4，商业租约：我该签订多久的合约？

很多做生意的人都会碰到商业租约的问题。

无论是白领公司需要租一个写字楼，还是开餐厅的公司需要租一个店铺，都很可能需要签订商业物业的租约。

今天我们就简单的讲一下商业租约的一些基本注意的法律事项。

一，租期

大家首先应该考虑的是要租多久。

这边大部分的商业租赁用的都是 Auckland District Law Society (ADLS) 的标准模板，上面都会提到我们租房的头期是多久。这上来可能是一年，两年，三年，五年，十年的都有，完全看租客和房东之间如何协商。那么对于房东来讲，头期肯定越长越好，这样房东可以保证自己的稳定收入。对于租客方来说，肯定就是越短越好，毕竟做生意总有不测风云，如果最后因为任何原因需要停止租赁，上来签好的租期时间，可是不能变的。等于如果上来头期就签了 5年，那么接下来你就有法律义务支付 5年的房租。如果生意做了 2年就不做了，您依然承担着接下来 3年的租金。

虽然大多数租约都是可以转让的，但是转让过程本身就很久，最终还需要房东批准的人才可以接手，以及全程房东的律师费也需要您承担。

这时假设转让接手的新租客的租金比现有的租金要低，那么中间的任何差价，也依然需要您承担到这 5年结束。

但是话说回来了，有些朋友生意培养了一段时间就是打算卖掉的。比如做餐饮，或其他销售的。这时对于租期长短可能就得另做考量了。关于买卖生意和商务租约之间的关系我们晚点会再提到。

二，续约

租商业物业除了头期，也就是我们上来签订的租期以外，通常还会有续约的权力。

在这个事情上，房东和租客再次站到了对立面。房东肯定是希望每一个租期的时间越久越好，续约权力越少越好，而对于租客肯定是每一个租期越短越好，续约的权力越多越好。

这是因为租期越长，对房东的保障越大。如同我们刚才聊到的头期一样，接下来每一个租期，只要是续约了，那么租客都是需要把整个租期的房租承担到底的。

而续约权，则是对租客有利的。等于每到一个租期快完结的时候，租客都可以衡量自己是否想续约。只要租客在租约规定的时间内通知房东它想续约，房东就不能拒绝。等于房东一下会变得很被动。如果上来签了一个很低租金的租约，或者如果房东自己想把房子做为其他用途，都由不得房东去选择。

所以说同样一个加起来总共 10年的租约，房东肯定希望是 5年 + 5年。这样每个租期长，租客只有一次机会考虑续约还是不续约。但对于租客来说，肯定是2年+2年+ 2年+ 2年+ 2年的好，这样租客可以随时根据自己生意的运作情况，大环境等等，去判断它是否想续约。

三，涨房租

涨房租通常和续约期是一致的，但是如果租期太长（比如每4-5年一次），房东还是往往会要求更频繁地涨租（比如每 2年），所以这店也要注意看仔细，因为肯定会影响生意的财务预测的。

通常长房租都是按照市场价走，也有一个租客可以通过估价师反驳的程序，不然也有根据 CPI 的标准去计算的。