房产黄金期被“中断”，新冠疫情后房市的投资点在哪？

新冠病毒疫情导致新西兰经济动荡、房市浮沉，去年底刚刚进入黄金期的房地产市场，也被突然“中断”，而且，新西兰储备银行更是发布提案建议放宽LVR（抵押贷款限制），以因应疫情造成的经济滑坡，冲击之大可见一斑。

随着新西兰进入三级警戒，建筑业及房地产行业纷纷复工，房市能否挺过这段停摆带来的创伤，恢复封锁前的强劲走势，成为人们最关心的话题之一。后花园公开课今天邀请到了新西兰著名房产专家Alistair Helm，为各位剖析新西兰房市的未来风向标。

从过往历史中总结出的经验，多少能够帮助我们对未来进行一些预判。Alistair以全球金融危机为例，当时新西兰的房市到达了一个巅峰状态，房产销售量高达一年100,000套，在金融危机到来之后，销售量惨遭“腰斩”，只剩50,000套一年，全国房价下跌9%，奥克兰房价下跌12%。

但事实上，与其他国家相比起来，新西兰的房市其实相当坚挺——英美两国房价分别下跌20%和30%，经过十年调整才慢慢恢复元气，而新西兰只用了短短四年，房价就回归到金融危机前的峰值。

Alistair表示，新西兰房价未来如果有所下降，那么销量则可能得以恢复，毕竟在房产的世界里，房价永远与房屋成交数量是挂钩的。对于未来房市走势的预测，他认为尽管房价应该不会大幅下跌（可能会在5%~9%左右），但销量预计会相对减少，年销售量可能会跌至40,000套左右，未来几个月内销售量增长亦相对缓慢。这是由于市场信心不足，人们可能暂时放弃房产交易，卖家们也可能会因为不确定性而暂停出售房屋。

另一方面，不少中小企业都在疫情中面临生存的挑战，加上失业率的上升，是否会间接导致新西兰的抵押拍卖（mortgage sale）率上升呢？对此Alistair认为，由于市场格局改变，拥有多套房产，尤其是那些持有Airbnb等短租类型物业的业主面临的压力会最大，出现抵押拍卖的可能性也会增加。不过由于银行的保障机制等因素影响，预计新西兰这方面的拍卖量并不会有显著增加，可能只会占新房上市数量的1%左右。

Alistair表示，市场信心和利率都是影响未来房市走势的重要因素。

首先，是否有足够的市场信心，是新西兰房市在未来能不能重新振作的一大关键。他不认同“房源数量减少导致销售量减少”的说法，他认为，如果市场信心强劲，房价上升，那么房源数量也会随之上升，目前房产交易活动数量下降，很大程度上也是由于整体信心不足。

而低利率也能对经济产生刺激，他预计在接下来的五年里，新西兰的房贷利率都会保持在5%以下的低位。

他建议，如果您是准备出售房产，那就最好继续观望一段时间，不要选择在目前的形势下进行交易；如果您是中介行业从业者，由于在未来一段时间内依然会有不少的限制，所以最好积极拥抱新科技，掌握例如视频看房、3D看房等销售方式，方可在后疫情时期站稳阵脚。