谁会成最大赢家？新西兰住宅行业规则洗牌，业主将获更多建房自由
后花园10月20日报道：
新西兰的住房危机由来已久，而为了进一步推动住房供应，政府有意为建筑行业扫清政策障碍。10月19日，在疫情期间一直在唱对台戏的工党和国家党，难得一见地达成一致，联手制定《住房供应法》。
住房部长Megan Woods与环境部长David Parker10月19日宣布该法案，计划在未来5到8年内，允许和促进多建造10.55万套新房，以此解决住房危机。
01 中等密度住宅标准 法案规定，奥克兰、汉密尔顿、陶朗加、惠灵顿、以及基督城的议会将引入中等密度住宅标准（Medium Density Residential St andards，简称MDRS）的概念，允许民宅区域（residential zone）的大多数土地所有者，兴建最多三套、最高三层的物业，其中包括对现有建筑的改造，并移除了原本需要资源许可的要求。 中等密度住宅相关标准 如果顺利通过，预计上述规定将在2022年8月开始实施。 国家党党魁Judith Collins和住房事务发言人Nicola Willis表示，此举有助在新西兰主要城市的现有土地上建造更多房屋，而且减少了目前由资源许可程序而造成的复杂性、高成本、以及时间延误，同时也会加剧对可建造土地的竞争。 据住房部长Woods透露，普华永道分析认为，政府现有的城市高密度发展政策，可以在2043年实现新增7.2万套住房。而在新法规的刺激下，上述预测忽然就变得“保守”起来了，预计在未来在新增7.2万套的基础上，全新西兰还会有4.82至10.55万套的额外新增住房。 预计在未来5到8年内，以下五大城市的新房数量，分别会有不同程度的增加： 奥克兰 - 27,900 - 53,700套 汉密尔顿 - 3,400 - 12,200套 陶朗加 - 3,800 - 8,500套 惠灵顿 - 6,500 - 14,000套 基督城 - 6,500 - 17,200套 02 「城市发展国家政策声明」提前实施 另外，新法案还会将「城市发展国家政策声明」（NPS-UD）的部分内容提前。该声明旨在增加城市住房供应，却一直因为见效缓慢而备受诟病，绝大多数政策需等到2024年生效。 在新法刺激下，NPS-UD部分内容将提前至少一年，而且允许议会能够将绿地重新划分为住宅用地，从而能够更快地开放更多的土地用于开发。 政府今日决定意义重大，标志着住房危机的政治僵局迎来终结。 03 反响不一 本轮改革，政府旨在提高住房的可负担性，开发商、建筑行业、以及购房者都能够从中受惠，但受惠程度和时间则有所区别。 CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，模型中预计新增物业的数目相当可观，如果加上已经在建的房屋，可能会消除目前7万套房屋的缺口。另外如果房屋供应量增加，意味着房价压力减少， 但问题是，房价会不会低于目前的水平。 此外，新规将会给已经满负荷运作的建筑业，带来进一步的压力。 他认为，我们很难在建筑许可已经创下了历史高峰的情况下，再额外多建5万套房产，如果说这些新增物业是推迟到五年期限的尾声才建造，那么在接下来的一段时间里，建筑业都将会非常繁忙。 但总的来说，他认为这是件好事，并可能会变成市场的一个转折点——毕竟工党和国家党在过去这么多年来，从来没有成功解决过这个问题。 智库组织New Zealand Initiative的首席经济学家Eric Crampton博士表示，消除区域（zoning）的限制无疑是一件好事，但同时需要解决基建设施的资金，和融资问题，扩大议会的收入来源等，才能使增加住房供应成为可能。 新西兰地方政府主席Stuart Crosby也表示，规划改革本身不会解决住房短缺问题，真正要解决的，是基建设施成本的问题，并需要就可持续的资金体系进行实质性讨论。 他表示，还要仔细研究政府今天宣布的政策，以确保它不会产生意想不到的发展结果——毕竟作为城市的长远发展计划，修复其中的错误将会是非常昂贵和困难的。 Infometrics高级经济学家Brad Olsen表示，政府的新举措将会大大加强未来建筑业的信心。由于目前建筑业的高强度运作，预计未来将会在一段时间内保持强劲，显示出政府希望避免建筑业出现“繁荣——萧条”的周期。 但另一方面，对于首次置业者而言，房屋的可负担性不会立刻就出现改善，只有随着时间的推移，改革带来的影响才会慢慢呈现。 但对此，奥克兰议会的规划主席Chris Darby认为，新增更高密度住房的新计划在奥克兰不会产生影响，并对此持高度批评的态度。 Darby表示，这项提案是在没有得到包括奥克兰在内的主要地方议会的参与下，凭空捏造出来的，而且还对政府预计奥克兰将会新增多少房屋供应进行了驳斥。 他表示，政府提到的NPS-UD是全国性的，但奥克兰在2016年就实行了奥克兰统一计划Unitary Plan，已经大大提高了奥克兰高密度开发的可能性，如果政府希望大幅增加奥克兰的住房供应，更应该专注的方面是技能人才短缺、供应链问题、供应商双头垄断造成的建材成本问题、以及对大型开发的基建项目资金支持等。 据统计，奥克兰Unitary Plan大幅推动了住房建设，建筑许可数量从2012年的3,600份，跃升至过去12个月的20,000份。 住房部长和环境部长在联合声明中提到：“由于限制了可建造房屋的数量和类型，新西兰最大的城市的住房短缺正变得日益严重。”对此Darby表示，政府只是“甩锅”给地方议会。 对奥克兰新建住宅的分析显示，今年9月，独栋住宅的许可申请仅占总数的35%，余下的65%都是公寓、联排别墅、或者其他密度更高的住宅。 上个月，在与内阁部长、奥克兰市长Phil Goff、以及其他高级议员进行会议后，Darby致信部长们，敦促就拟议的改革进行磋商。他在信中提到，如果没有市议会的参与，NPS-UD能给奥克兰带来的利好可能会受到损害。 对此各位又有什么见解或看法呢？欢迎留言告诉我们。 责编：嘉荣
