央行报告：新西兰房价有所下降，但仍在可持续高位

后花园10月31日综合报道：

新西兰储备银行（RBNZ）在一份早前发布的《住房市场更新》中表示，尽管房价近期有所下降，但对购房者而言，房价依然“紧张”，处于储备银行所估算的“可持续水平”的高位。

由储备银行金融系统分析顾问Charles Lilly撰写的更新内容指出，为评估房价的可持续性，储备银行考虑了新买家按揭支付的成本，并将其与平均家庭收入以及租金水平作比较。

“这些指标在2021年底房价高峰期间迅速上升，并保持在历史高位。”

“总体而言，我们的房价可持续性指标表明，当前水平接近指标范围的顶端。此评估是基于利率回归中性水平的假设之上。”

Lilly将新西兰的房价周期与海外进行对比，称新西兰的房价周期“快速”，但财务系统压力相对较小。

“目前的债务偿付压力较高，不良贷款持续增加。然而，与经历类似房价起伏周期的国家相比，新西兰尚未出现广泛的家庭资产负债表困境。”

他补充道，银行的贷款标准使得借款人在应对冲击时具有财务缓冲。

“严格的新借款人偿付能力测试意味着他们能够应对大幅利率上升。贷款价值比（LVR）要求和储备银行的限制政策，使借款人能够在价格大幅下跌的情况下避免陷入负资产。”

储备银行估计，目前贷款总额中不到2%是处于负资产状态的借款人。

Lilly还指出，房价处于峰值水平的时间相对较短。

“这意味着近年购买房产的买家中，只有有限比例是在接近高峰的价格购买。长期在不可持续的价格水平进行交易，将导致更大的风险积累。”

他提到自2021年底高峰以来，房价在全国范围内平均下跌了14%，但地区之间差异显著。

“奥克兰和惠灵顿的房价分别下跌了20%和23%，并在过去一年内保持相对平稳。相比之下，坎特伯雷的房价仅出现小幅下跌，并在过去18个月内有所回升。房价收入比从高峰时期显著下降。”

另外，尽管按揭利率近期开始下调，但仍处于较高水平。

“这继续限制潜在购房者的借贷能力。用于评估借款人偿债能力的测试利率已从2024年中期的平均9%降至10月的8%左右。”

Lilly表示，低整体贷款增长使得银行在吸引有限的信用良好借款人方面面临“竞争压力”。由于净迁移率下降导致新西兰人口增长放缓，住房需求也受到抑制。

他称投资者活动依然低迷，但可能因税收政策变化而回升。从2025年4月起，出租房屋按揭利息支出的可抵税比例将从目前的80%提高到100%。

“负扣税政策提高了投资者的债务偿付能力，并将提高投资者对现有房产的估值。”

自今年7月起，针对投资房产资本增值的“明线测试”期限已从10年缩短至2年。

“此变化可能在一定程度上增加投机性住房购买。”

新建住宅许可的年度数量已从2022年的51,000套下降至约34,000套。

“这仍显著高于全球金融危机后许可数量的下降水平，更接近建筑行业可以长期交付的水平。”

他还提到，“近期奥克兰有大量新建联排住宅的潜在供过于求，特别是当前需求疲软的情况下。”、

“然而，由于银行在繁荣时期采取了审慎的贷款标准，新建住房的潜在供过于求不太可能导致银行出现重大贷款损失。”

银行和行业联系人报告称，近期新建房屋的预售情况疲软。

Lilly指出，银行普遍放松了对“高质量开发商”预售的要求，目前要求预售覆盖70%的借款。

“政府已宣布支持新开发项目的承保计划，以应对预售疲软带来的影响。”

另自2024年7月起，RBNZ已对银行的高债务收入比（DTI）按揭贷款设定限制。

根据规定：

* 在流向自住买家的贷款中，银行不得将超过总贷款20%的额度提供给DTI超过6的买家；

* 在流向投资买家的贷款中，银行不得将超过总贷款20%的额度提供给DTI超过7的买家。

Lilly表示，DTI限制将作为银行贷款的“护栏”，无需RBNZ频繁调整限制。

“如果利率下降，借款人的DTI可能会上升，该政策设置将有效收紧。这为潜在金融稳定风险的积累提供了对冲。”

责任编辑：番茄捣蛋