你没看错，买房真的可以只还利息不还本金
在购买房产的时候，很多购房者都会选择向银行贷款买房。目前房贷还款有“还本付息（P+I，即Principal+Interest）”和“只还利息（I-only，即Interest Only）”两种方式。面对这两种，该选择哪一种呢？无论是对于初次买房贷款者还是房产投资者来说，这都是一个值得了解的问题。
例如，“如果我选了‘只还利息’的方式，那我的房子永远也还不清了，如果这样，那我是不是只能选‘还本付息’？那‘只还利息’是什么？选择什么样的产品对我更有利呢?” 本期用实例为大家解答如何选择贷款方式，教您快速锁定一招！
实例分析
小磊全家移民到了新西兰，想要购买中区一套自住房，最终以$150万的价格成交。因为小磊有$70万首付，同时找银行贷款$80万元，在锁定利率1年期5%的时候，银行贷款经理问他在“还本付息”和“只还利息”之间选择哪种还款方式？让我们来分析一下：
小磊的贷款总金额为$80万，1年期的房贷利率5%，贷款期限为30年，如果按照不同的还款方式，得到如下的结果：
►▷还本付息：每个月需要还$4295;
►▷只还利息：每个月需要还$3333；
每个月的差异为$926。如果选择“还本付息”，不管经济状况是否出现问题，小磊一家必须保证还银行$4295，如选择“只还利息”，小磊一家只需要保证还$3333，两者对银行的承诺是有很大差异的：当经济收入稳定的时候没有问题，但当失业、生病、或者家庭出什么状况的情况下，“还本付息”对你的压力要大于“只还利息”。
小磊结合自身经济实力，最后选择了“只还利息”，这样他每个月只需要还给银行$3333。之后小磊妈妈给了小磊小两口$20万元作为他们在新西兰的安家费。小磊两口子拿着这笔钱，跑去银行问贷款经纪人是不是可以用这个钱还掉$20万本金呢？
贷款经纪人回答：可以。在之前锁定贷款、房屋交割的时候，我们已经给你设置好了带有Redraw功能的贷款账户，你完全可以将这$20万元放到对冲账户或者贷款账户上去，这样，我们银行在实际计算你应该支付的利息就只基于$60万的本金去算（$80万减去$20万）。
贷款经纪人的建议是相当合理的，对于小磊来说，相当于他多还了$20万本金，但是这$20万本金并没有被银行拿去，而是放在了他的对冲账户上或者带有Redraw功能的贷款账户上。
当小磊今后想去西区买投资房的时候，他可以马上拿出来或是拿出这$20万中的一部分，作为将来投资房的首付。通过这个方法，可以从财务角度巧妙的保持了投资的灵活性。
根据以上小磊的例子，以下为大家解析了关于贷款的几个问题。
买房目的
►▷买自住房：越快还完本金越好，大部分的人都是定额定时还本金，以尽快实现对房产的完全拥有;
►▷投资：一般不急于还清贷款，当有其他更好的投资渠道的时候，房东可以选择暂时不还本金；当没有好的投资渠道的时候，可以大额的还本金，以减低利息成本。靠这这种策略，不断的通过金融杠杆来获取更多资产，使资产升值到最大化而最终获益。
本金还到银行？贷款账户？对冲账户？
►▷买自住房：把本金直接还给银行或者还到没有Redraw功能的贷款账户上，这样还的本金就被银行收走了，这部分资金不能随意的取出来。
►▷买投资房：本金必须还到有Redraw功能的贷款账户或者对冲账户上。多还的钱还是可以取出来的。当有合适的投资机会的时候，可以马上取出已经还得的本金作为下一个投资项目的首付，以便迅速抓住一个投资机会。
拥有房产重要还是控制房产重要？
这个问题的答案取决于购房者的目的。如果只是想安居，最终拥有房子当然最重要；如果想致富，就得通过购买更多的投资房并通过财务手段，巧妙的让这些投资房来实现财富梦想。
当还清了房贷，这个时候才算是真正拥有了这套房产；然而有经验的投资者是不会急于通过尽快还清房贷的方式来完全拥有房产，而是控制房产，以少量的资本控制大量的资产，使得资产增值，从而增加自己的财富；控制得越多，财富增加的机会就越多。
►▷例如：有些朋友来到新西兰二十几年，房贷已还清，但只有一套房产，生活不宽裕；有的朋友贷款数额非常大，但是控制着大量的资产，生活已经不怕失业等变故，因为多年积累的资产已经大幅升值。
如果您是安居型，则可以选择“还本付息”，这样会快速的朝着拥有这套房子的梦想迈进；还本付息，并且选择等额还款，在开始的时候，你付的大部分是利息，只有少量的本金，往后本金所占的比例越来越大，利息减少，直到最后还清所有贷款，拿到产权（如下图）；
如果是等额还本付息，则同样是每个月还同样的钱，但是如果把每月还款改成每周或者每两周还款，则可以大大缩短还款时间。本金若给了银行，则不能马上取出来，必须通过再融资才可以拿出来，过程麻烦且需要时间；但若只想拥有这一套房子，则基本不需要取钱出来，所以也没有太大的妨碍。
如果您想致富，则必须选择“只还利息”。乍一看，如果只还利息，不还本金，那确实是永远也还不完的。但是这种情况是在没有对冲账户的前提下才成立。但在新西兰几乎每个银行都有产品会有对冲账户。当有了对冲账户或者带有Redraw功能的贷款账户的前提下，情况则大不相同，因为除了利息必须还之外，多余的钱你可以放到对冲账户上，来抵扣利息。
文章来源：逸居新西兰
