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工党住房标准再成争议焦点,多地房东踩雷赔钱

房产Kaituhi: Charles
工党住房标准再成争议焦点,多地房东踩雷赔钱
Whakarāpopototanga对于前任政府出台的健康住宅标准,尽管联合政府中的政党在2019年政策实施时就表示反对,也曾提出要予以废除,但最终还是将其保留。这些标准为出租物业的供暖、隔热、通风、水分侵入和排水以及挡风引入了具体和最低标准。

后花园1月7日综合报道

联合政府上台后实施了一系列对房东有利的政策,包括恢复利息和租金抵扣、无理由驱逐和缩短通知期等等。

但对于前任政府出台的健康住宅标准,尽管联合政府中的政党在2019年政策实施时就表示反对,也曾提出要予以废除,但最终还是将其保留。这些标准为出租物业的供暖、隔热、通风、水分侵入和排水以及挡风引入了具体和最低标准。

根据标准,出租物业必须有固定的供暖源、正常运行的水管和隔热材料,以及浴室和厨房的抽风机等。

但今年租赁法庭审理的案件表明,健康住宅标准虽然在许多人看来很正常,但对一些房东来说仍然较为严格。

今年 4 月,陶朗加一所寄宿公寓因主客厅没有热水龙头、烹饪设施或暖气,而被迫向 17 名租户支付 37,000 纽币的赔偿金。

在这所拥有 21 个卧室的寄宿公寓,居民大多是假释前囚犯或需要紧急住房的无家可归者。

在黑斯廷斯的另一起案件中,飓风加布里埃尔让一栋房屋损失惨重。

该房产存在的问题包括外墙覆层干腐、窗户细木工制品损坏、油漆严重剥落、内外窗台腐烂、窗户周围的腻子脱落,浴室天花板上有一个大洞,从之前的通风口可以进入屋顶空腔等等。

房东试图让房屋达到健康住宅的标准,包括修理排水沟、堵塞窗框缝隙以及确保通风。但他未能正确通风,导致房屋潮湿发霉,更令人担忧的是房屋的总体破旧状况。

不过,正如仲裁官所说,“从证据来看,我感觉到房东对租户提出的房屋维修需求做出了回应,承包商多次上门维修就证明了这一点。因此,我认为没有理由判处惩戒性赔偿金……不过,即使房东对房屋维修需求做出了回应,如果由于房屋的持续维修或维护问题导致租户对房屋的使用和享受减少,也应该获得赔偿。”

房东总共需要向租户支付 1853 纽币。

在另一起涉及奥克兰Epsom公寓的案件中,房东承认违反了健康住宅标准。

具体来说,该公寓违反了供暖和通风标准。供暖标准要求房东提供一个或多个“合格加热器”,能够将房间加热到所需的水平。通风标准规定了对门窗的最低要求,特别是可打开的门窗面积。该标准还要求每个厨房和浴室都安装具有最低规定抽气能力的抽风机。

仲裁官发现:“该房产本应在 2024 年 4 月 28 日之前符合健康住宅标准的规定,因此近两个月来,租户一直在为不符合规定的房产支付费用。”

物业经理被责令向租户支付 1520.44 纽币。

有时,即使房东把所有事情都做对了,并积极解决问题,可能也会与租赁法庭发生冲突,例如涉及奥克兰西区一栋住房的案件。

在本案中,房东在租赁开始前对房屋进行了大规模翻修,花费约 5 万纽币对厨房进行了全面翻修,粉刷了室内,并翻新了浴室。房东还委托了一份全面的健康住宅标准报告,该报告只发现了一个小问题——洗衣房窗户缝隙过大,房东随后修复了这个问题。

虽然房东认为自己完全遵守了规定,但租户却遭遇了风流过大,以及热泵无法工作的问题。后来的工作发现,多达 10 扇窗户的缝隙过大,大约 3 到 10 毫米,热泵的外部装置出现故障。事实上,其中一名租户患有过敏症,这意味着无论天气好坏,窗户缝隙都是一个问题。

房东承认租户未达到标准,并向租户提供补偿,但遭到拒绝。

租户因通风和热泵故障获得总计 1759.57 纽币的补偿。

最后一个值得注意的案例涉及一个复杂的情况,房东缺席数周,租户声称房东干涉隐私、未经授权进入、非法提高租金等等。

上述部分判决有利于租户,而房东也获得了租金欠款和一些损失的赔偿。但案件中,租户最大的胜利是声称该房产不符合健康住宅标准。

该房屋在隔热、供暖、防潮和排水、防通风和烟雾报警器方面都不符合要求,仲裁庭指出“没有烟雾报警器,需要安装 3 个,使所有单元距离每个卧室门 3 米以内。”

房东表示,房屋内一直有合规的烟雾报警器,租户一定是在工作人员上门评估前拆除了这些报警器。

虽然仲裁官认为房东没有故意违反其各项义务,而且租户也提出了一些减轻罪责的因素,但法官根据健康住宅不合规的情况做出了一项惩罚性赔偿裁决,要求房东向租户支付 3500 纽币的惩罚性赔偿金。

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