地产股基本面高确定性的真正原因：少数核心城市房价已见底！

主要内容：

中信证券陈聪团队认为，地产行业的基本面确定性主要并不来自于锁定的业绩，而来自于少数核心城心城市房价见底，高线布局的开发企业中长期前景值得期待。

▍ 流动性有所改善，资本市场寻求基本面的确定性。我们认为，当前资本市场既面临流动性有所改善的情况，又面临企业基本面（表现为业绩增速）下行的风险。这一矛盾之下，投资者有必要配置基本面确定程度较高的板块。

▍ 短期，房地产板块业绩确定性很强。房地产公司的业绩滞后结算，当前结算多为 2017 年前后销售的高毛利项目，盈利增长十分明确。已经公告 2019 年业绩情况的 12 家企业，2018 年净利润增速平均水平为 26.9%，大多数蓝筹地产公司业绩增速十分稳健。

▍ 地产企业利润表相对于资产负债表极为敏感，基本面下行隐含风险。但是，我们认为地产公司的利润表相对资产负债表极为敏感，如果未来房价持续下行，那么今天较为确定的短期业绩增长并不能让投资者放心。根据第三方发布的 2019 年 1 月企业销售数据，19家主流开发企业的销售收入同比下降 13%，销售面积同比下降 18%。整体看，大企业的销售增速明显下降，基本面下行带来的销售压力对企业销售数据的影响开始显现。我们相信，一些低线城市的确可能出现持续房价下行。

▍ 宝贵的错配：部分企业基本面中长期稳定性（而不是短期业绩确定性）才是超配地产蓝筹的最关键理由。 1 月 1-30 日全国 26 个城市的网签面积同比下降 9.1%，一线、二线和其他城市的同比分别为 6.7%、-7.1%和-16.9%。25 个大城市房价环比的中位数，在经历了连续 5 个月同比向下后，已经连续 2 个月实现正增长。我们认为，未来一线城市、少数二线城市和环北京区域房价基本没有继续下行的空间，在这些区域开展经营的企业将享有政策环境和基本面的双重支撑。

短期：业绩增速较为确定

资本市场面临较为充裕的流动性和不少上市公司基本面低于预期的矛盾。在经济增速探底的阶段，资本市场更需要寻求基本面确定的板块和公司进行投资。

地产板块的业绩增速表现靓丽。随着 2016-2018 年的高增长时期销售的物业进入结算周期，房地产企业进入利润兑现期。已经公告 2019 年业绩情况的 12 家企业，2018 年净利润增速平均水平为 26.9%，大部分企业业绩都明显增长。

行业基本面向下，大企业销售增速有所下降

对于地产行业而言，短期的业绩确定性本是预期之内的事情。市场担心的并不是 2018年业绩，而是 2019 年之后的发展前景。地产企业的利润表相对资产负债表来说很小，房价的波动很可能对企业的利润带来巨大的冲击。

地产市场整体来看的确有下降的迹象。第三方研究机构发布的 2019 年 1 月房地产企业销售数据。整体看，我们跟踪的 19 家主流开发企业的销售收入同比下降 13%，销售面积同比下降 18%。

如果这种下降是全面性的，则地产板块并无基本面确定性可言。尽管政策，尤其是流动性环境显示积极信号——但毕竟投资者还要顾虑潜在业绩下降的可能性。可喜的是，市场呈现出结构错配，市场基本面的下降并不是全面的，而是结构性的——我们可以找到基本面真正安全的一些区域和一些公司。

部分高线城市房价走向稳定

从成交量的高频数据看，1 月 1-30 日 26 个城市的网签面积同比下降 9.1%，一线、二线和其他城市的同比分别为 6.7%、-7.1%和-16.9%。可以看到，核心城市的市场销售情势已经稳住。

更重要的则是价格，经过 2018 年下半年的调整，大城市房价调整的空间可能更为有限。我们跟踪的 25 个大城市房价环比的中位数，在经历了连续 5 个月同比向下后，已经连续 2 个月实现正增长。二手的价格具备很强的市场指针意义，也预示着少部分大城市未来房价稳住的可能性较高。

动态来看，一线城市、少数二线城市以及环北京区域当前政策环境已经十分严厉，未来很难有政策继续加码的空间。且房价经过了较长时间的调整，已经距离最高点有不小的降幅，更在过去两年明显跑输低线城市。因此这些城市的资源价值是极具确定性的。

本文作者：陈聪、张全国，来源：中信证券地产研究团队，原文标题：《基本面的真正确定来源——房地产行业2019年2月跟踪报告》