LVR新政暗藏巨大漏洞，房价或将不降反升？

后花园新西兰房地产在线9月5日报道：奥克兰房价在经历了今年上半年的“扶摇直上”后，房价的增长速度在7月和8月已经明显放缓。

造成这一现象的主要原因恐怕就是LVR新政。

今年7月19日新西兰央行宣布出台了LVR新政——投资房的首付必须达到房价的40%。

按照央行当时的声明，LVR新政将在10月1日之后正式实施。但是很多银行并没有等到那一天，而是马上采取了行动，立刻实施LVR新政。自此之后，市场已经受到了非常明显的冲击。这个冬天的房市确实有点冷。

有一个现象非常能够说明市场的状况，那就是上市房源的数量。根据著名房地产中介Barfoot &Thompson的数据，奥克兰7月的上市房源为1426栋，刷新了今年的最低记录。

对此，ASB的经济学家KimMundy表示，这可能是由于人们希望在房屋限贷政策正式实施之前，抢先购房的缘故。

按照央行的要求，今年10月1日之后LVR新政将会在全国正式推行。

What ? LVR新政不是已经实施了么？

原来之前的房屋限贷政策只是各银行按照央行的整体规划，自发推行的，并不具备强制性。换句话说，各大银行依然有很大的自由裁量空间。但10月之后，根据央行的政策，各大银行将仅能为5%的住宅投资者提供超过60%的贷款（即只有5%的投资者可以支付低于房价40%的首付款）。这也就意味着LVR新政将更加严格。

Kim Mundy说道：“尽管房市在8月份有所回暖，但与最火爆的时期相比依然有所差异。这也许是因为很多银行都采用了LVR新政。因此很多投资者都被限制了。”

Barfoot今年8月份的销售数据

从图中可以看出，在售房源数量从7月份的3012栋上涨至8月份的3151栋。房屋的销售均价和销售中位价都稳中有升。但是房屋销售数量却呈现出递减的趋势：房屋销售数量同比下降25.5！很显然这是LVR新政所起到的作用，但如上文所述，这很可能只是暂时的影响，因为LVR新政未必真的能够从长远调控房价。

Barfoot 的总经理Peter Thompson表示目前奥克兰房价虽然仍在上涨，但涨幅已经放缓。

Barfoot八月的房屋销售均价为$906,560，尽管比七月份的数据已经上涨了4.5%，但与最近三个月以来的数据相比仅上涨2.6%。对此，Peter Thompson认为，现在的房价涨幅更加理性，这显然是LVR新政的影响。

不过，LVR新政真的能够控制房价么？

根据Stuff的消息显示，在10月份以后，大多数的房产投资者在贷款时需要缴纳40%的首付款，但对于新建住宅，却可以不受这个规定的限制。

央行今天确认，在经过咨询后，不用交4成首付的人群除了自住买家外还包括投资建新房的投资者。

LVR新政的巨大漏洞：

众所周知，Unitary Plan将在未来25年新建42.5万栋住宅，这其中有很大的比例恐怕都要依靠地主在现有的大地上进行分割开发。如果新建的投资房可以豁免4成首付的贷款限制，那么将会造成一个富者更富，穷者愈穷的局面。而随着社会财富分配不均的加大，即使房屋数量大幅增长恐怕也无法解决多数人买不起房的问题。

另外，这样的政策或许将会加大土地银行的垄断。大批投资者会因此而加大对可分割大地的收购。到那时，是否在自己的大地上建房，建多少住房，什么时候建房，这些问题都将更多地取决于地主而不是政府，因此所谓更多的住房供应恐怕最终也将成为一句空谈。

小编认为，如果中央政府只片面追求增加房屋数量，忽略对房价的调控，那么各种调控房价的政策或许都只会让部分开发商和投资者受益，真正需要购买自住房的人未必能得到实惠。奥克兰的房价问题也很难被彻底解决。

从中我们可以看出，根据Barfoot的销售数据，尽管房价的涨幅有所下降，但房屋中位价和房屋均价仍然呈现出上涨趋势。

值得看的题外话：

房屋中位价和平均价的区别？

房屋中位价（Median Price）和房屋平均价（Average Price）是购房者用来参考的两个不同的价格因素。

房屋平均价：在某一段时间内，所出售物业价格的总和除以交易物业数量后得出的价格。

房屋中位价：中位价是一系列销售结果中处于中间位置的房价，中位价是一半较低价格和另一半较高价格的临界点。比如说，如果一个区的销售房屋数量是15，那么从低到高排序，第8个销售价格就是中位价。

举个例子：某城区在近期售出7套住宅，成交价格分别为49万、52万、58万、59.2万、60万、70万和100万，那么其房屋平均价就是64.02万，而房屋中位价则为59.2万。平均价格和中位价都是衡量市场的重要指标，但相比之下，中位价更具参考价值。因为它所体现的是该地区的集中成交价格，更能反映一个地区的房价状况。

房屋中位价和平均价的区别很大，但却非常容易混淆。不仅房产小白可能会搞不清，就连NZ Herald的资深记者可能也会弄错。

根据QV的最新数据，St Mary's Bay在2016年8月的中位价为$2,070,200，但该记者却将其当成了房屋的均价。