新西兰人口老龄化加剧！奥克兰房市存在断崖式的下跌风险吗？

后花园新西兰房地产在线3月27日报道：本月初，新西兰总理Bill English宣布，将新西兰人的退休年龄从现在的65岁推迟至67岁。据悉，这一新政将于2037年7月开始施行，每年将退休年龄延长半年，直到2040年7月，退休年龄将被正式推迟至67岁。

这一新政的实施反映出了新西兰人口老龄化加剧的现实，当新西兰的养老金成本超过了GDP增长速度的时候，新西兰政府不得不延长人们的退休年龄。

近日，一家名为Figure NZ的研究机构根据新西兰统计局近年来颁布的人口数据，推算出了未来30年新西兰的人口结构变化趋势。

根据预测，新西兰的老年人口将在未来30年显著增长，其中85岁以上的老年人口会增加三倍（从目前的8.3万人增长到27万-32万人），而65岁以上的老年人口则会增加两倍（从70万人增长到130万-150万人）。

如上图所示，当时间来到2043年之后，65岁以上人口占新西兰总人口的比例将达到20%。

众所周知，人口老龄化将带来很多问题，比如将使新西兰的劳动力规模出现萎缩，从而阻碍新西兰的经济发展等等。

那么，人口老龄化对于本地房市会有哪些影响呢？

根据世界各国的普遍经验和人们长期以来形成的认知，人口老龄化将对房价将产生负面影响。道理很简单，人口老龄化，即老年人在总人口中的占比越来越大，这往往意味着总人口对房屋的绝对刚需会有所降低。在一些比较极端的案例中，一些地区的房价甚至会因为人口老龄化而出现断崖式的暴跌。

但是，这些推断对奥克兰完全不适用。

这是因为：

1. 奥克兰是新西兰唯一的大城市

全世界上有将近一半（47%）的人口居住在城市。根据国际通用的划分标准，人口超过100万的城市被称为“特大城市”。作为新西兰唯一的“特大城市”，奥克兰是全国的经济中心，提供着最多的就业机会。而这也是吸引新西兰各地年轻人迁往奥克兰的最重要原因。

因此，小编认为，当新西兰的人口老龄化在几十年后空前加剧的时候，奥克兰在全国的聚集效应反而将会有所增强。届时很可能会出现，新西兰其他地区房价下跌，奥克兰房价继续上涨的局面。

根据2016年世界宜居城市的评选，奥克兰在全球230城市中名列第三。该评选是通过对消费环境、居住条件、经济发展、医疗卫生条件、自然环境、政治和社会环境、公共服务和交通条件、学校和教育条件、娱乐环境、社会文化环境十大类别来进行的一项综合评比，完全可以反映出一个城市的发展潜力。

值得一提的是，终年温暖，气候宜人的奥克兰还提供着全新西兰最好的生活设施，非常适合老人居住。因此，即使新西兰的老龄化趋势进一步加重，恐怕也很难减少对奥克兰住房的需求。

根据以往的数据，奥克兰房价自1981年以来平均每年的涨幅大概在4.5%左右，而近年来随着供需不平衡的加剧更是开启了暴涨的模式，以2016年为例，根据REINZ的数据，奥克兰房价在当年足足上涨了11.8%。虽然最近奥克兰房价的增长势头有所放缓，但根据更多权威机构的预测，奥克兰的房价在未来恐怕还将继续增长。按照Corelogic的预测，如果奥克兰每年以6%的幅度增长，那么20年后奥克兰的平均房价可能将会达到令人咋舌的325万新西兰元。

2. 人口总数的大大增长

人口老龄化不一定会使房价下跌，关键还得看人口总数的变动趋势。根据新西兰统计局在去年10月公布的数据，新西兰的人口增长率在去年6月之前的12个月中达到了2.1%，创造了自1960年以来的历史新高。新西兰的总人口在去年已达到469万。

据悉，2017年的人口增长率将继续保持在1.7%-2.1%之间，而新西兰的总人口将在2020年冲破500万大关，在2025年将逼近550万，而到2068年，人口或将增至788万！

相信人口数量的增加也会极大地刺激住房需求，因此房价暴跌的概率极低。

3. 人们对居住品质的要求越来越高

根据新西兰统计局对住房许可（Building Conscent）发布的相关报告，目前房屋的平均面积比上世纪70年代要大60%，但新房的修建数量却明显更少。

在1973年8月-1974年8月间，一共有38,000栋新房得到了建筑许可，平均每栋住宅的面积是110平米。在2015年8月-2016年8月间，一共有30,000栋新房得到了建筑许可，平均每栋住宅的面积是182平米。在这40多年间，每年新房的供应数量有所下降，但每栋新建住宅的平均面积却增大了不少。

小编认为，房屋数量越来越少是因为可以用来居住或修建住房的土地面积在减小，而平均每栋住宅面积的增大则反映了人们对居住品质的要求越来越高。

因此，虽然人口老龄化在未来会进一步加剧，但由于人们对居住条件改善的欲望是无止境的，所以对房市来说，相信届时土地的供应依然无法满足人们在当时的需求。

4. 小户型的发展趋势将让人们购买更多的住房

人们对住房需求在一定程度上会受到住宅数量的影响。相比于昔日的四分之一英亩豪宅梦，在未来的几十年，新西兰人可能会更加青睐小户型住宅。而这也意味着一套住房所能容纳的居民数量将会减少，在总人口增长的大背景下，这将意味着人们会购买更多的住房。因此，我们有理由相信房价在未来很难下跌。

5. 退休村所带来的新机遇

影响房市的因素有很多，人口老龄化只是其中的一个变量。而值得注意的是，在人口老龄化的过程中，影响房地产需求的正向因素也同样存在。比如，新西兰老人普遍喜欢居住在退休村养老。这一现状将使退休村这一特殊的地产形式在未来获得较大的发展机会。