最高$8000万! 天降巨额账单，奥克兰众业主原地崩溃；吊胃口，CV估值发布一延再延
奥克兰中区 Kingsland 的一名公寓业主透露，自己收到的一份房屋修缮账单让人震惊。
八位数维修费
解决防风防雨问题及其他建筑缺陷的修复费用最低 3660 万纽币，而拆除重建的成本更高达 8290 万纽币。
业主面临三种选择：
3600万
6660万
8290万
建筑共六层，内有90套公寓，设有阳台和地下停车场，正门面向 New North Rd，后门位于 Kingsland Tce 11号。
去年 10 月 22 日，Body Corporate 的成员开会讨论补救方案。并由 ASJ 房产和建筑咨询公司在当月评估了补救成本。
根据业主委员会服务公司（Body Corporate Services）提供的信息，三种修缮方案对应的公寓业主费用分别为35万纽币（方案一）、64.3万纽币（方案二）和80万纽币（方案三）。
最初确定的问题如下：
1. 二楼通风走廊：湿气侵入和外墙损坏（影响六套公寓）；
2. 火警系统更换及防火隐患；
3. 东南侧楼梯需要维修；
4. 走廊支架校正及表面处理；
5. 平台层防水膜漏水；
6. 外部阳台：确认防水失效，大部分需要表面处理及结构升级；
7. New North Rd侧遮阳棚钢材修复；
8. 外墙：木质底层结构、保温层及内衬因走廊结构穿透而受水损；
9. 走道连接问题；
10. 抗震隔离：所有公寓走廊钢结构的分离需修复。
此外，为了了解与通风走廊维修相关的风险，针对二层和三层之间的连接处进行了调查。一些外墙覆层被暴露，并出现了渗水的迹象。
New North Rd 一侧和中间建筑之间的走道上也被发现存在风险：“如果建筑物在地震中朝不同方向移动，走道可能会倒塌。”
11 月 24 日的消息称，将申请建筑许可来解决走道问题。
业主被告知：“作为参考，工料测量师估计，在可能的情况下，走道工程的成本估计为 190 万纽币。”
更令人崩溃的是，业主被告知无法就任何维修索赔获得补偿。
11月24日的信件中写道：“根据目前的法律意见……我们已经超过了10年的索赔期限，因此没有追索权。对于潜在缺陷的概念，即在调查前未知的问题，目前正在与两家律师事务所合作调查，看是否有任何可用的解决方案。”
12月24日向业主提供的更新中提到，修复走廊的建筑许可已经提交申请，并再次确认，业主无法获得任何赔偿。
独立的项目管理公司将对10月发布的成本估算进行审查。
一些业主正在甩卖脱手：“楼内至少有一套公寓最近以非常低的价格售出。”
未来还需要召开一次特别会议，才能对公寓楼的修缮作出任何决定。会议最早将在今年第一季度召开。
之后，业主可以根据《公寓产权法》第74条，通过高等法院申请许可。但仅此项申请费用就需要2.2万至2.4万纽币。
CV估值发布再延期
虽然奥克兰市议会已完成房产的最新 CV 估值，但其发布时间先是从去年年底推迟至今年初，现在又被定在今年5月或更晚发布。
CV 估值不仅是设定地税金额的基础，也是奥克兰人在买卖房屋时的重要参考标准。
最新估值反映了截至去年5月1日的市场情况，当时OneRoof数据显示奥克兰的平均房产价值为 131 万纽币。这与2021年6月最后一次评估的 137 万相比略微下降。
根据OneRoof数据，在两次CV评估之间，奥克兰房价在2022年1月达到峰值，为 158 万纽币，然后开始回落，到去年5月时略低于2021年的水平。这些数据覆盖 547,350 套住宅、43,663 套商业物业以及 30,186 个农场和Lifestyle物业。
为何延期？
奥克兰市议会税率、估值与数据管理负责人Rhonwen Heath去年10月表示，CV 发布延期是因为负责审计的机构 Valuer-General 要求在公开发布前进行额外的工作。
本周Heath又表示，在去年9月的审核之后，Valuer-General 建议对数据进行一些修订，以确保其准确反映2024年5月1日的市场情况，并能够在公开发布前获得认证。
Heath透露，市议会计划在4月向 Valuer-General 提交重新评估的文件，这意味着在5月可以确定估值的公开发布时间。
按照计划，新估值将从2025年7月1日起用于设定地税金额。至于最终会不会错过这一日期，并将生效时限推迟到2026年，Heath 不愿过多讨论。
CV降了，地税会降吗？
重新评估工作不会改变市议会收取地税的总额，只会影响地税在不同房产间的分配。
Infometrics首席执行官Brad Olsen表示：“CV估值是用来决定如何切割地税这块‘蛋糕’，而不是决定‘蛋糕’的大小。”
因此，CV 估值降了并不一定意味着地税也会降。
如果一些房子的CV估值比其他房子上涨或下跌的幅度更大，其户主支付的地税份额就会比以前更大或更小，也就说，其地税的涨幅高于或低于平均水平：5.8%。
不应过度依赖CV
奥克兰南区房地产经纪人Tom Rawson表示，CV在人们买卖房屋时发挥一定作用，但像OneRoof这样的在线平台更为准确，因为其更新更频繁。
“OneRoof会不断更新。如果街道上有房产交易，估值就会变化，而CV则是每三到四年更新一次。”
“如果CV是基于2024年5月的数据，但在2025年下半年才发布，那就已经没有实际意义了……这可能会令人困惑。”
他建议人们关注最近的交易动态，“这是最好的参考标准”。
CV估值共有三项数据：
资本价值（capital value）：这一数值是估价日当天，如果购买该套物业可能需要支付的价格。但它不包括屋内的动产。
土地价值（land value）：在估价日，购买这片裸地可能需要支付的价格。
改良价值（improvement value）：资本价值与土地价值之差，反映该物业上结构物的价值，通常指的就是房屋本身的价值。
CV估值不会考虑普通的装修翻新。
如果房主不满意，可以对新的估值提出质疑，提交反馈的截止日期是估值结果公布后大约六周。
在过去的三次市议会估值中（追溯到2014年），有7100至8400名房产业主对其估值提出了异议。
哪些街区降最猛？
去年10月时，Oneroof分析了5月时各街区的房价，从而对CV估值做出预测。
在分析的276个奥克兰街区中，有88个街区的房产估值上涨，而188个街区的房产估值下降。上涨幅度最大的是Rodney最北部的街区。
Tawharanui Peninsula的平均房产价值在估值期间上涨了20.6%，涨幅最大。其次是Te Arai（+15%）、Mahurangi East（+14%）、Great Barrier Island（+12.8%）和Pohuehue（+11.7%）。
然而对于大多数房主来说，新估值可能会低于2021年6月的水平。
研究发现，Totara Park的房产价值降幅最大，为-25.6%，
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