从投资角度说说，选择什么类型的房产物业比较好

后花园新西兰房地产在线9月13日报道：投资大家第一想到的就是租售比，但是作为聪明的投资者，还会把眼光放远点，除了眼前利益的租售比，还会考量房产物业本身的中长期升值空间。因为当房租越来越不能负担月供时，就已经是一个信号——房价的涨幅收益才是更值得关注的投资点。那就奥克兰具体的物业类型和发展特点，如何做一个聪明的投资者呢？

奥克兰的房屋类型目前还是以别墅居多，就是我们常说的house，但随着城市规划和人口的发展，别墅昂贵的价格的确不是投资首选了。之前投资客要么买公寓，要么买unit，因为租售比可观，可以支付房贷月供。但是，我想给大家推荐一种新的物业——联排别墅，英文有人说是townhouse，有人说terrace house，英文叫什么不重要，重要的是产权！且听我慢慢分析这几种物业的特点。

首先说说，为什么我不推荐公寓作为投资呢？

首先奥克兰现阶段大部分公寓都在city，或者靠近City的地方，比如New Market，因为除了市中心，其他地方建造公寓并不符合之前的居住需求。那就现有的公寓，比较容易有些什么问题呢？漏水房、非永久产权的leasehold、高物业费。

漏水房是市区很多公寓房的一个通病，因为建造年代所流行的材料，给很多公寓都留下了隐患。可能买的时候确实不漏水，但是几年后出现了漏水了问题，那再出手可能还不及买入的价格。

Leasehold是奥克兰房产里的一个雷，大部分人都不会碰。因为Leasehold意味着地不属于自己，自己只是租了这块地建房子而已，只有房子属于自己。这个和国内70年产权很像，但是在这里却是稀有物种啊。所以每年都要缴纳不少的地租，还面临着到期后重新定地租的高风险。

物业费是公寓都有的，英文叫Body Corp。所以买公寓除了地税以外，还要缴纳额外的物业费，当然只要租金够高，这也不是问题。问题就是怕遇到物业要对房子做大的维修，比如前面说到的漏水房，或者不漏水但是要粉刷外墙、改造车库等大项目，一户业主的反对是很难改变大局的。如果改变不了，那就意味着这期间的物业费会很高，六七千纽币一年的物业费我是听说过的。

Unit也是在奥克兰比较流行的物业。就像City的house太贵，人们可以选择价格便宜的apartment一样，unit就是在非市中心区域非常流行的低总价物业。大部分都是几家连在一起，大家共享一块土地，所以自然也要交物业管理费给Body Corp来托管公共区域。

投资者们也一直在比较Apartment和Unit哪个更值得投资？

因为Unit的物业管理费相对比较低，而且unit大部分都修建在比较靠谱的年代，所以持有起来比较保险。但是为什么Unit也不是我推荐的投资首选物业呢？因为联排别墅有两大优点完胜Unit：新+无物业费！

联排别墅和国内最近流行的联排很像，他的优点在于：

新——联排别墅是最近几年在奥克兰流行起来的一种房屋类型，并在未来几年也是新建房屋的发展趋势。这样的房型结构更符合现代人的居住习惯，内部厨房、卫浴也都比较现代化，自然会成为租客的最爱。

无物业费——这个就是我刚才说的关键，“产权”！Unit不仅是一种房屋类型，也是一种产权，而联排别墅其实和别墅一样，都是对土地拥有独立的永久产权，不与其他人共享土地。自然这就不用第三方物业来管理了。（我知道说到这里可能有人糊涂了，房屋类型和产权是两回事，遇到不懂的问题，可以找专业的地产经纪为您解惑，再找律师为您审核，您就万无一失了）

另外，联排别墅作为别墅的缩小版，房屋内部居住和别墅差异不大，主要就是院子缩小了，所以占地面积就小了。从投资的角度来看，一是每年交的地税少了，二是少去了院子的维护成本。

联排的居住舒适度和永久产权，可以兼顾自住和投资的双重需求。以四房的房租为例，可以比较下不同物业类型的四房房租价格，来源于：http://barfoot.co.nz/market-reports/2015/october/analysis-of-larger-properties

同样是四房，联排别墅平均租金可以高达$745.05每周，而且没有物业管理费哦；并且，联排别墅的四房一般都有至少两个卫生间！废话，四房当然要两个卫生间了！！！不是的，奥克兰很多老房子四房也只有一个卫生间，所以这也是租客会优先选择联排别墅的原因之一。

当然，公寓和unit更关注小户型，适合想买一房、两房的投资者，毕竟前期投入的总成本不高。只是如我前面分析的实际建筑情况，和奥克兰一路上涨的房价，什么物业更值得入手，大家确实是时候重新打打算盘了。