“脱欧”，会改变伦敦“伟大城市”的命运吗？
本文来源：朱文策 (ID:newJurassic)，华尔街见闻专栏作者
是否决定去伦敦买房子，一定绕不开已经拖了两年半的“英国脱欧”。
这三年，“脱欧”这件事儿把大英帝国的经济从原本G7增长最快的成员国，拖成增长最慢的成员国之一——GDP从2014年的3%以上降到2017年的不足1.8%，再降到2018年第三季度的1.5%。
英镑也贬值了差不多18%。
而到昨天，“脱欧”协议又被否了——以432:202惨败。这意味着，这事儿可能还要继续拖，也许3月29日的“最后期限”也会延长。但总之，我个人不认为英国会硬来“无协议脱欧”，那个带来的短期灾难，是各方都无力承受又渴望极力避免的。
如果我们来讨论是否在伦敦置业，那么，“脱欧”是英国房地产最要首先考虑的风险。就和我们现在身处的“中美贸易战”一样，前景是“不确定”的。这个风险要正视。
但反过来，这件事情，对于我们普通人来说，属于“既无力预测又无力左右”的事情。如果你有需要又有能力，那么，理解风险中所蕴藏的机会，则是你要学习的思维方式——反向思维，一直都重要。
如果说脱欧是“变量”，那么我们就要寻找到主导伦敦房地产的“常量”。这个将有助于我们全面的判断伦敦房地产的市况，以及勇敢的把握可能存在的商机。
首先一个不变量是：伦敦还会是一个“伟大城市”。
我们要持续的强调一直以来的判断：最安全的房地产投资，就是买入“伟大的城市”。
这个逻辑不同于买入“成长中的好城市”——比如新兴市场国家的首都，成长快，但风险也多。“伟大城市”的特征是稳健，收益稳定，变现能力也强，适合于大类资产的保值增值。
全球可称得上“伟大城市”的，并不多，纽约、伦敦、巴黎、香港、东京、新加坡等等，这些城市都是人类经过百余年甚至更长期的投票选出来的效率最高、居住最宜的地方。它们身上经历过太多的风云变幻，屹立不倒自有原因。如果你不想花费太多精力去淘城市，最简单的办法就是标注“伟大城市”。
可能从现在来看，世界所面临的变局，几近失控。但如果回望历史，过去那些可称得上灾难的事件，经常出现。今天的灾难，并不比过去更轻，也未必更重。如果我们把时间拉得更长，来看待上述那些所谓的“伟大城市”，就能发现，时间的长河足以稀释掉几乎每一次房地产下跌。
考察历史，英国以及伦敦房价涨幅都非常巨大。下面援引自任泽平恒大研究院的研究报告：
“根据英国国家统计办公室（ONS）数据，1968年4月至2018年3月，40年时间，全英国房价从0.36万英镑/套上涨至22.41万英镑/套，涨幅61.3倍。而大伦敦地区房价从0.44万英镑/套上涨至47.19万英镑/套，累计涨幅105.8倍（远超全国平均数）”。
这个长周期内，是有明显波动的。在1990-1992年，英国房价下跌近11%，在2008-2009金融危机期间，下跌超13%。但随后又再度上涨，并且再创新高。这样的走势，在纽约、香港都表现得很明显。
这些走势其实都是再一次强调：短期的房价都会有波动，但好城市的房价总会创新高。如上所述，伟大城市的优势都是历经数百年积淀而形成的。比如伦敦，即便是面临脱欧的严重冲击，但未来仍将会是：全球金融中心之一（提供足够多的就业与要素流动机会）、稳定透明的制度和法治环境、良好的基础建设、全球高水平的教育、持续的人口流入等等。这些优势，让它们不断拥有强大的抗击打能力。
（2008-2018年英国房价走势）
其次一个不变量是：未来20年，伦敦会持续存在房屋供应短缺。
来自英国的官方报告显示，伦敦乃至整个英国，现在的房地产市场面临的最大的挑战是：供应长期严重不足。这是我们判断伦敦房地产市场的第二个因素。
2017年2月，英国政府发布了《2017年住房白皮书》，公开承认：英国面临史上最严重的住房短缺。
从2011年到2016年间，英国最大的城镇人口增长了近160万人，但新建住房仅有40.5万套。官方承认，英国每年至少需要完成建设22-25万套新房，才能满足需求，但平均每年缺口接近9万套。
下图显示，2007-2015年，英国每年计划建房量都没有完成。2015-2016差距尤其巨大，需求量创新高达到27万套，但缺口也达到惊人的11万套！
具体到800多万人口的伦敦，2011年到2016年间，城市人口增加了61万多人，但新建住房只有12.7万套。有研究机构在2016年底测算，从2014-2039年的25年里，伦敦地区需要建设139万套住房，年均5万多套。但按目前的建设速度，伦敦在未来25年内至少会短缺62.5万套住房。
而在2018年“伦敦规划草案”指出：伦敦2016-2017年度，完成超过3.9万套住房，创下过去15年来的最高数字。然而，伦敦市长承认，未来每年需要建造6.6万套新房，远高于此前制定的5万套。
这样的情况，与中国大城市似乎非常相似。2017年，英国住房拥有率创下过去30来年的最低点（从2015年就已开始）。调查显示，2016年至2017年，英国住房自有率大约为62.6%。在上世纪80年代中期和2003年，英国家庭住房自有率的峰值水平为71%。目前在25岁至34岁的年轻人中，只有37%的人拥有自己的房子。在伦敦，内城的住房自有率为25.7%，外伦敦比例为43.3%。
这样的情况，也直接迫使英国政府在2017-2018年预算法案中，将“住房难”列为头号议题——“承诺英国政府将支持2018年新建30万套住房，‘采取一切可能措施来应对房价高’、住房难问题”（真的不是只有我们买不起房啊）。
房价总有波动，当黑天鹅事件出现时，房价出现大波动也不意外。但是万变不离其宗，如果一个城市，人口持续涌入，就业与收入持续增加，而房屋供应不足，那么，购买一套房的冲动就不会消停。最终，因为外部冲击而带来的房价下跌，也会因为供求失衡而再度获得上涨。虽不绝对，但往往如此。
从这个角度，“脱欧”充其量依然是短期因素，而供应量能否充足，则是主导伦敦房价上升的长期因素——这个因素要比单纯的货币增发带来的幻象，坚实得多。
这是我们判断伦敦物业购置的短期风险与长期机会，对于不同的买家，你需要考虑你的“持有久期”再做打算。如果你是偏重短炒，那么这个时候进入，未必适合。但如果你有长期的实际需求——比如孩子教育或者资产对冲。那么，逆期往往创造机会。
下图为截至2018年10月，英国房价的波动数据，基本是以平稳为主。
戴德梁行将于本周末（1.19-20日）在深圳福田四季酒店推介伦敦的一处新物业，有兴趣的读者可以扫描本文末尾二维码报名观摩。
这个项目处于北伦敦的哈林盖（Haringey）区域的Tottenham片区，哈林盖这个区域属于伦敦33个行政区中，房屋供应短缺最严重的。根据上述白皮书的统计，伦敦33个行政区中，有14个行政区房屋供应都不足需求的50%，哈林盖这个区域低到12%！
Tottenham这个片区，近年来正在成为伦敦新的房产热点置业区域，这主要得益于政府2010年多达10亿英镑的重建计划。这个重建计划打算到2025年，增加1万套住宅和5000个就业岗位，并建成一个大型商圈，区域未来的改善前景非常巨大。
这个区域的另一个亮点，是托特纳姆热刺足球俱乐部的所在地。未来在这个区域还将新建一个能容纳6万人的新地标体育馆，作为足球国际赛的专用场地。不但创造了大量就业机会，而且大幅推升了房价。有数据显示，这里的价格因为热刺的存在，在过去1年上升了8.6%。
整个哈林盖当前的住宅价格大约是550415英镑/套，而Tottenham当前的住宅均价大约是359573英镑/套，比内伦敦整体的住宅均价低了30%以上！关键是，这里的房价增长，要比收入增长来得快。下面这张图显示，哈林盖区域的房价增幅可以跑赢你的收入多达9万英镑，位居伦敦第一！
即将面向深圳人推介的楼盘名叫HALE WORKS，这个楼盘处在一个绿色环保区，附近有一个优美的水库Lee valley，高层可以享受到无敌水景。
2分钟步行即可到地铁站，4站即可到达国王十字街，15分钟即可达到金融城。
楼盘本身是一个32层高的商住两用社区，大约有279套公寓和底层的商业。公寓分为10套单身公寓、110套一居室、149套两居室、以及10套三居室。
按照目前的区域平均租金，一居室360镑/周，两居室480镑/周。售价方面，613平方尺的一居室售价是433000镑，838平方尺的两居室大约售价644500镑，折算租金回报率大约在4%。
因为整个伦敦的房屋都非常好租，这里也不例外。附近有学生公寓，现在的租金就已经达到了260镑/周。有研究机构预测，基于这里的价格水位较低以及未来的投资计划，该区域的价格在未来5年有望上升16%，租金有望上升19%。
下面是户型内景图。
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