奥克兰一套房20年亏$10万，产权类型有坑？失业率公布后，本月“超力度”降息彻底凉了

后花园11月6日综合报道

决定下一步利率走向的失业率数据今天公布。

根据统计局的报告，2024 年第三季度，新西兰失业率上升至 4.8%，低于央行和一些经济学家预测的5%，但高于上一季度的 4.6%。

失业率曾在 2022 年到达过历史低点：3.2%。随着经济萎缩，劳动力市场的其他指标也出现疲软。

劳动力市场数据

统计局统计经理 Deb Brunning 表示，过去两年失业率一直在上升。

劳动力参与率下降 0.5 个百分点至 71.2%，为 2022 年 6 月以来的最低水平。过去一年，就业市场之外的人数增加了 57,000 人。

未充分利用率（包括寻求更多工作的人）在过去一年中增加了 1.2 个百分点，在 9 月达到 11.6%，但在第三季度中略有下降。

虽然劳动年龄人口一直在增长，但就业人数在过去一年中没有变化。就业率降至 67.8%，为 2021 年 6 月以来的最低水平。

“与去年 9 月季度相比，报告因裁员或企业倒闭而离职的人数多出了三分之一。”

不仅更多的新西兰人失业，而且失业的时间也更长。

失业超过六个月的人数同比多出了 50% 以上。

人们的收入增长也在放缓。

截至 9 月 30 日的一年中，包括加班在内的整体收入增长了 3.8%。二季度的年增长率为 4.3%。

正常工作时间的时薪增长了3.9%，二季度为5%。

数据只是假象

失业率低于预期，是否说明劳动力市场没有预想的糟糕？经济运行相对良好？

经济学家集体给出否定答案。

ASB 高级经济学家 Mark Smith 表示，长期的经济低迷正渗透劳动力市场。

“如果不是劳动力参与率急剧下降（经济活动人口占劳动年龄人口的比率），失业率可能会更高（在 5.3% 左右），这不是劳动力市场强劲的迹象，而是表明潜在的求职者找工作更困难（因而放弃求职）。”

Westpac 首席经济学家 Michael Gordon 表示，涨幅低于预期是由于更多年轻人退出劳动力市场。

“参与率下降主要集中在年轻人（15-24 岁）身上。”

“在疫情后的最初时期，经济火爆，边境关闭导致没有移民工人进入新西兰。在这段时间里，许多年轻人被吸引进入劳动力市场填补空缺，但代价通常是牺牲学业。”

“随着经济放缓和移民反弹，这个群体一直处于失业的前沿。虽然这导致失业人数增加，但也有越来越多的年轻人重启学业。”

KiwiBank 高级经济学家 Mary Jo Vergara 表示，劳动力市场比数据显示的还要疲软。劳动力参与率从 71.7% 大幅下降至 71.2%，这本身就是就业市场疲软的迹象。

“超级大降息”黄了

对于期待超大幅度降息的借款人来说，失业率数据令人失望。

原本市场预测有相当大的概率，央行会在本月底降息75个基点。

今天的失业率数据是11月27日 OCR 决议前最后一个重要数据，如果失业率高于央行预测的5%，75点降息的概率就会大增。

但现在，这一可能性几乎降至零。

Westpac 新西兰市场策略师 Imre Speizer 表示，数据公布后，纽币/澳元交叉汇率从 90.4 小幅上涨至 90.6 。

“对于央行而言，数据大致是中性的。形势正朝着正确的方向发展，但并不支持降息 75 个基点的立场，这一可能性已经几乎为零。”

尽管专家都强调实际就业情况更糟，但央行只会参考确凿的数据，而不是分析判断。

20年亏10万，产权类型要注意

人们通常会说，新西兰房产价值10年翻一番，那么20年前买的房今天出售，获利是必然的。

然而最近的几笔销售中，有些业主却赔了钱，其中一宗交易甚至亏损超过10万纽币。这是为什么？

答案是这些房产是租赁产权（leasehold）。

租赁产权的房产对首次购房者具有一定吸引力，因为其价格低得格外突出。例如，奥克兰一套一居室的海滨公寓现在标价不到10万纽币，Kohimarama的一套三居室租赁产权房要价为32.5万。

在基督城Papanui地区，一处房产上周以10万纽币售出，而其政府估价为58万。

需要指出的是，尽管这些房产表面上看似便宜，但买家们需特别小心。

当一处房产为租赁产权时，通常意味着土地不包含在购房交易中。买家购得的只是建筑物（如果是公寓，仅为部分建筑物），以及将建筑物置于这片土地上的权利，且后者需要另付费用。

地租（ground rent）每年可能高达数万纽币，且通常会定期上涨，这会减少房产的价值。

Opes Partners经济学家Ed McKnight指出，Kohimarama地区的一处房产今年早些时候以32万的价格售出，其政府估价为142.5万。他表示，这套房产先前的购买价格为33万，因此房产价值在19年间下降了1万，而同期整个奥克兰地区的房价上涨了近250%。

另一处位于Parnell的房产上周以8.7万售出，其政府估价为97万。该房产在2000年6月以205,235纽币成交。24年间，这处房产的价值下降了58%，跌去超10万。而在相同时间段内，Parnell地区的房产价值上涨了335%。

“该房产的售价比政府估价低91%。但这仍然不意味着这是个好交易。”

新西兰物业投资者联合会发言人Matt Ball表示，租赁产权房产有时适合投资者。

“全国范围内，我们有会员持有租赁产权房产用于投资或出租。此类房产的关键在于密切关注租赁条款。”

“例如，了解地租的审查频率，以及可能的涨幅，因为这会显著影响投资的财务可行性。如果审慎行事，租赁产权房产也可以是一项不错的投资。”

奥克兰物业投资者协会发言人Sarina Gibbon建议，买家需要获得可靠的法律和投资建议。

但McKnight表示，高额地租对投资者和自住者而言都构成了挑战。

“问题在于，地租的涨幅与土地通胀率一致，而租金收入的增长幅度则跟不上。”

“租金收入可能以4.5%的年增长率上涨，而地租可能每年上涨7%。随着时间的推移，这会严重侵蚀租金回报。”

他指出，过去12个月售出的房产中，租赁产权房产占比不到1%。

“除此之外，有时土地和房屋会在不同时间成交，这可能会导致数据偏差，因为这会让同一房产的买卖差价高到离谱。”

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