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2024同款开局后,为何澳洲房价原地起飞,新西兰却原地打转?

头条Author: 番茄捣蛋
2024同款开局后,为何澳洲房价原地起飞,新西兰却原地打转?
Summary新、澳两地市场所面临的环境高度雷同,为什么在一同经历1月开局疲软,2月房源暴涨后,新西兰价格有气无力,澳大利亚却昂扬向上?

后花园3月8日综合报道:

最近关注澳大利亚住宅交易市场,发现了一个非常有趣的现象。跨海相隔的两个市场在很多方面可以说是遭遇到了一模一样的困难,可为什么房市走向却有些互不相干?

比如建筑活动萎缩,新西兰有,澳大利亚也有;移民大量涌入,新西兰有,澳大利亚也有;房贷利率高涨,新西兰有,澳大利亚也有。某种程度上,新西兰和澳大利亚简直就是住宅交易市场的难兄难弟。就拿刚刚过去的2月来说,两者同时经历了房源暴涨,但之后的发展却大相径庭。

先看新西兰,以市场交易规模最大的奥克兰为例,Barfoot & Thompson最新销售数据显示住宅供应已经过剩。

Barfoot & Thompson在2月总共收到2255个新挂牌,是自2017年以来数量最多的2月,也是自2021年11月(上一次地产高峰期)以来的最高月度记录。

在新增房源的加持下,公司的房源库存在2月底达到了5382套,是自2011年4月以来的最高数字,意味着当前库存水平来到近13年的峰值。

Barfoot & Thompson董事总经理Peter Thompson表示:“待售房源堵塞,造成自2011年以来我们所见过的最大买方市场。”

“房屋积压从8月开始,在过去六个月里达到了买家少有的选择深度。”

可惜卖家的热情终究是错付了,换来的只有买家的冷漠。Barfoot & Thompson在2月售出633套物业,虽然同比上涨54%,但当时正逢市场低谷期。总体来说,633套的数字还是略低于平均水平。

由此可见,奥克兰只是剃头挑子一头热,卖家积极踊跃 ,买家爱答不理,于是造成供过于求,房源过剩。

相比之下,澳大利亚却是另外一幅光景。

同样经历了房源海量上市,但需求攻势也十分猛烈。据Realestate.com.au报道,因夏季新上市房源被强劲的买家需求迅速吸收,澳大利亚房价开始在2月加速增长。不仅全国大部地区迎来房价上涨,四首府(悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德)更是创下价格新高。

PropTrack最新房价指数显示,澳大利亚房价中位数在上月跳升0.45%,而首府中位数上升0.48%。

如果将时间拉长到一年,澳大利亚中位房价在过去一年上涨6.15%,首府城市增长稍快,年增率达到7.06%。

PropTrack高级经济学家Eleanor Creagh表示,去年年末房价增长放缓的趋势已经逆转,尽管挂牌量增加,但价格却也达到新高。

那么问题来了,新、澳两地市场所面临的环境高度雷同,为什么在一同经历1月开局疲软,2月房源暴涨后,新西兰价格有气无力,澳大利亚却昂扬向上?

背后可能有两大原因。

其一,澳大利亚没有海外买家禁令。

在边境重新开放后,两地都迎来了移民潮,对当地住宅供应提出了极大的考验,其直接后果就是租金一路高涨。其中,新西兰租金的涨速甚至高于正常水平。据Corelogic NZ首席房地产经济学家Kelvin Davidson介绍,与2022年同期相比,去年10月至12月全国租金上涨7.7%,大约是平均水平的两倍。奥克兰的增幅为9.2%。

同样的事情虽然也在澳大利亚发生,但相比新西兰移民,澳大利亚移民手中还有多一个选项:当租房竞争太过激烈时,他们可以跳过租房直接买房,进而刺激购房需求。

事实上,澳大利亚住宅市场在2023年获得了前所未有的海外关注,来自海外的买房或租房搜索量创历史新高。

其中买房搜索量同比增长23%,过去五年增长30%;租房搜索量同比增长14%,与2022年12月相比增长46%。

对搜索量增长贡献最多的是中国买家/租户,购房搜索量较2022年12月增长67.7%,租房搜索量增长70.4%。疫情开始时,来自中国的搜索量大幅下降,主要原因是学生回国且边境关闭。如今边境再次开放,学生和劳工可以自由来去,中国对澳大利亚房产的兴趣急剧上升。

回到新西兰,囿于海外买家禁令,移民激增并不能直接作用于买房市场,最多只能通过投资者间接发挥作用。可问题是投资者的日子也不好过,这就与我们要说到的第二个原因有关。

其二,新西兰通胀阻击道阻且长。

客观来讲,两国央行目前均未完成自己的通胀KPI。不过矮子里面拔将军,澳大利亚的情况还是要比新西兰好太多。

澳大利亚统计局最新数据显示,在截至1月底的12个月内,年通胀率继续稳定在3.4%,是自2021年11月以来的最低年度通胀率。虽然还是超出了其央行2-3%的目标区间,但可以说已经看到胜利曙光。市场几乎可以确定、一定以及肯定利率见顶,央行在下次利率审查中降息的可能性增加,无疑鼓舞了买家情绪。

反观新西兰,通胀率还停留在去年第四季的4.7%(新西兰央行每季度更新一次,澳洲央行通常也是每季度更新,但在特殊情况下会编制月度数据以便为经济决策提供及时参考),距离央行1-3%的目标尚有不小差距。为了降通胀,新西兰央行对市场各种放狠话,原本一致看好提前降息的市场也开始自乱阵脚,对OCR见顶的信念逐渐动摇。比如ANZ,爆炸性预测央行还要涨息两次,把市场吓得花枝乱颤。

一顿操作下来,买家是彻底不着急了,开启精挑细选的买房节奏。

值得注意的是,新西兰央行在2月刚刚发布的货币政策声明中态度明显软化,再次引发市场遐想。Kiwibank认为11月降息的可能性正在增加。至于实际情况如何,后花园将持续观察。

责任编辑:番茄捣蛋


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