一代人的挣扎：新西兰住房危机难解，社会连锁效应反噬
后花园6月25日援引Oneroof报道
新西兰的自有住房梦和住房危机相伴相生了几十年。但最近十年，家长们愈发担心自己的孩子可能买不起一套房。
家长们发现，由于租房或买房的成本太高，孩子们可能根本不会搬出去独自生活。一些人 40 多岁仍与家长同住。
梅西大学社会学家Paul Spoonley说：“成年子女的独立被推迟了。”
OneRoof 采访了Spoonley和其他专家，以了解新西兰的住房问题。专家们普遍反馈说，无论是年轻还是年长的新西兰人，都对未来感到担忧。
一些人指出了年轻人日益深化的挫败感，认为新西兰的“社会契约”已经破裂，拥有住房的机会正在萎缩。
还有专家表示，新西兰可能会出现更多多代同堂的家庭，人们为了省钱而住在同一个屋檐下。
专家们还担心，随着财富集中在有房群体手中，不平等现象可能会进一步加剧。
各主要政党都认同新西兰存在住房问题，但仍无法就解决问题的方案达成一致。
社会契约改变
Spoonley认为，新西兰人正身处一场巨大的变革之中，年轻人面临的困境比以往任何一代人都要严重。
随着社会的发展，人们推迟了职业生涯的开启，女性因为高昂的生活成本而推迟生育。
“很多人需要做出决定：‘我们要孩子，还是买房？’”
回到1935 年，情况大不相同。当时的工党政府实行的住房所有权原则是基于当时的家庭构成：一个男性养家糊口，一个女性照顾家庭和孩子。
Spoonley 说，福利制度是围绕该模式的财务可持续性建立的，国家提供廉价住房或廉价住房资本，并支付教育等其他费用。
然而，旧的社会契约—学习/工作/房子/家庭—已经改变。年轻人为高等教育付出了高昂的成本，毕业后又面临着债务负担和高昂的生活成本。
Spoonley 说，他在1970年代买房时，价格是他年收入的两倍，如今，平均房价约为家庭收入中位数的九倍。
新西兰住房可负担性（贷款和租金占收入的比例）
平均房价对比平均收入的倍数，2012年最低（4.9倍），今年为7倍
由于担心住房负担能力和人们的债务累积，央行将从 7 月 1 日起引入债务收入比DTI。
根据新规，在大多数情况下，购房者将无法借到超过其税前收入6倍的贷款，而投资者则被限制在7倍。
多代同堂未必是坏事，但 Spoonley 质疑，新西兰没有足够的选择来满足这种生活方式，也没有足够的住房来满足独居者的需求。
Spoonley 表示，这些问题必须得到重视。到 2030 年代，老龄化问题将越发严峻。届时，65 岁以上的人口数量将超过 15 岁以下的人口数量。老年人将拥有大量资产，包括住房。
Spoonley 说，当婴儿潮一代（1946-1964 年出生的人）聚在一起时，谈话内容大致是这样的：“你的孩子买了房子吗？你会帮忙吗？”。随后通常会问是赠予还是贷款，如果是贷款，还会问“你会收取利息吗？”。
Spoonley 预计，随着购房成本的上升，家庭内部的这类棘手争论会越来越多，尤其是在奥克兰，当地中位售价已经超过 100 万纽币。但他对政府能够解决长期累积的住房问题不抱信心。
高薪阶层仍难以负担
即使是有高薪工作的年轻人也表示，自有住房梦似乎属于过去的时代。
Infometrics 的首席经济学家 Brad Olsen 经常对经济和房地产市场进行分析，但买房目前不在他的考虑范围内。
Olsen今年 27 岁，工作努力，收入丰厚，但他说，如果他想在惠灵顿买一套房子，并支付 20% 的首付，他需要 15 万至 20 万纽币的现金，而他没有。
他认为社会契约正在削弱，加上疫情后房价飙升，接着利率飙升，负担能力异常艰难。
分析发现，2022 年，首次购房者的负担能力跌至 1957 年以来最糟糕的水平。即便1987年利率飙升到20%，但当时房价相对收入比目前低得多。
Olsen表示，年轻人更需要依赖父母的帮助，否则就会“陷入困境，无计可施”。
这对社会不利，因为财富不平等可能加剧，“有房”阶级可以将住房传给子女，而其他人则做不到。最终，越来越多的人会选择离开，这对国家非常不利。
“今天离开的人可能正是未来的创新引领者，如果人都去了英国和澳大利亚，新西兰就很难进步。”
Olsen还认为，政界人士并未考虑过这些问题，仅仅呼吁房价稳定是不够的，因为房价需要下降。
Matthew Birchall是商业智库New Zealand Initiative的研究员，今年30出头，刚刚选择前往澳洲。他表示，在新西兰买不起房是去澳洲的原因之一。
Birchall在新西兰受过良好的教育，有一份好工作，但谈到买房，依然遥不可及。
“除非得到父母的帮助，否则很难考虑买房。”
他认为问题在于供应。新西兰有很多土地，但人为地限制了在这些土地上建房，导致价格上涨。
“这是我们自己造成的危机，我们这一代人感到非常沮丧…我们压力很大，没有选择。”
Birchall 将隐性社会契约定义为每个新西兰人都应当认可自己有机会获得成功，但这种机会已经越发渺茫。
“历届政府都没有解决住房的供应问题，我们必须承担由此造成的后果。”
家庭收入增长
房价走势
提前规划
奥克兰贷款市场顾问 Sanjeev Jangra 已经为他的孩子们开设了 KiwiSaver 账户。他的两个孩子一个刚出生，一个还在蹒跚学步，他说，如果父母希望孩子将来能买房，就必须早做打算。
他认为，房子的价值大约每 10 年翻一番，未来存够首付已经很难，高利率进一步浇灭了人们的梦想。如果一些人首付不足20%，会面临更高的成本，无奈之下只能继续选择租房。
Jangra 的最大客户群在奥克兰南区，他认为 20 年后负担能力都不会有所改善，随着DTI的引入，首次购房者的困难只会加深。
他预测，未来 10 年，新西兰可能不得不推行 40 或 50 年的长期抵押贷款，而不是目前最长的 30 年，英国已经开始实践。
政要回应
政要们普遍认为新西兰住房短缺，但对于解决办法却意见不一。
前工党住房部长 Megan Woods 表示：“在确保住房可负担性方面，我们能做的最重要的事情就是增加供应。”
现任住房部长 Chris Bishop 表示：“我认为，重建新西兰经济最重要的事情之一就是解决住房危机”。
但 Woods 担忧国家党领导的政府将要推翻工党的政策。
Bishop 2 月份在惠灵顿商会发表演讲时，批评工党政府“挥霍无度”，也谈到了“集体性失败”，包括未能建造足够的住房。这让人们陷入贫困，加剧了不平等，使国家更贫穷，并“粉碎了新西兰人拥有财产的民主梦想”。
“简单的一个事实就是，今天的年轻人没有像他们的父母或祖父母那样进入房地产市场的机会。”
本届政府的解决方案包括打破城市限制，确定基础设施资金和融资方案，引入激励措施以鼓励城市和地区发展，地方议会必须划定足够的土地，以支持 30 年的住房增长。
上周，他表示新西兰的房价需要下降。
“以任何客观标准衡量，平均房价与平均家庭收入之比都太高。按照国际标准，这样的房价是严重负担不起的。”
Birchall表示，Bishop 2 月的演讲让他感到乐观，但Woods提出质疑，到目前为止，她没有看到细节或资金的落实。
地区差异
对未来负担能力的担忧并非普遍存在，南岛的情绪普遍更为乐观。
坎特伯雷 EasyStreet 的财务顾问 Gareth Veale 认为，基督城仍将保持相对可负担的房价，因为这里有足够的土地可供扩张。
基督城东区的一些街区房价仅为50万纽币，未来人们仍有机会进入市场。
Veale称，随着时间的推移，房屋的价值会不断增加，资产和收入也会不断增加，人们可以不断升级住房，但如果不迈出第一步，就不可能拥有梦想中的家。
对于奥克兰新买家来说，交通要道附近 60 平方米的公寓可能会取代过去大地大宅的梦想。
Harcourts Gold 的 Cameron Bailey 表示，即使在悉尼和伦敦等昂贵的城市，只要人们拼一拼，依然能够买到可负担的住房，但现实可能不及原本的期待。
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