NZ房贷借款增长飞快 房市是经历繁荣还是要崩盘？

新西兰的债务总量已经接近5000亿纽币，其中房贷数额近5年以28%的速度在增长，目前已经达到2175亿纽币。

有人表示，新西兰巨额债务的最大风险可能来自于房市。那么，房市到底是正在经历泡沫还是繁荣？今天，来看看这些资深人士的分析：

基金经理Brian Gaynor

“这个完美风暴已经基本形成，”资深基金经理Brian Gaynor流畅地说出了推高房价和债务的基本因素：建设不足，开发有约束，移民强势，婴儿潮一代的投资资金，低利率，以及银行鼓励房产投资。

“当1980年代股市风暴形成的时候，价格被越炒越高，人们就觉得永远不会下跌。”Gaynor说，他对1987年的股市大崩盘记忆犹新，上世纪80年代的时候，每个人都在谈论股市，但现在每个人都在谈论房市。

新西兰的总体债务已经达到近5000亿纽币的新高度，而房产借贷就接近2180亿纽币。而且房屋借贷还在增长，4月份，房屋贷款年度增长了8.3%。Gaynor说，房市是新西兰巨额债务的最大风险。

奥克兰房屋中位价已经是上次低谷时期2009年的近两倍，现在奥克兰的房市温度又在向周边地区传导。比如，汉密尔顿和Tauranga的房价分别年涨26%和23%。

Gaynor说，“当股市到顶的时候，人们往往买不起一些优质股，就买一些还没有涨过的股票。这正如人们纷纷到汉密尔顿、Tauranga和New Plymouth买房。”

如果房市崩盘，很多房屋想卖也卖不出去，这也会严重影响其他方面的消费。Gaynor说，“这对于整体经济发展将会是长期的打击。”

比如爱尔兰首都“都柏林”，在08年经济危机后，独立住宅的价格“腰斩”了57%；而公寓价格下跌更多，暴跌了62%。“爱尔兰房市崩盘受影响最大的是年轻人，当崩盘的时候房子根本卖不掉；如果卖了房子，就要承受巨大的损失。”

经济师Shamubeel Eaqub

Shamubeel Eaqub说，最大的问题是上世纪80年代制定的银行政策，这些政策认为，放贷到房市中是风险较小、成本较小，而收益较大的。

银行认为，把钱放到房市里风险最小，“银行规则允许我们对房市注资，而且越来越多的放贷变成了‘房屋贷款’”。当房价上涨的时候，房屋贷款也跟着涨。

但是，当房市循环经历向下趋势、房价下跌的时候，高杠杆的投资者和很多自住房购买者就会受损。Eaqub说，到时候的糟糕情形是不可设想的，可能会比美国还糟糕。

在美国的内华达州，2006年中期，房屋中位价达到了峰值35万美元；但是经济危机之后，在2012年，中位价下跌了64%，降至12.5万美元。

美国的购房者还算幸运的，因为在很多州，如果房产“资不抵债”，贷款者只要把房屋交给银行就可以。但是在新西兰，这是行不通的——债务会一直跟随借款人。

Eaqub认为，央行应该正在尝试使用限制“贷款房价比”或者“收入贷款比”的方法来限贷。他认为，政策制定者有责任在崩盘前将房市带出泥潭。

奥克兰大学商学院教授Robert MacCulloch

“不只新西兰人这样，”Robert MacCulloch教授针对高额借贷表态说，这是消费文化的问题，越来越多的人借债消费，却不懂得存钱；而新西兰人也不是很擅长存钱。

如果一个国家的公民注重存钱，那么就不会过分依赖外国投资，也不会在全球金融动荡的时候受到太多影响。在联合国承认的42个发达国家中，新西兰的“家庭债务占比GDP比率”排名第7。

债务本身并不是天生的好或坏，只是一个很好的金融衡量工具。比如，瑞士、澳洲、丹麦、荷兰、加拿大和挪威的存款率都好过新西兰，但是他们的“家庭债务占比GDP比率”都高于新西兰。

“对于经济发展来说，借贷是必不可少的。但是如果用作投机，那么就像在资本市场赌博一样。”对于更深入的政策指导问题，MacCulloch教授说，“问题的难点在于，你想释放资金到实体，但不想人们拿着借来的钱去投机。”

“如果有人借钱去乱购物，你能禁止吗？”MacCulloch教授说，如果规定人们把钱花在对的地方，那么就会遭遇监管的困境。

财政部官员Gabriel Makhlouf

新西兰的国债主要是由08年金融危机和基督城地震积攒而来，目前大约在1130亿纽币左右，相当于GDP的30%。

如果和美国、英国、希腊和意大利相比，新西兰国债并不高。因为这四个国家的“国债占比GDP比率”分别达到了104%、90%、176%和132%。

财政部官员Gabriel Makhlouf认为，新西兰的国债占比GDP比率确实不高，但是私人债务却增长非常快。

“在金融动荡的时候，越小的经济体受影响越大。美国可以承受100%的国债占比GDP比率，因为那是一个超级经济体，美国拥有全球储备货币。但是新西兰承受不了那种债务水平。”

来源：新西兰天维网