又降了！根本停不下来，ANZ掀新一轮降息大战，房贷利率最低能到多少？
头条著者: 番茄捣蛋
概要Infometrics的首席预测师Gareth Kiernan表示，他预计从现在到明年年中的每次会议都会降低25个基点，并在2025年下半年再降低几次。
01 ANZ掀新一轮降息大战今天，ANZ带头发起新一轮降息大战，全线下调固定房贷利率。其中12个月期和18个月期的固定利率降幅最大，分别为-40个基点和-50个基点，达到市场领先水平。
目前，18个月期的固定利率已跌破6%，是自2022年10月以来的最低水平。
除此之外，ANZ银行还下调了定存利率，该行将12个月期和18个月期的定存利率下调了40个基点。
截至发稿，ANZ银行并没有公布降息的所有细节，只透露将于8月20日生效。02 OCR下行，房贷利率能降多少？自储备银行宣布降低OCR后，各家银行纷纷削减房贷利率。由于OCR预计将在未来几年持续下降，房贷利率最低会低到多少呢？为了获得更好的交易，值得等待多久呢？根据储备银行在最新货币政策声明中更新的预测，他们预计OCR将在明年年底降至4%以下，并在2027年中降至3%。Infometrics的首席预测师Gareth Kiernan表示，他预计从现在到明年年中的每次会议都会降低25个基点，并在2025年下半年再降低几次。如果将储备银行的OCR轨迹输入Infometrics的利率模型，结果显示到2025年初，一年期房贷利率可能约为5.4%，两年期固定利率可能为5.5%，三年期为6%，四年期为6.1%。五年期固定利率将为6.3%，而浮动利率将为6.67%。“但是，这些数字有两个限制。首先，储备银行没有发布其他利率预测，因此我保留了我们的长期批发利率预测，预计2027年初的10年期政府债券利率约为4.2%，这个利率不低于当前利率。这一部分限制了长期固定利率的下降。“其次，目前银行的零售房贷利率利差似乎异常低，这可能是借贷需求疲软的结果，鼓励银行更加敏锐地定价以促进贷款发放。“我假设这些利差在未来18个月内恢复到正常水平，这意味着银行在此期间将向借款人传递更少的利率降低。”
但是他表示，如果利差保持在当前水平，3%的OCR可能意味着一年期固定利率为4.9%，两年期和三年期利率为5%，四年期和五年期固定利率为5.1%。Kiwibank经济学家Sabrina Delgado预计OCR将比储备银行的预测进一步下降，她预测2027年年中为2.5%，但零售利率将受到定期存款利率和其他资金成本的影响。“我们预计房贷利率将接近5%，可能会更高，这取决于定期存款利率下降的程度。”“上一次OCR是2.5%的时候，在此前后，定期存款利率扩大到4%，房贷利率下降到5.5%。然后在2018年，OCR下降到1.75%，我们得到了5%的房贷利率。当然，在Covid期间，所有利率都降至人类历史最低水平。希望我们不会再次见到这种情况。”ASB高级经济学家Chris Tennent-Brown表示，该银行预计明年年底OCR将达到3.25%，届时大多数固定期限的房贷利率将“舒适地低于6%”。现在如果更新利率，选择六个月划算还是一年划算呢？目前六个月利率是7.01%，一年为6.8%。如果半年后六个月利率能降至6.59%，那六个月期将是更好的选择。Kiernan指出：“如果OCR降息与六个月期利率之间存在1:1的传导，这是一个有点乐观的假设。”“在那段时间内，你需要两次降息。这似乎是可能的。”03 奥克兰房市迎来转机？一边是OCR终于下降，另一边是多名房产经纪人认为奥克兰市场已经触底，其中一人表示“局势终于开始转变”。根据新西兰房地产协会（REINZ）的数据，奥克兰的中位房价在6月份同比上涨2.7%，达到$105万，同比增长4.8%。不过在销量方面，奥克兰6月交易量较5月份下降了33.3%，同比下降35.1%。与此同时，房地产研究公司CoreLogic的最新房产交易盈亏报告显示，今年第二季度奥克兰公寓销售中有44%的交易亏损。Harcourts North West的Diego Traglia负责领导一个房地产经纪人团队，同时也是真人秀节目《富豪榜》的主角。他表示，过去几周买家活动的激增使他相信市场终于转好了。过去几个月一直在市场上无人问津的多个房产突然收到了多个报价。“我有一块在Laingholm的地块，已经在市场上待了大约六个月，一直没有人问津，然后突然间我们收到了两个报价，其中一个报价是现金无条件。”他还表示，Hobsonville的两套五卧三卫住宅也在过去几周内收到了多个报价，其中一套的CV估值为$144万。“这两个房产都是高端房产，在同一周内收到了多个报价。这向我展示了我们很久没有见到的一定程度的市场活跃。”“Glen Eden的一套两卧联排在上市的前四周完全没有收到任何报价，然后突然间我们收到了三个报价。”Traglia看到投资者和开发商都回归市场，希望购买便宜的房产。“我收到了一名投资者的消息，他们想要购买10套房产……这些投资者知道，如果他们在房产上投入$1000万，三年后他们可能会获得$200到$300万的利润。”Traglia在最近给客户的一封电子邮件中写道：“经过数月的不确定和停滞，房地产市场已经达到了最低点。而现在，在过去的两周内观察到的活动激增，我可以确定——房价即将开始上升周期。”Barfoot & Thompson董事长Stephen Barfoot对奥克兰房地产市场也持乐观态度，7月份通常是销售最慢的月份，该公司售出了902套房屋，比去年同月增加了25%。“在过去的七年中，只有在2022年和2021年，当房价上涨时，我们才在冬季销售了更多的房屋。”尽管7月份的中位销售价格为$97万，低于前三个月的中位价格，但比去年同月上涨了2.1%。“围绕着通胀率下降和进一步降息的评论导致买家信心增加，我们看到了网络上再次出现了多个报价。”与此同时，Ray White报告称从7月29日开始的一周内，买家在拍卖会上“蜂拥而至”。该公司表示当周有126套物业计划进行拍卖，平均每场拍卖有3.5个活跃竞标者。首席拍卖师Sam Steele表示：“央行降息在望，库存水平稳定，为Ray White拍卖带来了一段活跃且韧性的时期。”不过在CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson看来，现在很难确定奥克兰市场是否真正开始了转机。“我们通常会按月份来看数据，所以很难捕捉到过去几天发生的事情。在6月份，确实没有证据表明市场有所好转。销售量仍然非常低迷，利率仍然较高，房价进一步下跌……情况仍然非常低迷，但转机总是从某个地方开始的。这种情况不会永远持续下去。”他认为买家活动的增加可能归因于季节性的回升，因为冬季销售通常最为低迷。“你会发现在8月份活动会有所增加，所以你必须记住这一点。从我所看到的情况来看，房地产市场仍面临许多挑战，我怀疑无论是在奥克兰还是其他地方，市场都不会突然再次活跃起来。”Davidson预计市场会在未来改善，他表示利率已经开始下降，但不断上升的失业率可能会抑制市场。如果卖方开始接受较低的报价，他相信可能会看到更多的销售，但目前还没有具体证据表明这种情况正在发生。“两个月后，我们可能会回过头来说，我们肯定可以看到销售活动的增长，但起点仍然非常低。过去几年的销售量确实是40年来最低的水平，所以即使有增长，我们仍然没有回到任何正常水平。”Trade Me Property客户总监Gavin Lloyd也持怀疑态度，认为“现在很难确定市场的最低点是什么时候”，并指出市场在冬季往往会放缓。“奥克兰在3月份达到了2024年的最高点，达到了$108万，但在过去几个月下降了近$5万，到了6月份的$103万。”“买家活动也放缓了，房产的销售时间变长。6月份的中位销售时间为73天，比上个月多了大约5天，是自2020年有记录以来奥克兰最长的中位销售时间。”尽管如此，Traglia认为买家在房价真正上涨之前有一个绝佳但短暂的机会来购买房产。“目前，卖方期望的价格和买家愿意支付的价格之间的差距很小，因为卖方对市场持悲观态度。由于市场上的活动有所增加，买家比一个月前更有动力。所以这个差距很小，但不会持续很久。”
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