为什么新西兰商业银行突然就收紧贷款政策了？为你解读5个大事件

我们整理的5大事件

1）2016年2月 - Jonathan Tepper 调查报告

澳大利亚经济学家Jonathan Tepper警告称，澳房地产市场的泡沫现在已经是有史以来的最疯狂时刻，类似1989年之前的日本以及2006年的爱尔兰。他预计，澳大利亚房产价格也将大幅度下跌。在矿区的城镇，价格将下跌80%;在悉尼和墨尔本这类大城市，估计价格将下跌50%。另外，他做了一个私人调查报告，发现澳大利亚房产可以价值重估，把房屋价值上涨的部分计成存款，用以申请新的房屋贷款，澳洲很多地区的房市泡沫严重，是因为很多房贷违规放水。

澳大利亚经济学家Jonathan Tepper

Jonathan Tepper的调查报告在澳洲引起了轩然大波，这也直接拉开了澳洲严控房贷的序幕。

2）2016年4月Westpac宣布限制海外人士贷款

澳洲四大银行之一的Westpac第一个宣布，开始对海外收入的房屋贷款申请收紧，Westpac据说是四大银行中海外贷款市场占有率最高的银行，这对于澳洲的公寓市场，开发商和房产中介都造成了很大的影响。很多海外买家在澳洲贷不了款，无法按时交割之前购买的楼花。

3）2016年5月 - 海外收入造假

澳洲四大银行中的ANZ和Westpac证实，正在调查数百例涉及“中国假收入证明”的房屋贷款申请！银行估计涉及的资金可能高达10个亿。

4）2016年6月 - 新西兰银行收紧海外收入贷款

新西兰ANZ和Westpac银行宣布停止向海外人士发放贷款，这对于新西兰房地产市场也造成了很大的影响，

紧接着，新西兰ASB也发表声明，不考虑向用海外收入申请贷款的海外人士发放住房贷款。BNZ作为四大银行的最后一个，也在6月的时候发表声明，停止海外人士发放贷款，四大银行的相继表态，就像是打给市场打了一剂镇静剂，买家开始持谨慎观望态度，房地产的发展变得扑朔迷离。

5）2016年7月 - 澳洲银行被降级

世界权威评级机构穆迪将澳洲银行业展望由稳定调降为负面，对薪资成长缓慢、利率位于纪录低位、放贷竞争激烈与家庭债务上升，导致银行获利成长低迷提出警告。世界权威评级机构标普也将澳洲四大银行的信用评级展望调成负面。

标普虽然没有下调澳洲4大银行AAA的评级，但是标普下调了澳洲25家金融机构评级展望，其中包括昆士兰银行、本迪戈和阿德莱德银行、麦格里银行和AMP银行。标普称澳大利亚选举结果削弱了政府的预算状况；将澳大利亚主权信用评级展望从稳定下调至负面；融资成本的增加，加上评级下调将影响银行的利润率，若标普若夺走澳洲3A评级，澳洲银行业或遭致使一击。

不过2017年标普是否会对4大银行出重拳，我们不得而知，一般而言，评级将直接响到银行在全世界金融市场的融资状况。

通过对以上5个事件的分析，得出结论:

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  新西兰房地产真正的操盘手不是新西兰政府也不是华人买家，而是新西兰4大银行！
  


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  新西兰4大商业银行分别隶属于澳洲四大银行：新西兰ANZ - 澳洲ANZ，新西兰Westpac - 澳洲Westpac, 新西兰ASB - 澳洲 Commonwealth Bank; 新西兰BNZ - 澳洲National Australia Bank (NAB)
  


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  澳洲银行没钱了！澳洲4大商业银行面临评级下调，来年国际市场上融资成本增加。
  


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  新西兰银行没钱了！澳洲ANZ总行要求新西兰ANZ归还60亿欠款，明年新西兰贷款更加困难
  


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  对于中小型项目，银行放贷除了看是否预售成功之外，项目本身是否可以按照完成，是否盈利也是考虑的因素
  


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  从事房地产开发，除了要懂房地产，“金融”知识也是必须的，资金的流动性很关键。
  

新西兰4大商业银行也因为其澳洲总行的影响，出现了“钱荒”的现象，新西兰商业银行相继在2016年年底推出吸引存款的活动，希望可以通过本地的融资解决资金的问题。

新西兰央行要求各大商业发放贷款的来源，绝大部分要在新西兰本地融资。这也更加限制了发放贷款的比例。

很多奥克兰开发项目无法申请到贷款。即使部分成功预售的项目也很难得到贷款，第1个原因是新西兰各大商业银行口袋里也没钱了，另外一个原因，各大商业银行担心很多没有经验的开发商，预售成功，但是没有计算好目施工成本以及运营成本，不少项目是否可以最终盈利，银行很难评估。

同时，2016年年初，中国政府就严格控制外汇向境外流出，每个中国公民每年只能向海外汇款5万美元的限制，但是之前蚂蚁搬家的方式已经被禁止，“帮别人用自己的配额汇款”会上外汇管理局的黑名单。

所以不论是大开发商还是中小开发商，资金的流动性将面临更加严峻的考验。

最后，新西兰政府明年是否推出DTI（收入贷款比）的政策，也不得而知，不过，DTI一旦执行，对于新西兰房地产又将是致命一击。