Cross lease产权产生“交叉业主”难题
后花园新西兰房地产在线 8月27日 ：奥克兰人Colleen Pollard在Epsom有一套Cross lease产权的房屋，但由于其他业主都不在国内，邻里沟通、房屋的权利变更以及维修与保养等问题让她担忧不已。
奥克兰地区律师协会希望更改Cross lease产权法律，这样可以减少多达200,000套Cross lease产权房屋邻里之间的争议，让此类房屋维修或者出售更加容易。
Pollard称，自己的房屋与其他四套房屋在一块土地上，属于Cross lease产权，“这些房屋的维修一直是个问题。”她担心房屋会贬值，“其他业主都去往海外，并不希望邻居有事找上门来。”
“似乎那些购买cross lease产权房屋的人们并未完全知晓此类房屋的不同。或者他们知道，只是如果他们决定不维修自己的房屋或者并不出资修复车道两旁的栅栏，其他业主也无法强制他们，除非通过昂贵的法律途径解决。” Pollard的叔祖母此前持有这套房屋，并在房屋旁建了一个温室。
Pollards指出，“但她从未改变温室地块的用途。当我们六年前搬进来时，关闭了温室，希望更改土地用途。我们需要所有的业主一起签字通过。”这样需要合规证书以及防火墙，增加了成本。
“随后我们的律师称要改变这一土地的用途，我们需要征得所有业主的同意，如果他们需要就此事咨询各自的律师，我们还需要帮他们支付律师费。考虑这些，我们已经放弃了。”
奥克兰地区律师协会顾问Joanna Pidgeon称，此类问题并不罕见。“如果其他业主不参与，很难对房屋做出改动，因为这一费用太高。通常依靠部分讲究家庭摆设的业主维护房屋，而不是每名业主各尽全力，即使每名业主在法律上均承担维护房屋的义务。当有部分业主违反Cross lease产权法律，拒绝维修或者保养房屋时，通过法律途径解决太花钱。”
后花园问答：
什么是新西兰的Cross lease产权？
CROSS LEASE的TITLE也可以说是一种特别的LEASEHOLD ESTATE。其产生有特定历史背景，主要是以前对于土地分割有过于严苛的要求，而随着社会的发展变化和人口的增长，又有土地分割进而产权分割的社会要求，因此出现了通过CROSS LEASE来绕过相关法律限制的做法。特别是在UNIT TITLES 法案制定以前。简单的说，一个典型的CROSS LEASE的结构是，一块地整体有一个FEE SIMPLE的TITLE，这块定上的所有两个或以上的产权人共同登记为这个FEE SIMPLE的产权人，每个产权人有固定的产权份额，但是所有产权人的份额在一起成为一个产权、具体产权份额是不可分割出去的。然后产权人集体作为LANDLORD和每个单独的产权人签订一个统一的租约，期限为999年，每个产权人对于自己房子所占据的面积根据LEASE享有LEASEHOLD产权。通常CROSS LEASE会对公共部位土地的使用和维护、个人独占部分的使用和维护、产权人集体议事的程序、对于产权人转让的限制等等问题作出详尽的规定。有不少人说，CROSS LEASE的房子不好，其实不是一概而论，关键看CROSS LEASE的那个LEASE本身质量如何。这就需要律师仔细审读并提供建议。总体上说，CROSS LEASE有自身的缺陷，相对限制较多，产权人之间有发生纠纷的可能。新西兰法制委员会LAW COMMISSION曾提出报告，指出CROSS LEASE的诸多弊端。新UNIT TITLES法案提供了更便捷的程序，在一定情况下可以把CROSS LEASE转化为UNIT TITLE。
