银行放话：利率还能降，房价明年恢复大涨！豪区“老破小”成拍卖爆款，投资者更换赛道
后花园10月23日综合报道
一栋空置了 10 年的老旧小屋经过 11 位竞标者激烈角逐后，以 266 万纽币的价格成交。
豪区破房再成热点
Ray White 经纪人 Logan Campbell 介绍，上周日，位于 Ponsonby Ardmore Road 的遗产房拍卖会吸引了大批围观群众，多达 50 人观看了拍卖，有些人甚至在路边驻足。
Campbell 表示，这套房当天受到如此多的关注，让他感到惊讶，因为参加open home的人数并不多。
“我们有 11 位竞标者。这太疯狂了。七年来，我从未经历过 11 人竞标一套房。”
“竞价从 100 万开始。很快涨到了 200 万，200 万之后有四人竞标，接下去一路涨到了 266 万。我们很震惊，因为买家的反馈报价比这个要低很多。”
这栋四居室别墅位于 Ponsonby 非常受欢迎的街道 Ardmore Road，2021 年的 CV 为 365 万纽币。
Campbell介绍，这栋老房是社区中的一个地标，过去至少 70 年来，一直由同一个家族持有。
虽然记录显示建造于1910年，但一位邻居告诉Campbell，这栋房实际建于1853年。
“这是我卖过最古老的房子，墙壁是贝壳杉木板。”
房主生前是一名收藏家，房屋出售时已非常老旧。
旧到什么程度？Campbell第一次检查这栋房时，周围停着几辆旧车。
“我们要把四辆车移走，必须把它们切开，因为已经锈蚀到地里了。”
“翻新后转售”成新赛道
最近，Ardmore Road 街道上新装修或维护良好的独栋房都卖出了好价钱，其中一栋在 5 月份的售价接近 400 万纽币。
Campbell说，这套房的竞标者中有计划改造房屋的自住业主，也有打算翻新和转售的投资者。
他透露，拍卖会上有多位开发商和投资者，正在寻找规模较小、风险较低的项目。
“这一人群过去的操作是开发，建造联排别墅等等，但现在考虑的是对旧房进行翻新，因为这类项目风险较小。”
CoreLogic 首席房地产经济学家 Kelvin Davidson 表示，过去近半年有迹象显示，投资买家正在回归。
另有业内人士称，由于首次购房者在房屋修缮方面，缺乏资金和经验，因此，拎包入住对于大多数首次购房者来说，是很有吸引力的选项。
越来越多开发商和投资者瞄准这一市场，买入破旧房升级改造，再进行转售。
Ray White Manukau 首席执行官 Adam Thomson 上月透露，一周内就有两套屋况非常糟糕的住房，以高于预期20-30%的价格成交。
“这两套房都将进行翻新，以吸引首次购房者。”
Thomson 说，首次购房者大多寻找 70 万到 90 万纽币的房屋，理想情况下，他们想要一套三居室砖瓦房，且不需要任何翻新工作。
“他们想要一片停车区域，一片绿地，最好是 500 到 600 平方米的土地面积，且通常没有翻新预算。“
“购买这些房屋进行翻新的通常是投资者和开发商。”
实际上，不止投资者和开发商，自住业主想要卖个好价钱，最好也能在卖房前进行一轮翻新。
以下列举三种最常见的翻新类型。
1. 增加一间卧室
在现有建筑面积中增加卧室不会显著提高房价，大部分情况下这是通过改造备用餐厅实现。
在奥克兰西区，将一套1980年代的三室房增加一间卧室，价值仅提高 12,610 纽币。
2. 增加一间浴室
增加一间浴室的价值提升几乎是卧室的两倍。在奥克兰西区，增添一间浴室会让房屋增值 24,785 纽币。
3. 全面翻新
在这方面，不同地区的差异显著。花相同的钱，在奥克兰获得的回报更大。
假设购买一栋三居室住房，然后进行扩建，并将其升级至2020年代的标准。
CoreLogic的数据显示，房屋价值在奥克兰东南区可能增加 412,328 纽币，在南岛的但尼丁可能仅会增加 355,817 纽币。
BNZ谈利率房价
BNZ的经济学家认为，目前，较长期的抵押贷款利率已经反映了预期的OCR下调，而较短期的抵押贷款利率还有更多的“下行”潜力。
BNZ首席经济学家Mike Jones表示，上周的一轮抵押贷款利率下调中，一个显著的特点是短期利率“曲线”的下降幅度较大（20-25个基点），而两年或更长期限的利率只下调了约5个基点。
“我们认为，这可能是未来的一个预示指标，因为较长期利率已经将未来OCR的一系列下调纳入了定价考量。”
相比之下，较短期的利率“还有更多下行空间”，未来会跟随 OCR 继续下降。
“在8月份，按价值计算，86%的新抵押贷款为期12个月或更短，这一比例史上最高。"
在本月早些时候，央行降息50个基点，OCR降至4.75%。
BNZ的经济学家预测，11月27日的审议中将再次降息50个基点，这是2024年的最后一次审议。明年，央行会在每次会议中降息25个基点，使OCR在2025年第四季度达到2.75%的低点。
Jones表示，虽然房地产市场热度上升，但还没有对实际数据产生很大影响，并不会阻碍央行降息。
要推动房价开始持续上涨，首先要清空当前市场中的过剩库存，目前看来，这一进展比较缓慢。因此Jones预计，今年剩余时间内房价会保持平稳，明年可能上涨7%。
“7%听起来很乐观，其实不过是回到了长期平均水平。还要注意，即使这一预测大致正确，房价在2025年仍将比2021年的峰值低约10%。而澳洲的房价去年年底已经超过了之前（2022年）的峰值。”
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