租金猛涨的原因找到了！财政部、央行、住房部联合发布，买房、租房的都该看看！

后花园2023年8月7日报道：一份最新的研究报告发现，“工资通胀”以及“住房供应”是影响租房成本的两个最大因素。

与大多数经济学理论一样，这份由财政部、央行以及住房部联合发布的最新报告指明了一点——即，在影响租房成本的问题上，供求规律仍然适用。

据悉，这篇由3家机构共同发布的论文由Alan Bentley、Enzo Cassino和Nam Ngo负责撰写，他们组成了一个住房技术工作组(Housing Technical Working Group)，并在报告中论述了住房供需对租金带来的影响。

他们提道:“有限的证据表明，供需差距越大，工资和租金的联动关系就越强，因为对出租物业的竞争将使房东更易于从租客的工资增长中获益。”

租房人口攀升

这份报告显示，自1990年代以来，新西兰的租房人口比例一直在上升。

在住房成本方面，这些租客通常要比自住家庭支付更大比例的工资，这使得他们更易受到租金价格波动的影响。

论文发现，在其他条件相同的情况下，名义工资的增长直接导致了租金1比1的增长，而每套住房的居住人口每增加1%，租金就会增加1.5%。

报告称，更好地了解租赁市场的动态可能会促使政府制定更好的政策。

目前，中央和地方政府的政策制定者迟迟没有批准土地使用分区法（zoning laws），而分区法能够提供更多的住房，并为家庭成本带来下行压力。

通过统一规划草案（Unitary Plan），奥克兰已取得了重大的进展，而政府又通过中密度住宅标准(MDRS)在其他中心城市复制了这一成功。

目前，超过三分之一的出租家庭落户在奥克兰，另外三分之一在坎特伯雷、惠灵顿和怀卡托等主要城市地区，其余的在人口则在密度较低的地区。

MDRS是一项两党协议，但国家党已经撤回了该提议，并提出了一个替代方案，让地方议会在住宅选址上拥有更大的灵活性。

租金吞噬了工资上涨

住房技术工作组的报告发现，在过去20年里，整体租金的增长与工资增长大致一致，而且快于总体通胀。

与此同时，由于利率下降和税收制度的改变，房价进一步上涨，但租金与住房供应的联系要比房价紧密得多。

过去30年来，新西兰的房租一直在涨。2018年，国内约32%的家庭在租房如日，高于1991年的23%。

报告显示，住房自有率的下降在年轻人中尤为明显。2018年，25岁至34岁的群体中只有35%的人拥有住房，低于1988年的65%。

与自住业主相比，租客的收入和财富通常较低，他们往往将收入的更大一部分花在住房成本上，但住房的物理质量通常低于自住房产。

此外，报告还发现了影响租金波动的其他因素。

比方说，失业率与租金通胀呈负相关，这意味着更多的人失业将导致租金价格下降。

更好的工作保障（低失业率）可能会鼓励人们组建新的、更小的家庭——这将增加对住房的需求——同时也允许房东在不迫使租客违约的情况下提高租金。

另一个发现则是，较高的租金与较高的利率之间存在松散的联系。

报告显示，由于利率上升，首次置业者推迟了购房时间，从而增加了租房需求。

报告作者还警告称：“随着供应开始相对于需求增加，这将增加租房空置率，降低房产投资者的收益，并可能会降低银行为进一步的租赁房开发计划提供贷款的意愿。”

然而，该研究的主要发现仍是——在过去20年里，收入增长和住房的供需变化一直是导致租金波动的主要驱动因素。

（责编：Gloria）