变天了！新西兰房市迎重大调整，一个新时代或将来临！主流银行押注提前降息，最早就在这时候……
后花园2024年7月4日报道：今天，新西兰住房部长Chris Bishop官宣了一揽子住房新政，旨在缓解住房危机，而这似乎也标志着一个“大开发时代”的到来。
Bishop称，政府计划施行一系列改革，这些改革将腾出土地用于住房建设，并使住房更加容易负担。
以下是计划内容以及可能的方式：
1.设定一级和二级地方议会的住房增长目标
一级地方议会包括：奥克兰、惠灵顿、基督城和陶朗加等地；二级地方议会包括：Whangārei、罗托鲁瓦、新普利茅斯、达尼丁等地。按照要求，地方议会需要腾出足够的、可行的“生活土地（live zone）”用于住房开发，以满足未来30年的住房需求。
更广泛的资金来源将能够用于满足中期基础设施的需求。政府将为地方政府制定规定，以确定他们需要多少土地容量，比如要求他们使用“高”需求预测，而不是更谨慎的估计。
Infometrics的首席执行官Brad Olsen表示，在基础设施尚未到位的情况下，地方议会可能很难为30年的住房发展做出贡献。因此，随着时间的推移，这将迫使市议会需要以更快的速度发展基础设施。
2.新规将允许城市向外扩张
按照拟议的规定，地方议会将不能在他们的规划文件中强制规定城乡界线，但他们仍然可以拥有农村分区土地。
政府官员也在寻找改善地方议会未来发展战略的方案，可能要求他们规划50年的增长，而不是30年。
3.加强《国家城市发展政策声明》(NPS-UD)中的集约化规定
一级地方议会必须在其城市地区实现“适当”的密度水平，他们必须在“战略”交通走廊(如主要公交线路)沿线提供住房强化。
4.新规要求地方议会为混合用途的开发项目“开绿灯”
一级和二级地方议会必须允许在城市地区开设咖啡馆、便利店和其他零售店，但工业活动除外。
5.没有最小建筑面积和阳台规定
新规规定，今后公寓面积有多大，是否配备阳台，将取决于开发商，而非市议会。
Bishop称，这些要求可能会大大增加新建公寓的成本，从而减少低成本公寓的供应。
他说，2015年的证据显示，在奥克兰，对阳台尺寸的要求将每套公寓的价格推高了4万至7万纽币。
Bishop告诉新西兰房地产协会（REINZ），人们总爱抱怨“鞋盒式”的公寓。
他说：“我同意，它们不会是适合所有人的住房解决方案。但是你知道什么比鞋盒公寓还小吗？一辆汽车或一个应急住房汽车旅馆的房间。”
奥克兰理工大学教授John Tookey表示，这些规定放宽到什么程度还有待商榷。“例如，我们可能不得不划清界限，将卫浴设施独立分隔。”
6.中等密度住宅标准(MDRS)是可选项
MDRS是国家党和工党之间的两党协议，旨在允许更多的高密度开发——允许在没有资源许可的情况下建造高达三层的住房。
目前所有被要求实施MDRS的地方议会都必须投票决定是否保留、修改或取消其所在地区的标准。
如果他们取消或改变MDRS，他们需要实现住房增长目标，集约化将改变NPS-UP和混合用途条款。
这对房价意味着什么？
Olsen表示，该计划将影响房价。
他说：“我们花了很多时间谈论房地产市场有多糟糕，人们的负担能力有多差，我不知道这种情况是否会立即改变，但我肯定对未来的前景更加乐观，我觉得这是一件大事。”
他说，新西兰在试图为房地产市场制定条款方面非常失败，这对该国“完全有害”。
“任何能创造更多住房的政策都是好政策，仅此而已。”
Tookey表示，如果新规使建筑商更有利可图，可能会导致他们建造更多的公寓。
但他表示，更多经济适用房的出现并不一定会让其他类型的住房变得更便宜。
“我们假设它们都在同一个市场上竞争，无论如何，想要购买独立房产的人仍会坚持自己的选择。”
Olsen指出，如果公寓反映了需求，市场就会建造更多。
“这是好是坏，不应该由我们来决定。”
Tookey表示，要想房价下跌，就需要有更多的住房。
他说：“政府改变游戏规则的方式是利用公共资金的力量，在合适的地方购买和建造合适的住房……假使你想在一个特定的地方买1万套房子，也可以赶在市场需求之前先建造房子。”
Corelogic的研究主管Nick Goosall表示，这些变化是受欢迎的。
他说：“这是正确的做法。”
他同意，任何开发项目仍需要为建筑商和开发商提供利用新规的机会。
“它们需要一段时间才能对市场产生重大影响，但绝对是一件正确的事情，你可以在更多的地方建房，让它更容易负担。随着需求的到来，随着价格变得更加实惠，我们将开始看到供需平衡的到来。”
CoreLogic：新西兰房价持续下降，奥克兰现最大降幅
回顾今年上半年的房市，复苏的迹象并不明显，很多指标仍然乏善可陈。受货币紧缩周期的影响，经济学家们纷纷预计，今年下半年，房市也将维持同样的状态。
今天，房地产数据公司CoreLogic数据显示，平均住房价值持续下降，其中奥克兰的下降幅度最为明显。
根据CoreLogic房价指数，截至6月底，新西兰住宅的平均价值为$927,284，此前三个月内有小幅但稳定的下降。
自3月以来，全国平均住房价值已下降了$7,522元。
奥克兰的下降速度要大得多，6月底的平均住房价值为$1,263,937，较3月底下降了$33,658。
然而与去年6月相比，今年6月全国平均住房价值上涨了1.8%。
CoreLogic的6月报告称，年度1.8%的增长表明在2023年9月至2024年3月期间，3.2%的房价涨幅只是一种暂时现象。
CoreLogic新西兰研究部门负责人Nick Goodall表示：“过去12个月可以说是一次死猫反弹（即大幅下跌后一时的小幅回升），可能是因为市场对利率走势的判断错误。”
“通胀一直保持在较高水平，尤其是在国内，因为新西兰储备银行坚持使用货币政策来控制消费者价格。”
“看起来利率可能会维持较高水平较长时间，限制借款人数量和贷款金额。”
展望未来，Goodall预计情况将继续保持不变。
“房贷持有人应继续为今年余下时间的类似利率作准备，而房主则应对市场反弹的不足作好准备，尤其是考虑到就业安全性正在下降。”
在房价低迷的同时，主流银行警告称，经济面临的风险正不断增加，因此他们已经修改了对OCR前景的预测，并押注央行最早将于今年11月降息。
ASB改口风：经济风险增加，押注央行提前降息，最早11月
ASB经济学家现在认为，随着对经济和就业的风险增加，新西兰央行将在11月开始降息。
该银行首席经济学家Nick Tuffley表示，他们在看到经济放缓迹象后改变了OCR的预测。
此前，ASB预计OCR将保持在5.5%直到明年2月。央行自己预计将现有利率维持到2025年8月，而市场则预计在今年10月或11月开始降息。
央行下一次的OCR决策将于7月10日进行。预计OCR将保持不变。
Tuffley表示，家庭开始承受更高的利率压力，通胀指标迅速放缓。
这可能改变了央行的风险平衡，他们此前一直认为在通胀消失之前不应放松货币政策。
他在周四的一份声明中表示：“现在我们认为，最大的遗憾风险迅速倾向于货币政策紧缩时间过长，不必要地损害经济和民众的就业前景。”
在看到第三季度通胀数据和将于10月和11月发布的劳动力市场统计数据以确认当前趋势后，央行应准备降息。
许多经济学家对新西兰经济研究所季度商业调查的疲软感到惊讶，该调查显示有25%的企业裁员，许多企业利润不佳。
活动指标表明国内生产总值将连续下降一个季度，而失业率预测可能低估了失业率的实际上升。
在该调查发布后，ASB立即对OCR的预测进行了审查，而仍预计在2月降息的ANZ表示，11月降息的理由正在增加。
Tuffley表示，明显增加的失业率、较慢的工资增长以及对就业前景的不确定性足以阻止家庭消费。
“因此，我们预计消费者价格压力在接下来的一年内将明显减弱。消费者将紧紧抓住钱包，对商品和服务不断涨价的容忍度将越来越低。”
这将迫使企业吸收成本并削减任何不必要的开支，因为将额外成本转嫁给消费者将变得过于困难。
“我们预计未来12个月的通胀率将低于新西兰央行今年5月的预测……这将使其更有信心能够尽早降息。”
但由于央行还没有看到任何支持指标和预测的硬数据，对下周的利率审查会议而言，降息显然为时过早。
央行将在8月和11月发布完整的货币政策声明，然后暂停三个月，直到明年2月份。
Tuffley认为，货币政策已经“连续两年半一直在强力抵制通胀”，但通胀一直比预期强劲。
“新西兰央行已经多次对通胀率的持续高企感到惊讶，而且这并非独家现象，但我们的评估是，今年这种动态正在迅速改变”。
（责编：Gloria）
