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​房贷家庭噩耗!新西兰央行改口,涨息风险上行,今年降息恐彻底没戏

房产Author: 番茄捣蛋
​房贷家庭噩耗!新西兰央行改口,涨息风险上行,今年降息恐彻底没戏
Summary央行今日宣布OCR维持在5.5%不变,尽管普遍符合外界预期,但与之相伴的强硬发言却让市场感到紧张。

后花园5月22日综合报道:

新西兰房市今日接连遭受两次暴击。一次来自央行,一次来自中央政府。

01 央行改口,涨息风险上行

央行今日宣布OCR维持在5.5%不变,尽管普遍符合外界预期,但与之相伴的强硬发言却让市场感到紧张。

在周三发布的5月货币政策声明(MPS)中,货币政策委员会(MPC)讨论了提高OCR的可能性,并一致认为,为确保实现通胀目标,利率可能需要在限制性水平停留更长时间,超过“2月货币政策声明中的预期”。

此外,央行推迟了消费者价格指数(CPI)所衡量的通胀回到1%至3%目标区间的时间。此前预计在今年第三季度,现在推迟到第四季度。

同时,央行也推迟了预期降息时间,从明年第二季度推迟到第三季度。

对于期待首次降息的市场来说,这又是一个强硬意外。批发利率飙升,两年掉期利率上升约7个基点。新西兰元兑美元汇率上涨约半美分,至US61.5c。

以上最新预测是5月MPS的重要内容,与2月相比有明显差异。

2月MPS中的OCR预测轨迹显示,首次降息将在2025年第二季度发生,但同时仍给出了今年9月季度OCR上升40%的可能性。

但从那时起,市场几乎完全预测今年10月首次降息,11月再降息两次。

不过央行并不认同市场的看法,在5月MPS预测中将今年年底实际加息的可能性提高到60%,并表示OCR在2025年下半年之前不会低于当前的5.5%。这可能会对近期选择短期固定按揭的人造成打击,他们原本预期利率会很快下降。

在周三声明中,行长Adrian Orr表示,尽管较弱的产能压力和放缓的劳动力市场正在降低国内通胀,但这一下降受到对利率不太敏感的经济部门的影响。

“这些短期因素包括更高的住宅租金、保险成本、地方政府税和其他国内服务价格通胀。国内通胀的缓慢下降对通胀预期构成风险。”

他表示,货币政策委员会一致认为,货币政策需要保持限制性,以确保通胀在合理时间内回到目标范围内。

在MPC的OCR审查会议报告中,央行称MPC成员一致认为,非贸易品通胀的持续性“仍然是一个显著的上行风险”。

“近期通胀结果对未来通胀预期的影响对价格设定、工资预期和货币政策立场至关重要。此外,潜在产出增长的放缓将减少支出增长的速度,从而不会对通胀施加上行压力。

“如果工资和价格制定者不与较弱的生产率增长率保持一致,货币政策可能需要进一步收紧和/或保持更长时间的限制性。”

央行周三的“保持”决定意味着这是自去年5月最后一次加息以来连续第七次保持不变,距上次加息决定的一周年仅差两天。

央行正试图将通胀控制在1%至3%的区间内,明确目标为2%。自2021年中期以来,通胀飙升,并在2022年中期达到7.3%的峰值,现在已经超过目标区间两年半以上。央行的应对措施是大幅提高利率。自2021年10月初OCR仅为0.25%以来,央行迅速将其提高至去年的5.5%。

最近的经济数据对央行来说仍是喜忧参半。CPI衡量的年通胀率在第一季度降至4.0%,低于2023年12月的4.7%。但对于央行来说,国内通胀虽然从5.9%下降到5.8%,仍高于自己预测的5.3%。与此同时,失业率在上升,从3月的4.0%上升到4.3%,高于其预测的4.2%,而国内生产总值在第四季度下降了0.1%,低于预测的0.0%,使新西兰技术上进入了“双底衰退”(指经济衰退之后是短暂的复苏和另一次衰退)。

在最新的MPS中,央行将“中性”OCR的长期估计从2.5%提高到2.75%。“中性”OCR是指货币政策对经济既不具有刺激性也不具有限制性的水平。当前的5.5%OCR仍然非常具有收缩性。

02 首次置业补助取消

除了央行表示涨息风险上行,政府今日亦宣布取消首次置业补助。

首次购房补助是为使用KiwiSaver基金购买房屋的首次购房者提供的帮助措施。

要符合资格,购房者必须年满18岁,年收入低于收入上限(单人税后收入不超过$95,000,或夫妻及有抚养人的年收入不超过$150,000),并且至少三年内按至少3%的收入或每年至少$1000的比例向KiwiSaver缴费。

购房者还必须在所在地区的价格上限内购房,该上限在全国各地有所不同,从Far North的现房$400,000到惠灵顿和皇后镇的新房$925,000不等。

这一激励措施自KiwiSaver推出以来一直存在,并且是2005年KiwiSaver初始模型的一部分。以前被称为KiwiSaver存款补贴和KiwiSaver HomeStart Grant。

补助有多少?

购买现房的购房者每缴费三年可获得$1000,缴费至少五年可获得最高$5000。这一数额对于新建房屋则翻倍。

这意味着符合条件的夫妻可获得最多$20,000的新建房屋补助,或$10,000的现房补助。

2023年,大约12,168份首次购房补助申请获得批准。Corelogic数据显示,当年首次购房者大约进行了17,000次房产交易。但在许多情况下,一处房产交易可以产生两份申请。奥克兰的获批申请最多。

是否有帮助?

随着房价上涨,$5000或$10,000对首付的影响不断减小。

2007年7月,首次购房者支付的中位房价为$299,000。20%的首付款大约为$60,000。但那时还没有LVR,购房者有时可以用更小的首付款获得贷款。

现在,首次购房者支付的中位房价约为$700,000,这意味着如果需要20%的首付款,大约需要$140,000。

'Infometrics首席执行官兼首席经济学家Brad Olsen表示,这些补助对一些购房者确实有帮助。

“从纯粹的经济理论角度来看,首次购房补助实际上只是对某一群体的住房补贴,这通常会推高房价——对获得补助的人有好处,但总体上会比没有补助时推高房价更多。”

他还表示这需要时间,所以补助是一个实际的解决方案。

Corelogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson认为,补助的金额可能足以“完成任务”。

未来展望

此次政府取消首次置业补助,并宣布要把资金投入社会住房建设,对市场有哪些影响?

在Olsen看来,如果首次购房补助的资金被重新用于社会住房建设,这不会立即或直接帮助首次购房者。

“这可能会在边际上增加住房存量,可能会释放出私有市场的部分房屋,供首次购房者购买。但从首次购房补助转向社会住房不会让首次购房者感到有那么多支持。”

Davidson表示,任何能长期帮助新建房屋上市的措施将比有无补助更重要。

责任编辑:番茄捣蛋

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