租房新规有漏洞？专家：租客和房东将为这件事争论不休……

后花园2019年8月30日援引nzherald网站报道:

本周二（8月27日），新西兰出台了一批住房新规，并就房东和租客的责任范围进行了重新划分。

然而，这些新规实施后，专家却表示，其中的一些责任划分太含糊，可能为房东和租客制造更多的矛盾。

专家指出，如果租客故意对出租屋造成了损坏，房东之前可以要求租客赔偿。如今新规实施后，房东不仅可以索要故意损害赔偿，还可以索要因粗心所导致的损害赔偿。

对于租客来说，如果他们能够证明损害不是由于粗心，而是意外所致，就可以免于赔偿。

对此，保险公司Initio的首席执行官Rene Swindley表示，这一规定将使今后的租赁纠纷审判变得更加困难。

他说：“租客可以说，我不小心被狗绊倒了，所以把红酒洒在了地毯上，这完全是意外。另一边，房东也可以说，责任就该由你承担，因为你不该带那么多东西，你的狗也应该被拴起来。”

Swindley认为，由于上述问题主观性太强，所以争议是不可避免的。

专家指出，目前房东和租客的关系已经很紧张了。

过去几年，租客一直不满激增的房租压力、物业经理的失职，以及逆天的房价（使住房梦变得愈发遥不可及）。

另一边，房东也抱怨称，政府出台了更加严格的规定后，他们的住房成本增加了。

2016年，达尼丁一位租客在做饭时不小心引起火灾，为房东造成了21.6万纽币的损失。但在保险公司追责时，法庭最终却以租客不是蓄意为由，宣判不用赔偿，这一事件也引发了房东们的集体不满。

本周实施的租房新规，要求租客承担因粗心所致的损害，责任确立后，租客必须承担保险索赔的超额部分，又或者支付4周的租金（以较低者为准）。

然而，Swindley担心房东会曲解这条规定，并对出租屋的所有损害向租客追责。

他说，事实上，在Initio最近受理的100起案例中，只有7例系粗心所致的意外损害，比如：把锅放在点燃的炉灶上就回房睡觉了。另有14例系意外损害，例如租客不小心把红酒洒在了地毯上。还有16例系故意损害，例如租客在墙上打了一个洞，或者在房子里吸食冰毒。

由于难以判定出租屋的损害是因为“意外”还是“粗心”所致，Swindley预计房东和租客将在租约结束后就这一问题争论不休。

因此，Swindley建议租房服务处能够对两者进行解释说明，以防纠纷四起。

新西兰房地产协会的首席执行官Bindi Norwell也同意Swindley的观点，她说，租房新规实施后，房东和租客需要时间来理解和消化。

然而，新西兰住房和城市发展部部长Claire Leadbetter却指出，租赁法庭已经对“粗心所致的损害”进行过说明。

她说，粗心指的是“疏忽、缺乏维护或没有做好预防措施”。

尽管最近实施的租房新规在一定程度上保护了房东的权益，但还是有人怀疑，今后在遇到具有争议的案件时，法庭仍然会偏袒租客一方。

房东Paul Sheehy告诉记者，最近他因为没有为出租房安装烟雾报警器，遭到了处罚，但他确信烟雾报警器是被租客Aaliyah Elmira Rafiee恶意取下的。由于他没有在租约开始的时候存下证据，所以吃了一个大亏。

但令Sheehy感到不满的是，Rafiee有一次也没有提交充分的证据，但法庭还是偏向于她那一边。

他说，因为触犯了法律。Rafiee需要搬离出租屋，他给Rafiee两次机会搬走所有的行李。

然而，Rafiee最后却成功索要了近3000纽币的失物赔偿，而她实际上并没有提交证据，以证明失窃物品是她自己的。

新西兰房产投资者联合会的负责人Andrew King表示，他经常听到房东抱怨说，法庭倾向于偏袒租客。

他说，法官在裁决的时候可能将房东看为商业投资者，所以对待他们才更为苛刻。

原文链接：https://www.nzherald.co.nz/property/news/article.cfm?c_id=8&objectid=12262444

（责编：Gloria）