大政策利好，对推动业务快速增长有很大帮助。以长三角区域为例，国务院近期印发的《中国(上海)自由贸易试验区临港新片区总体方案》指出，未来将进一步加强上海与长三角协同创新发展。安信证券首席策略分析师陈果表示，上海自贸试验区增设新片区，将有效推动区域经济发展，带动长三角地区一体化再上新台阶。 图片来源 中梁控股公开报道 中梁累计土储面积为5299.63万平方米，其中长三角为主要布局区域。在新政影响力逐渐释放，叠加长三角各地区位、人力、产业等优势后，其土储增值空间将被进一步放大。 此外，《西部陆海新通道总体规划》与《推进环渤海地区新型工业化基地建设40条支持政策(修订)》等利好政策相继落地，将给中梁今后的发展创造有利条件。 子弹上膛，下一步就是扣动资金的扳机，在这方面中梁提前做好准备。中梁方面表示，下半年将通过发行美元债、ABS（Asset Backed Securitization，以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式）等方式，改善融资架构，进一步优化融资成本。 数据显示，中梁实现合约销售额636.7亿元，完成全年销售目标的49%，到7月底已经完成58%。按此进度，以及中梁为达成目标所做的一系列准备，达成全年目标难度并不高。 上半年，“求稳”二字成为定义行业主旋律的关键词。在相同基调的主导下，碧桂园与中梁的布局有了众多类似动作——高周转、高回款率、布局三四线城市，自然有了更多相同点。 不过从个体角度来讲，二者之间存在不同，也必须不同。 截至8月27日，碧桂园的市值为2183亿元，面对不确定，该公司更需要主动提质控速，从快到稳，因此“避险”成为“求稳”的最终目的；相比之下，中梁控股市值为181亿元，首次进入民企500强，“求稳”的除了“避险”，还要维持速度。 好在中梁的既定模式——“全结构布局”与“阿米巴生态模式”很高效地适应了行业发展节奏。中梁不用再去更改赛道，或者调整方向，即可顺利驶入高速赛道。这是中梁专属的路，也是正确的路，继续加速或是最理想的选择。 （责编：Stella）
