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捡漏不成,反掏更多?奥克兰两套近似物业前后脚拍卖,结果悬殊

头条作者: 番茄捣蛋
捡漏不成,反掏更多?奥克兰两套近似物业前后脚拍卖,结果悬殊
摘要从现状来看,虽然奥克兰的拍卖场偶尔会溅起一些水花,但总体依然颓势不减。


后花园11月23日综合报道:

最近,奥克兰有两场拍卖可谓一个天上一个地下,引发不少华人注意。

同样是大地物业,同样是开发建地,同样是11月拍卖,前后相隔不过几天,拍卖结果却有云泥之别。

第一场发生在11月8日,拍卖物业位于北岸Glenfield,占地809平米,无上盖建筑。

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Glenfield拍卖物业

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联排设计图

公开资料显示卖家于去年5月以$167万的价格拿下地块,原本准备开发7套联排住宅,建筑面积在68平米到111平米不等。图纸设计、资源审批(RC)、公共管道工程许可(EPA)等工作准备就绪,建筑工地基本清理干净,且各个住宅单元的初始公共排水系统已经完成。

奥克兰市议会在2021年给出的CV估值为$162.5万,实际拍卖售价为$141万。换句话说,即便不计入其他投入成本,卖家持有18个月光账面亏损就达到$26万。

第二场发生在11月16日,也就是上周三。

该物业位于中区Greenlane,占地面积同为809平米,上市推广期间喊出的口号是“急售”。

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Greenlane物业

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设计图

去年6月,卖家以$292万的价格将土地收入囊中,然“因情况和计划改变”,现决心出手。由于EPA、RC、BC(建筑许可)三证在手,且周边配备完善的污水和雨水管道设施,物业上市后主要瞄准投资者和开发商,被包装为“捡漏良机”。

果不其然,拍卖当天有大量买家来到现场,致使拍卖场一度爆满,仿佛梦回去年。代理中介Ben Feng称总共有25组买家注册,清一色是经验丰富的开发商,其中10组积极竞拍。

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“所有人都觉得自己能捡个便宜,大家想知道卖家出了什么情况。”

“其实没什么问题……他还有其他工程在建,利率更新后面临偿贷困难。”

在将近20分钟的激烈争抢中,报价从$160万一路飙升突破$300万大关,并最终停留在$316.5万,较2021年CV估值($295万)高出$21.5万。

据估算,卖家的设计成本和审批成本大概在$10万到$15万之间,如果刨去相关花费大概算是打了个平手,但已经远高于心理底价$270万。

对比前后两套物业,不难发现双方存在诸多共同点,比如同样是809平米大地物业,同样是开发建地,同样附有设计图纸和审批文件,但为何市场反应相差悬殊?

说到这里,就必须分析两者的差别。

首先,Glenfiled物业的土地规划为混合住宅郊区,Greenlane物业为混合住宅城区,前者适用中密度开发,后者适用中高密度,也就是说Greenlane物业的开发潜力更大。

当然,潜力终究只是潜力,实际设计中Glenfield物业拟建7套联排,而Greenlane物业则选择了5套独立Townhouse,开发商并没有追求密度最大化。

其次,Greenlane物业显然在地理位置和教育资源方面更胜一筹,近Cornwall Park和ASB Showground,距离Ellerslie School仅有720米。

第三,Greenlane物业的开发证件更为齐全,比Glenfield物业多出一个BC。既能节约成本,又可快速推进工程。

最后一点也是最为重要的一点,Glenfield物业是抵押强制拍卖,债权人所追求的第一目标是现金回流,而不是尽可能卖出高价。当卖方降低心理预期,买方自然有机可乘。

因此对于身负贷款的业主而言,如果遭遇偿债困难最好主动求变,掌握先机,一旦被逼到强制出售的地步,自己不仅必须接受贷方一系列严苛条款,物业也更难卖出好价钱。

此外,一名地产业内人士认为Greenlane物业的营销推广在高价成交中发挥了举足轻重的作用。

“卖家做好了亏本出售的准备,因此营销以‘急售’作为口号,引来不少买家愿意花时间和精力去仔细研究。再加上物业本身条件不错,很多人在研究后都认为有利可图,导致拍卖场人气高涨,竞争激烈。”

就以上两场拍卖而言,有人认为Glenfield物业更值得入手,毕竟比CV价低出$20来万,而且能省下不少开发成本;也有人认为Greenlane物业交易的性价比更高,地段更优、户型更好,将来住宅上市也更容易卖出高价。

从现状来看,虽然奥克兰的拍卖场偶尔会溅起一些水花,但总体依然颓势不减。央行今日暴力加息75个基点,OCR升至4.25%,创14年来最高水平。与此同时,央行预测房价将较峰值下跌20%,高于8月预测的15%。房价重回年增长轨道将要等到2024年第三季度。

责任编辑:番茄捣蛋


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