北岸豪区连迎高密度开发，四大项目超千套公寓，被指设计辣眼; 本周降息稳了，但未来很悬
后花园2月17日综合报道
近期，Takapuna 宣布了第三个大型公寓项目，使该地区的待开发项目总数达到三个，整体投资额超过8亿纽币。
最新项目：前 Colmar Brunton 地块
Campbell Brown Planning 表示，他们已为客户赢得了无公示许可，将在 The Strand 和 Hurstmere Rd 交汇处的前 Colmar Brunton 地块开发一项公寓项目，共批准建设213套公寓。
新项目将于 6-10 The Strand 和 21、31、33-45 Hurstmere Rd 处建设四栋10层高的公寓楼，土地所有者为 HND CB。
规划师表示，这一方案将建设四栋公寓楼，高度7到10层不等，配备底层零售店、餐厅、屋顶空间、地下停车场，并通过多条公共步行通道连接 The Strand、Hurstmere Green 和 Takapuna Beach Reserve。
该项目经历了长期而复杂的规划过程，最终获得了奥克兰城市设计委员会的认可，并经过 Isthmus Architecture Ltd 的独立审查，同时与奥克兰市议会规划团队保持了密切合作。
争议巨大
关于这一开发项目，首先引人不满的一点在于，它是在假期期间获得资源许可，但两周后才通知Takapuna居民委员会（TRA），让成员们感到震惊。
另一争议点在于它对光照的破坏。按照原本计划，公寓楼的高度是6到8层不等，而现在拔高到7到10层。
TRA主席Steven Salt指出：“主要问题在于建筑高度带来的光线遮挡，以及它是否适合Hurstmere Rd的环境，包括对风力和日照的影响。”
前 Devonport-Takapuna Local Board 成员 Jan O’Connor 认为，Colmar Brunton 项目的建筑高度过高，过于显眼。
该项目的建筑高度超出了奥克兰统一规划（Auckland Unitary Plan）对都市中心区（Metropolitan Centre Zone）的一般规定。
部分居民委员会成员认为，应当就奥克兰市议会授予开发商HNS DS Ltd资源许可一事走法律流程，但唯一可行的方式是向高等法院申请司法审查。Salt坦言，这种诉讼费用高昂。
但市议会资源许可团队表示，整体建筑体量和高度对环境的负面影响轻微，不会显著增加遮挡、压迫感或破坏区域特色。且新建筑产生的阴影效果与高度合规的建筑相似，不会对邻近居民造成明显的日照损失。
除了最新项目外，数年前已有两大公寓项目落址Takapuna：2022年宣布的 106 套公寓的 Takapuna Central，以及前 Gasometer 地块上计划建造的 350 套公寓的大楼，使三个项目的总规模达到 669 套公寓。
尽管这些项目尚未动工，但根据《奥克兰统一规划》（Auckland Unitary Plan），Takapuna 已被划定为密集开发区，被认为是一个融合商业与住宅的海滨区域。
2022年公布：Takapuna Central
该项目位于 40 Anzac St 和 38 Hurstmere Rd，计划作为一个总投资4亿纽币的大型公寓项目的一部分，最初规划建设 106 套公寓。
该地块由 Eke Panuku 出售，紧邻电影院，目前仍为停车场。开发商 Willis Bond 于 2022 年公布了该计划。
Willis Bond 的开发管理总监 David McGuinness 表示：“我们尚未开工，目前正在进行市场推广准备。我们已获得资源许可，并对该项目充满信心。”
Willis Bond 的 Takapuna Central 网站已开放登记意向。
在 2022 年，针对奥克兰的公共土地为何出售给惠灵顿的开发商的问题，Mark McGuinness 回应道：“这里原本只是一个潮湿的停车场，最终的成果会让所有人满意。此外，我们并非惠灵顿的开发商，而是新西兰的开发商。”
2023年公布：前 Gasometer 地块
该项目因其高度被当地居民称为“Burj Takapuna”（塔卡普纳塔），于 2023 年公布。
计划在 14 Huron St 的前 Gasometer 地块建设一栋 39 层高的大楼，总投资 3 亿纽币，提供超 350 套公寓，位于 Huron St、Burns Ave 和 Northcroft St 之间，距离 Lake Rd 仅一个街区。
然而，自 McConnell Property 通过项目总监 Tony McKee 于两年前宣布该计划以来，尚未有任何工程启动。
业内人士对在经济低迷时期如何筹措资金完成如此庞大的项目表示怀疑。
未来如果建成，这将是一个“建后出租”（Build-to-Rent）开发项目。
尽管该地块距离海滩有两个街区，当地居民仍因其高度将其与迪拜的 Burj Khalifa（哈利法塔）相提并论。
McConnell Property 在其官方网站上将该项目列为 Takapuna Town Centre。
项目的设计灵感来源于层叠状的 Takapuna 砂岩悬崖。
McConnell 官网称：“目前，该项目正在申请许可阶段。位于前 Gasometer 地块的 Takapuna 建后出租公寓项目，将打造一栋 38 层高的大厦，可 360 度俯瞰豪拉基湾（Hauraki Gulf）、Rangitoto及科罗曼德（Coromandel）。
项目包括 358 套一居室、两居室、三居室及单间公寓。McConnell 将与 Cedar Pacific 合作，打造符合 Greenstar 5 和 Homestar 6 评级的世界级‘建后出租’住宅项目。”
该建筑将成为北岸首个建后出租项目，并配备咖啡馆、屋顶休息区、共享工作空间、私人餐厅、游泳池、烧烤区、健身房和健康中心。
目前，该地块仍被围栏封闭，尚未开始施工。
已有项目接近完工
除了三个尚未动工的项目，Takapuna 还有另一个大型公寓项目：Amaia 正在 Esmonde Rd 48 号接近高速公路的入口处开发。与前三者不同的是，该项目的第一阶段即将完工，首批居民即将入住。
KBS Capital（由 Brilliant Stone 所有）获得批准，在 Esmonde Rd Harbourside 教堂附近的 Shoal Bay 开发三栋公寓楼，价值 3.5 亿纽币，包含 543 套公寓，目前已推向市场的是项目的前两栋七层公寓，第三栋正在规划中。
项目中，一居室带书房的公寓售价从 78.9 万纽币起，两居室售价从 98.9 万纽币起，三居室售价从 175 万纽币起。
2022 年时，项目规划曾发生变化，Amaia 计划扩大至 15 栋建筑，最高达 16 层，建筑师将其外观轮廓比作法国著名的小岛 Mont Saint-Michel（圣米歇尔山）。
此外，一些较小的新公寓楼也已拔地而起，比如肯德基对面的新建筑。
然而，和Colmar Brunton 地块的项目类似，有人对这些公寓项目感到不满。
例如，Burj Takapuna 位于 30 层高的 Sentinel 大厦同一街区，许多当地居民仍认为该项目过于庞大，与周边环境不协调。
本周或为最后一次大幅降息
经济学家和金融市场几乎一致认为，新西兰央行将在本周降息50个基点。但专家表示，这可能是本周期的最后一次大幅降息。
路透社对33位经济学家的调查显示，其中32人预计新西兰央行将在周三宣布降息50个基点，使 OCR 降至3.75%。这将是央行连续第三次大幅降息。
大幅降息将给贷款家庭带来利好，能够减轻他们的利率负担，同时也将帮助企业销售回暖。
尽管市场几乎确信本周将降息50个基点，但2月份之后的降息前景仍存在一定的不确定性。
ASB首席经济学家Nick Tuffley表示：“我们的基本预期是，新西兰储备银行将在4月和5月的会议上分别降息25个基点。”
“我们假设未来的经济数据将继续支持央行保持信心，认为通胀将继续受到控制。目前来看，央行在两种选择之间的风险相对均衡——要么拉长降息间隔，要么再降息50个基点。但最终决定仍将取决于实际的经济情况。”
Tuffley表示，新西兰央行的降息周期已经接近尾声，并指出长期批发利率的下降趋势已经停滞。
“现在的风险不再是一边倒的降息，央行可能不会像市场预期的那样进一步大幅降息。此外，特朗普的政策也在一定程度上推动了全球利率的上升。”
另一个影响因素是，过去一年许多借款人选择了短期固定利率，以等待未来利率下降。如果这些借款人集中在同一时间更换贷款利率，可能会对批发利率施加上行压力，进而推高银行贷款利率。
ANZ最新预测显示，在本周降息50个基点之后，4月份还将有一次25个基点的降息，使OCR降至3.5%。
ANZ首席经济学家Sharon Zollner表示：“无论如何，我们预计央行将在OCR接近其中性区间（2.5%-3.5%）时，开始采取更谨慎的态度。除非未来经济数据出现显著下滑，否则本周很可能是最后一次大幅降息。”
然而，Kiwibank认为，仍需要进一步降息。
金融市场普遍预计，OCR将在第三季度降至3%。
然而，市场和经济学家的预期与央行最新的OCR预测存在一定差距。根据央行此前的预测，到今年年底，OCR将降至3.5%，这意味着全年将总共降息75个基点，其中50个基点将在本周实现。此外，央行的预测显示，OCR将在2027年降至3%。
Kiwibank首席经济学家Jarrod Kerr表示：“我们从一开始就不认同央行的降息路径预测。随着通胀率几乎已经达到2%的目标，我们认为央行应当停止紧缩政策，将货币政策调整至中性水平。”
央行估算的“理想利率”——即既不会过高也不会过低的利率水平——大约在3%左右。
Kiwibank认为，央行在去年11月公布的OCR预测过于鹰派。
“因此，我们预计央行将进一步下调OCR的预测路径，并加快降息步伐。换句话说，我们预计央行将更早、更大幅度地降息。我们的观点保持不变，我们认为今年需要降息总计125个基点，将OCR降至3%，甚至可能需要更多。”
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