买方市场或接近尾声，房价涨幅预期大幅上调；海景公寓标价不到$10万，该捡漏吗？

后花园11月18日综合报道

初步迹象表明，买方市场可能正走向终点，因为过去一年中笼罩在房地产市场上空的房源过剩问题开始缓解。

买卖双方趋向平衡

新西兰房地产协会（REINZ）数据显示，10月共售出6681套住宅房产。与9月相比增长10%，与去年10月相比增长20%。

更重要的是，反映供需长期变化的两个关键指标显示，导致买方强势的房产过剩问题正在缓解。

第一个指标是每月底未售出的房产数量。

这一数据虽然仍处于相对较高水平，但在过去四个月中稳步下降，从6月底的27727套降至10月底的23347套，四个月内下降了16%。

第二组数据同样令人鼓舞，即每月从市场上撤下的房源数量正在减少。

这一数据在5月达到峰值，为3981套，然后逐步下降至10月的2580套。不过这一数字仍然处于较高水平。

因此，最近决定市场走势的两个重要趋势是，每月底未售出的房产数量减少，以及撤离市场的卖家数量减少。

但或许现在还不是庆祝的时候，首先，这些迹象仍然相对微弱，此外，另一组数据可能会扰乱这些趋势，即新上市房产的数量。

根据Realestate.co.nz的数据，10月新上市房产数量激增至11572套，比去年10月增长21%，这使得网站在售的房产总库存达到10年来的最高水平，意味着11月和12月需要特别强劲的销售水平，才能让供需关系继续向平衡方向发展。否则，市场可能会进一步偏向买方市场。

目前距离圣诞假期仅剩一个月，买卖双方都可能有意愿赶在新年前敲定交易。

房产专家Tony Alexander上周曾分析，买方市场会在明年年中被卖方市场代替。理由是房产中介向他反馈称，首次置业者和投资者都在大面积回归，房价也出现了今年以来的首次上涨。

明年房价最高或涨8%

随着经济改善，利率下降，房市交易增多，有经济学家预测，明年房价涨幅可能高达8%。

Westpac经济学家Satish Ranchhod认为，未来几年将出现更强劲的交易活动。

基于此，Westpac预测2025年房价将上涨8%，2026年将上涨5%

“随着通胀回落至约2%，我们预计央行将在11月再下调 OCR 50个基点。”

“明年预计还会有进一步的降息，但幅度会更缓慢，OCR最终会落在3.5%的低点。”

Infometrics首席预测员Gareth Kiernan表示，较低的房贷利率将吸引更多买家回归市场。然而住房可负担性仍然较差，房价相较于收入仍然偏高，这会限制房价的涨幅。

“由于疫情期间房租涨幅远低于房价，因此即使有税收政策和明线测试的调整，重返市场的投资者数量可能不会大幅增加。”

“因此，我们仅预测2025年房价将上涨5.2%。”

他还指出，OCR的降幅几乎已经完全反映在金融市场中，这意味着一年期房贷利率可能不会比5.4%低很多。

“另一个需要注意的因素是，净移民和人口增长正在急剧放缓。”

过去几年，人口增长与房地产市场表现之间出现了脱节，因为利率是主要驱动力。

然而，等到降息周期接近尾声，净移民放缓预计会成为更重要的因素。

Kiernan表示，人口增长疲软最初将体现在2025年房租增速放缓，之后在2026年和2027年可能导致房价再次下跌。

在Kiwibank首席经济学家Jarrod Kerr看来，过去18个月房地产市场一直“横盘整理”，但这一情况即将改变。

“过去18个月里，房价几乎没有变化。这种情况明年将改变。降息将提振信心，而信心将带动市场活动。”

Kiwibank 透露出一个“极其罕见”的现象，即贷款更多发放给首次购房者而非投资者。

但数据显示，投资者活动在过去两个月有所增加。除了降息，房租上涨也是推动投资者回归的重要因素。

“我们预测是2025年房价将上涨5%至7%，我们取中间值6%。”

超低价公寓值得入手吗？

坐拥市中心的便利和绝美海景，一些公寓售价却不到10万纽币。

例如一套整洁的一居室、45 平方米的公寓位于 Beach Rd，远眺Rangitoto岛，可使用游泳池和网球场等共享设施，挂牌价仅为 5.5 万纽币。

与此同时，同一条路上一套类似大小的公寓标价为 42.9 万。

这类房产是有什么问题吗？

首先，这些公寓是租赁产权，这意味着买家拥有物业的实体建筑，但不拥有其所在的土地。

其次，虽然售价便宜，但后期成本奇高。

Barfoot and Thompson 房地产经纪人 Luke Shi 最近出售了一套 Princes Wharf 公寓，要价为 6.9 万纽币。他说，虽然初期投资似乎很便宜，但由于年度支出较高，租赁产权物业的长期成本更高。

支出成本通常包括地税、OPEX（包括建筑维护、水电和保险等等运营费用）和地租。

随着新西兰土地价格上涨，地租也会上涨。

“长期成本相当高，因为有地租，这是业主无法控制的。”

然而，一些租赁物业附带条款，禁止土地所有者每年将地租的上调超过一定百分比。

Ray White 房地产经纪人 Gabriela Galateanu 正在销售一套现代、新近装修的一居室 Princes Wharf 公寓，卖家愿意接受 7.9 万纽币以上的报价。

以这套 57 平方米公寓为例，当前年度成本包括 1870 纽币的地税、11237 纽币的 OPEX 和 26793 纽币的地租。大约一年 3.9 万纽币，相当于每周 767 纽币，直到 2095 年租约到期。

Galateanu 说，由于初始投资较低，一些买家可以接受后期更高的支出。不过，租约到期后不能保证续签。这将由承租人和土地所有者重新协商。

租赁产权物业通常位于黄金地段，对住在城外但需要在市中心有落脚点的人很有吸引力。

业主可以在不使用时将房产出租，以收回部分支出。

这类公寓也很受投资者或退休人士的欢迎，后者大多希望以大换小，并节省成本。

不过，Shi 和 Galateanu 都不建议首次购房者购买租赁产权的物业，除非有能力用现金购买，因为银行不太愿意向租赁物业提供贷款。

“我们收到了很多首次购房者的咨询，但我们必须解释，由于支出问题，事情并不容易。”

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