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新西兰房价怎么算合理?专家分析:还要再降16%

头条著者: 番茄捣蛋
新西兰房价怎么算合理?专家分析:还要再降16%
概要平均房价与家庭收入的比例为6.7倍,而长期平均值为4.5倍。假设某人有20%的首付款、25年的按揭期限和最低可获得的按揭利率购买一套平均价格的房子,偿还债务的成本将占到平均家庭收入的43.4%。如果要回到长期平均值34.4%,假设利率下降至5.9%,Kiernan认为房价还需要再降16%。

后花园7月2日援引RNZ报道:

有预测人士表示,房价需要再下降至少16%才能达到合理的水平。


住房部长Chris Bishop上周表示房价需要下降,引起了人们的关注。


尽管政府一直在强调可负担性问题,但政治人物很少公开表示希望房价直接下降,通常在政治上更容易接受的说法是希望房价不要上涨太快。


Infometrics首席预测师Gareth Kiernan表示,Bishop的表态是一种“政治上的勇敢”。


根据房地产协会(REINZ)的数据,房价仍然比2021年的峰值低15.9%。但Kiernan指出,房价与个人收入的比例平均为10.7倍,高于2020年之前的任何时候。

平均房价与家庭收入的比例为6.7倍,而长期平均值为4.5倍。假设某人有20%的首付款、25年的按揭期限和最低可获得的按揭利率购买一套平均价格的房子,偿还债务的成本将占到平均家庭收入的43.4%。如果要回到长期平均值34.4%,假设利率下降至5.9%,Kiernan认为房价还需要再降16%。

“这种下降将使房价回到2020年下半年的水平,并不是很久之前。”


“然而,需要明确的是,房价再下降16%并不意味着房屋便宜,只是使其更接近平均可负担性。”


“要使房价与收入比例回到长期平均水平,需要下降32%(以家庭收入为衡量)至38%(以个人收入为衡量)。这种下降在政治上更难以推动。”


对此,独立经济学家Cameron Bagrie有不同意见。他称房价并不需要下降才能变得更可负担。

“我在精神上同意(Bishop)的意思,但可能不同意他实际说的话。”


他表示,如果收入增长速度超过房价,对经济来说,可负担性的改善将更有利。


房价持续下跌将对整体经济和银行系统造成担忧,后者在住房贷款方面承担了很大风险。


“在这里要小心你所期望的。”


在他看来,如果房价在未来10年的增长速度落后于收入增长,将有序地恢复可负担性。


ANZ高级经济学家Miles Workman表示,房价的急剧下跌将带来重大的信心和财富效应,从而导致整个经济出现严重问题,也可能加剧新西兰住房供应不足的根本问题。

“任何过渡到更可负担水平的情况,如果是由供应方推动,将会少造成很多破坏。政策应该侧重于释放更多土地用于开发、加强住房密集化,并简化繁文缛节。”


“并非所有短期内房价下跌的情况都会导致长期的可负担性改善。”


“解决可负担性问题的最佳方法是供应的响应。这不是央行通过调整官方现金利率来解决的问题。这个问题超越了商业周期,因此是地方和中央政府需要解决的。”


新西兰智库NZ Initiative首席经济学家Eric Crampton表示,解决方案的一部分将是放宽造成供应短缺的区划规定。


“新西兰的房价受到区划规定和审批实践的人为抬高,这使得建设新的分割土地、联排和公寓变得非常困难。放宽这种人为的供应短缺将使住房更加可负担。”


他认为区划变更可能会提高某些房产的价值,因为人们可以在土地上建造更多住宅。

“如果导致供应短缺的分区规定放宽,其他城市土地的价值可能会下降,但住房成本将会降低。”

责任编辑:番茄捣蛋

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