数据揭秘！新西兰投资者正面临严峻现实，专家称房价上涨成唯一办法

后花园2023年7月3日报道：据Valocity的最新研究显示，新购投资房中的亏损比例正急剧上升。

该机构指出，由于利率上升，负杠杆投资者的住房持有成本也大幅增加，从2021年的平均每年5000纽币增加到了今天的3万纽币。

Velocity的高级研究分析师Wayne
Shum表示，一些业主现在依赖于房价每年上涨2.7%至3%，以使持有房产的成本物有所值。

Shum认为，现在说房价是否正在上涨还为时过早，而当下获得短期资本收益似乎也不太可能，问题的关键变成了房主还能继续承受多久的利率高压。

他说：“在目前的生活成本环境下，每年增加1万、2万、3万纽币的住房持有成本，对很多家庭来说是不可持续的。”

Valocity的分析是通过投资房的买入价、购买时的市场租金和利率来计算的。

数据显示，从2021年年底开始，市场进入峰值期，自此便一路下跌，在此期间，发现自己陷入困境的投资者比例开始上升。

2021年年初，100%融资购买的投资房交易中仅有10%左右是亏损的。

到了2021年第四季度，这一比例上升至约60%。

一年后，投资者购买的房产中约有90%为负现金流，此后该数据就一直保持在90%以上。

Shum表示，2021年的市场心态是，繁荣似乎永远不会结束，所以每年为抵押贷款支付5000或1万纽币的想法似乎是可以接受的。

如今，更高的利率让这个数字相形见绌。

Shum指出，另一项数据也显示，一些拥有一两套房产的小型投资者正在退出市场。

该分析是基于100%融资购买的投资者。

尽管在研究的大部分时间里，投资者都需要支付40%的首付，但Shum表示，100%融资是一个合适的基准，因为大多数投资者是利用自己现有房产的增值部分来购买额外的房产，这意味着他们承担的真实债务更高。

他说:“你可以想象一下，在奥克兰购买一套价值70万纽币的房子，首付40%就意味着需要拿出28万纽币的积蓄，但没有那么多人可以做到。”

“所以他们所做的是利用房产增值的净资产（equity）向银行申请为另一套房产提供新的贷款，所以本质上他们是在进行100%融资。”

“如果他们现在卖掉房子，就会赔钱，而且可能还会失去自己的equity。”

“另外，如果投资者将现有房屋作为抵押，再将所有债务都押注在租金收益上，就会一步步侵蚀掉自己的equity。”

Velocity的数据显示，自2011年以来，投资者每年都可以依靠资本利得获益，但到了2022年9月，随着房价的下跌，这一趋势发生了逆转。

他说:“为了弥补租金收益的不足，房价需要实现年度涨幅。”

“如今，房价必须每年上涨2.7%才能让投资者实现收支平衡，而在奥克兰地区，涨幅需要超过3%。”

Shum表示，今年10月的大选可能会成为撼动市场转变的撬杆，届时一些有利于投资者的政策有望回归，但即便利息抵税政策恢复，也不太可能立即提振市场。

“我们目前看到的趋势是，人们想要偿还现有的债务，而不是承担更多的债务。”

（责编：Gloria）