新西兰房市三国杀，房价与利率比翼齐飞，移民大军抵达战场

后花园11月3日综合报道：

​最近的新西兰房市，让很多人有一种强烈的割裂感。

通常情况下，房价与利率负相关。涨息增加买家融资成本，从而挤压购买力，抑制房价增长。可眼下的房市却出现房价与利率比翼齐飞的怪现状。

为啥？

首先，新西兰房价正在肉眼可见地上涨。

按照地产分析公司CoreLogic的说法，房市正式触底反弹。与2021年底创下的历史高位相比，住房均价在整个下行周期总共下跌$13.8万，奥克兰受到的冲击最为严重，同期下跌$26.1万。

CoreLogic所编制的全国房价指数现录得2022年3月以来的首次上涨，上个月涨幅0.4%。该指数据称是最可靠的衡量价格季度（三个月）变化的市场跟踪指标。

CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，最新数据证实了房市低迷已在近期结束，从高峰到低谷的总跌幅为13%，约合$13.8万。

然而尽管市场经历了18个月的剧烈暴跌，但对许多潜在买家来说，新西兰房价仍然居高不下。

“10月均价略低于$90.9万，但仍比2020年3月新冠疫情爆发前的水平高出近25%。”

奥克兰房价在经济低迷时期遭受打击最为惨重，房价下跌17%，现在也开始复苏。10月上涨0.2%后均价现为$126万。

惠灵顿是冲击次严重的主要中心城市，在经济低迷时期，平均房价下跌$24.8万，跌幅22%，创全国之最。上个月上涨0.3%后，惠灵顿房产均价现为$89.34万。

一边是房价回暖，一边是利率飙涨。

为抑制通货膨胀，央行从2021年底开启加息通道，截至目前总共上涨525个基点，一直到今年7月才暂时停止加息。连续加息导致的后果是房贷家庭偿债压力大幅上涨。

根据央行今日发布的半年度《金融稳定性报告》，一些家庭可能已经感受到比官方统计更为严重的利率压力。由于高负债家庭不得不支付更高的利率，压力可能会进一步增加。

央行表示在疫情初期以极低利率固定的抵押贷款债务中，有三分之二已更新利率。有效抵押贷款利率（即所有住房贷款支付的平均利率）已从2021年底2.9%的低点上升，预计到明年中期达到6.4%。央行承认某些借款群体对利率上升的感受最为强烈。

“一个例子是那些在2020年和2021年以高债务收入比（DTI）借款买房的人，当时房地产市场处于顶峰，利率低于3%。”

幸运的是，央行在今年7月停止涨息，并暗示OCR已经在5.5%见顶。不幸的是，零售市场从未停止涨息步伐。五大主流银行你方唱罢我登场，房贷利率没有最高，只有更高。受此冲击，新西兰人的抵押贷款支出刚刚在第三季创下$46.27亿的季度纪录，几乎是两年前同期（$23.23亿）的两倍，而后者是有史以来的单季最低金额。

换言之，仅仅两年时间，新西兰家庭的抵押贷款成本已近翻番。

按理说利率上涨理应抑制房价回暖，可为什么这一次涨息大法却行不通了呢？

事实上，央行的涨息大法在过去一段时间一直行之有效。OCR连续上调525个基点可不是徒有虚名，如前所述，新西兰住房均价被硬生生打掉$13.8万，奥克兰更是达到$26.1万。

问题在于以前只有房价和利率双方博弈，可如今移民大军抵达战场，掀起一番混战。利率想拼命拉低房价，可移民却在不断抬升房价。以现状判断，移民大军显然更胜一筹。

随着房价上扬，Westpac首席经济学家Kelly Eckhold预计房价会在明年大幅上涨，因为移民激增已导致人口增长达到“数十年最高”水平，将提振住房需求。

“长期利率上升将在一定程度上抑制未来房价，但人口激增的影响将是巨大的。总的来说，我们预计2024年房价将上涨8%。”

除了移民刺激房价上扬，政府更迭也令投资者信心大增。

Valocity全球房地产首席执行官Helen O’Sullivan表示，随着移民强劲增长，即将上任的国家党政府承诺推出的新政预计将提振房价，包括允许投资者和度假屋业主享受负扣税，将明线法则适用期改回两年。

当然，移民需求抬升房价的力量不容忽视，但也别忘了在努力扯后腿的利率。O’Sullivan认为只要利率保持在高位并对业主购买新房的能力造成冲击，房价就不会大幅上涨。

总的来说，未来房价究竟如何发展，具体还要看利率和移民双方如何撕扯，以及会不会有新角色加入战场，例如国家党的住房新政。

责任编辑：番茄捣蛋