奥克兰超级法拍屋上市！业主身份曝光，抵押出售这些雷区要注意

后花园10月18日报道：

在投入大笔资金并历经多年翻修后，一套位于奥克兰St Marys Bay的超级豪宅即将于近日上市出售。

不同寻常的是，等待St Marys Bay物业的不是普通出售，而是通过竞标展开的强制出售。

该物业位于St Marys Road 81号至85号，前几年一直被巨大的白色塑料布笼罩。直至三年后“拆箱”，一套将古典风格和现代艺术完美结合的奢华美宅才首次显露真颜。

在结束横向和纵向的双重扩展后，St Marys Bay物业现拥有6间卧室、6间浴室、15米泳池、可容纳5辆汽车的超大车库，另设有员工宿舍。整体建筑面积达到惊人的840平米，相当于两个标准篮球场，土地面积为1062平米。

宽敞大气也许是大多数豪宅的标配，但St Marys Bay的特色绝不止于此。如果你仔细观察，就会发现业主和建筑师的巧妙心思。

住宅的白色主体是一栋散发着浓郁殖民地风格的历史建筑，其内部不仅拥有充足挑高，天花板更是大面积采用浮雕装饰，令人感叹细节满满。虽然经历了大规模翻修，住宅的原始特色却依然保存完好，包括原始壁炉和花窗玻璃。

如果木头给人一种温暖的历史沉淀感，那钢材和玻璃则代表未来科技感。建筑师选择让两者互相依傍，在白色住宅一侧立起一个9米长的巨大玻璃盒子，主人只需小踱几步，旋即完成从过去到未来的场景转换。

站在三层凭栏远眺，北岸大桥、Westhaven码头和Rangitoto火山的宜人风光一览无余。尽管海岸近在咫尺，可万一不想出门，主人也可在自家庭院里纵身一跃，泳池畅游而无需担心风浪。

焕然一新的St Marys Bay物业曾在去年12月首次挂牌上市，代理中介当时预测豪宅售价可能高达$2000万。

彼时正是奥克兰住宅交易市场的历史峰值期，没想到时隔不到一年，物业再次上市却是以强制出售的形式。据NZ Herald在2019年披露，豪宅所有者是Possum P Ltd的Virginia Clair Maxwell。

虽然不清楚业主究竟经历了什么，可对买家而言，抵押出售却很有可能成为捡漏良机，因为债权人通常追求尽快变现，从而导致抵押物业遭到“贱卖”。

不过与此同时，买家也需要承担一定风险，忍受抵押出售中存在的各种不确定性，例如：

1）通常不设事先看房环节，买家最多只能在路边遥望；

2）不要求空置出售，无法保证交割时住宅处于空置状态；

3）住宅出售不含动产，以“原样”售卖；

4）屋况无保证，承押人（通常是银行）对任何物业损坏均不负责；

5）承押人不必提供检测报告或披露违规工程，不必提供建筑审批或合规证书信息，也不必提供明确的边界信息；

6）买家收获的不仅是物业，也可能有连带债务，有义务偿付任何欠款；

7）部分住宅的债务可能极为复杂，存在不只一个债权人的情况，如拍卖售价不足以清偿债务，将会影响物业交割和银行贷款。

当然，高风险伴随高收益。尽管“陷阱”重重，但在法拍屋的“贱卖”诱惑下，每年依然有不少买家愿意一试运气。如果你也有意竞购，强烈建议做足以下准备：

1）事先安排好资金，如成功竞得住宅，需在当天支付成交价的10%作为押金；

2）获取物业的产权证书，可从中了解物业的关联利益，例如欠费、警告声明等；

3）从地区议会获取LIM报告，确保土地上盖物业合法合规；

4）获取估价、建筑报告、地质报告等其他相关信息。

奥克兰住宅市场在过去一年中经历大起大落，当房价跌落、利率飙升时，曾有声音担心抵押拍卖房源会大量涌现，重演十多年前受金融危机引发的市场惨剧。2009年第三季度，新西兰共有777套抵押物业出售，创历史峰值，全年数据为2618套。

图片来源：Spinoff

值得庆幸的是，伴随最新一轮房价下跌的是失业率创下历史低位，因此抵押出售市场并不活跃。CoreLogic数据显示今年第一季度全国共有21套抵押出售，法拍屋依然罕见。

至于抵押出售潮会不会在未来再次上演推动房价崩盘，独立经济学家Tony Alexander的观点是不会。

“房价崩盘需要有恐慌性抛售，新西兰还没有出现任何相关迹象。”

St Marys Bay物业竞标截止时间为11月8日下午2点，可预约看房。

责任编辑：番茄捣蛋