RV重新估值：奥克兰预计出现大幅回调，但地税涨跌因房而异

后花园9月12日援引RNZ报道

新西兰全国多个地方议会都将开始更新住宅房产的RV（一些地区也叫CV）估值，这是三年一次的例行操作，地方政府根据该估值来分配地税。

奥克兰和惠灵顿上次RV估值是在2021年，当时正值市场峰值，因此今年的估值应当会出现大幅削减。

不过，RV估值下降了，地税可能仍然上涨。这如何理解？

RV估值的用途

RV估值相当于每三年评估一次房地产价值的现状。不同的地方政府有不同的时间表，奥克兰、惠灵顿、汉密尔顿和陶朗加等20多个地方议会将在2024年更新RV。

从2025年7月1日起，新的数值将用于计算地税。惠灵顿市议会的发言人表示，这些数据将于12月公布，具体日期取决于审计过程。

基督城和但尼丁最近的估值是在2022年完成的。

RV估值能够帮助地方议会调整每户应付的地税份额，但地税的总额仍然不变，是当年或长期规划中的固定值。

Infometrics首席执行官Brad
Olsen表示：“RV估值是用来决定如何切割地税这块‘蛋糕’，而不是决定‘蛋糕’的大小。”

“如果一个地区的所有房屋都上涨了同样的幅度，那么户主都将支付与以前相同的地税。但如果一些房子的RV估值比其他房子上涨或下跌的幅度更大，那么这些房子的户主支付的地税比例就会比以前更大或更小。”

如果房主不满意，可以对新的估值提出质疑，提交反馈的截止日期是估值结果公布后大约六周。

RV与市场价值

新西兰房屋的平均价格为905,357纽币，比2021年底的市场峰值下降了15%。

Bayleys地产集团的洞察、数据和咨询主管Chris Farhi表示，从历史上看，地方议会的估值是房产售价的一个指标，但目前的情况很不寻常。

“一般来说，随着时间的推移估值会上升。但现在一些地区的估值被定在市场的峰值，而市场已经从高点回升。”

根据realestate.co.nz的数据，在截至2022年的10年里，全国平均要价翻了一倍多。此后央行加息，市场冷却。

因此，今年一些地区的RV很可能大幅下降，奥克兰和惠灵顿可能会经历史上最大幅度的调整。

然而，当前一些卖家在考虑报价时仍然很看重RV，这可能会给售房增添障碍。

三项数据

RV估值共有三项数据：

资本价值（capital value）：这一数值是估价日当天，如果购买该套物业可能需要支付的价格。但它不包括屋内的动产。

土地价值（land value）：在估价日，购买这片裸地可能需要支付的价格。

改良价值（improvement value）：资本价值与土地价值之差，反映该物业上结构物的价值，通常指的就是房屋本身的价值。

RV估值不会考虑普通的装修翻新。

RV的计算

1998年的《估价法》要求地方议会维护估价名册，但允许选择自己的服务提供商。对许多地方议会来说，它们的选择都是一家国有企业：QV。

在2024财政年度，QV重新评估了超过36.2万处房产，从商业和工业用地到住宅公寓和独栋房。

运营经理James Wilson表示：“今年，我们会对更多物业进行重新估值。”

Wilson介绍，RV估值的计算是基于对当地市场的分析，并对销售样本进行了深入的了解。

QV还依赖于“事实数据”，如建筑面积、土地面积、房屋年龄和建筑细节。评估师需要持续监测房产的最新情况，如建筑许可和细分。

评估师还需要对“关键物业类型”和在过去三年中发生了很大变化的地区进行实地检查，这包括“新的分区，新的商业或工业开发等等”。

当被问及有多少房产会进行实地评估时，Wilson表示很难说，因为这取决于很多变量。诸如分区变更、当地出现大量新房、销量较低或有异常销售等情况，都可能需要“实地”检查。

“然后，我们通过进行统计测试和专题绘图来跟踪价值并检查异常情况，以确保估值的准确性。”

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