申请开发贷款时，资方会问的10个问题 (下)
在系列文章的第二部分，我们将探讨开发贷款在申请过程中被关注的十大问题。在上一篇博文中（点击此处查看），我们介绍了问题1-5。在这一期中，我们将深入探讨问题6-10，这些问题涵盖了从最初的贷款需求到消费税(GST)的影响等各个方面。
06 您的资金需求是什么？
显然，资方（贷款方）需要知道您需要多少资金。资金的组成通常可以分为多个部分，包括：
- 初始款（用于现有抵押贷款的转贷，或土地交割的初始款）；以及
- 进度款（根据项目成本，对应工程步骤，按照一定比例在相关工作完成后放款）。
大多数开发贷款的机构只接受第一抵押权的贷款。这意味着，需要将任何原有的抵押贷款一同转贷到新的资方，因此现有的抵押贷款金额决定了初始款的需求多少。
资方将根据贷款价值比例（LVR）和贷款成本比例（LTC or LDCR）这两项重要指标来评估贷款申请。然而，由于每个项目的所处位置、产品类型、开发风险的不同，对这两项重要指标的要求也有所不同。
显然，项目预算决定了资金需求，因此我们需要对项目预算有深入的评估。这包括诸如土地收购成本、建筑成本和分割成本等。资方将评估各项关键的建筑成本是否符合实际，最直观的数字就是每平方米的建筑成本。任何不合理的地方都有可能成为获批项目贷款的阻碍，这可能是过低的建筑成本或虚高的土地价格。
我们会详细审核您的项目预算，确保您的预算中包括完成项目所需的所有费用，这应该包括：专业咨询费用、市议会费用（如开发贡献金）、公共设施连接、土地工程、建筑以及适当的意外开支备用金。
07 开发计划周期是什么？
资方需要了解开发预计需要多长时间完成，因为这将影响风险评估。较长的开发时间可能会增加借款人的融资成本变相增加资方的风险，而合理的较短的时间意味着降低融资成本并减少风险。
资方将根据开发计划来决定合理的贷款期限，然而，贷款期限与开发计划是否匹配，也是开发商（借款方）应该重点关注的问题。
作为开发商（借款方）需要谨慎选择资方，如果资方提供的贷款期限比您的开发计划短，当贷款到期时项目由于无法完工交付必须进行续期，那么资方在贷款续期时有权对您的贷款重新评估并定价，甚至可能添加一些不利于您的贷款延期条件。请记住，对于进行到一半的项目，中途转贷是非常困难的，您的选择将非常有限。因此，在最初选择资方时，就需要谨慎挑选，找到行业知识过硬、能够长期合作的资方伙伴对项目成功与否尤为关键。
08 您的还款计划是什么（退出策略）？
在融资开始时，讨论制定您的贷款退出策略尤为重要，例如：您是打算出售已完成的开发项目还是保留房产？退出策略不仅影响到资方对于项目LVR的评估计算，还将涉及到消费税等税务问题。
如果您打算在完工后保留房产，那么这意味着贷款结束时，您需要转贷去主流银行或次级银行等贷款机构。在初期审核开发贷款时，资方就需要看到您有足够的财务能力来满足传统抵押贷款的要求。
如果您计划出售这些房产，资方将想知道您是否有任何预售或预售计划；如果没有预售，您的销售策略将是什么。销售策略包括您将使用的销售人员，预计售价，以及您计划何时开始营销该项目。
09 是否注册GST，已经/计划退税？
由我们提供资金的大多数项目都是为销售而建的，因此，我们的大多数客户都会进行消费税(GST)注册，并向税务局申请退回土地成本和建筑成本中的GST。这也意味着，当您出售房产时，需要向税务局缴纳房屋售价中的GST部分。
如果借款人在房屋完工后出售房产时要缴纳GST，那么我们在计算LVR时需要从最终价值中扣除GST。例如，如果一个项目最高能接受的LVR是70%，包括GST在内的完整价值为115万，那么我们可以提供的最高贷款额度为70万，计算方法是：115万/1.15（GST税率为15%）x70%。
如果客户注册了GST（并且正在申请退回GST），那么我们将在不含GST的基础上为项目提供资金，并使用单独的GST贷款额度来为GST提供资金。
GST额度是一种循环额度产品（revolving credit），专门用于为进度款的GST部分配资。操作方式是，开发商可以先用该额度支付GST的部分，之后税务局的GST退款将被用于还款。
此类GST额度可以帮助资方在扣除GST的基础上为项目提供资金，同时确保建筑承包商得到全额支付（含GST的全额）。换句话说，使用GST额度可以将您从资方处借款的金额减少近15%并更大化您的可运作资金。
10 谁是主要承包商/项目顾问？
根据我们的经验，成功的房地产开发商是那些组建了最佳团队的人，这涵盖了律师、会计师到承包商和其他项目顾问。
作为资方，我们需要了解您的顾问和承包商的资质、经验，以及按时、按预算完成类似项目的记录。
开发商拥有一个具有相关资质和业务执照的团队，可以向资方证明，您的项目是由经验丰富的专业人士管理的，他们能够有效地监督开发的进度和质量，并应对可能出现的任何潜在挑战。
拥有一个信誉良好、经验丰富的项目团队，不仅有助于确保项目按时、按预算完成，而且还能降低在资方眼中的风险，使项目更容易完成配资。
有备无患
为您的开发项目融资可能是一个复杂的过程，但了解与您的资方有关的信息可以使这个过程不那么令人生畏。了解资方关注哪些信息，可以使申请过程更加顺畅，并增加获得资金的机会。资方会考虑各种因素，如地点、开发性质、项目团队、退出战略等等。资方更希望向具有可靠团队、完整可行计划和良好投资回报率的项目配资。牢记这些事情，就可以增加您的成功机会。
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