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奥克兰官宣:住房可负担性增强26%,竟然还跟中国有关

头条作者: 番茄捣蛋
奥克兰官宣:住房可负担性增强26%,竟然还跟中国有关
摘要奥克兰市议会宣布住房可负担性明显增强,未来,奥克兰房价会降吗?

后花园新闻部11月28日报道:

一边是房市萎靡不振,投资者心急如焚;一边是房价依然高企,首次置业者忧心忡忡。

当大家一筹莫展之时,奥克兰市议会今日却宣布一则好消息:住房可负担性取得明显改善。

新鲜出炉的「奥克兰经济季刊」表示,自2015年中,住房可负担性已实现26%的改善。

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究其原因,主要得益于政府监管和结构性调整,包括「奥克兰统一规划」及其区域划分新政、海外买家禁令、收紧LVR限贷、中国外汇管制加强、新西兰工业产能扩张、经济发展、收入增加、低失业率。

市长Phil Goff称,住房可负担性得到改善,说明奥克兰在应对住房危机方面已经有所成效。

“不存在解决奥克兰住房危机的单一方案,但现状表明我们已步入正轨。”

Goff表示,「奥克兰统一规划」正在让城市变得更加紧凑。数据显示,在去年批复的住宅申请中,有94%位于城乡交界。

首席经济学家David Norman认为,土地供应和放松管制通常被视为解决住房可负担性的一剂良药。但如果仅专注于此,很有可能犯只见树木不见森林的错误,不利于理解奥克兰住房难以负担的真正原因。

“总体而言,解释房价上涨很简单:供需不平衡,建造速度跟不上需求速度。但要进一步解释建造为何跟不上,就不是那么容易了。”

为更好理解住房市场,「奥克兰经济季刊」就影响住房可负担性的若干因素进行了全球横向对比。

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全球住房可负担城市红黑榜(绿色代表可负担性高,红色代表低)

报告认为,住房短缺主要归因于需求和供给两大因素。前者包括收入和失业率、税收和所有权制度;后者包括产业结构、劳动法和建筑工资、材料成本、法规、地理。

至于房价为何高企,报告主要从以下几方面进行了分析:

首先,自然环境限制住房供给。比如奥克兰的沿海地理位置,其洪泛平原和火山岩的地质特点,一方面限制了城市发展,另一方面让基建成本居高不下。

其次,低失业率推高住房需求。收入增加和失业率降低会导致住房需求上涨。目前,奥克兰的失业率仅为4%,远低于很多住房可负担性更高的城市,如布里斯班(6%)。

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奥克兰失业率一览

第三,政策和监管刺激不足。以布里斯班为例,当地政府积极补贴可负担性住房建设,从而有效激活市场。

不过,新西兰一度大力推行的KiwiBuild项目其实也是可负担性住房,但目前来看,成效却并不理想。是总体方向不对,还是操作手段不对?原因值得深究。

第四,税收政策差异。如澳大利亚、英国和美国,都已经推行资本利得税,而新西兰的资本利得税则胎死腹中。

Norman指出,奥克兰居民仍然对住房不堪重负。

“尽管有些因素我们无能为力,如地理环境,但还可以在其它方面下功夫,攻克住房难题。”

值得欣慰的是,最新数据显示,奥克兰的住房供应已经与需求近乎匹配。

市议会估计,为满足现有需求,奥克兰每年需审批1.4万份住房申请。截至9月,奥克兰全年批复的住宅申请已达到1.46万份。

那么未来,奥克兰的房价还会降低吗?

如果不降低,要想提高住房可负担性,那就只能意味着居民收入增加。

然而现状是,新西兰经济低迷,消费增长乏力,OCR一降再降。甚至有声音认为央行在力推房价上涨,以此驱动经济。

相关新闻:新西兰央行力推房价上涨,买房要趁早?

看上去,一边在拼命拉低,另一边却在竭力推高,这算是左右互搏吗?

不论输赢,只希望奥克兰居民早日实现居者有其屋的梦想。


(责编:番茄捣蛋)


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