低CV$285万，奥克兰开发商踩雷，改建十年成烂尾，今遭强制拍卖

后花园10月18日报道：

最近，奥克兰一套半成品豪宅以$240万的价格售出，甚至不到其CV估值的一半。

该物业位于北岸Devonport的Cheltenham Beach，是一套不折不扣的崖顶豪宅，拥有一览无遗的海景，可俯瞰Rangitoto和Gulf Islands怡人风光。

物业建筑面积140平米，土地面积为531平米，奥克兰市议会在2021年给出的CV估值为$525万，其中绝大部分来自于土地价值（$510.05万），建筑价值仅不到$15万。物业所在街道Vauxhall Road汇聚了不少高端房产，例如相隔不远的108号，CV估值高达$1410万。

早在去年12月，该豪宅就曾经历过一次强制拍卖，不过当时最高出价仅有$210万，以流拍告终。不久之后买卖双方以$240万达成交易，比CV估值低了足足$285万。

之所以能以$240万的价格拿下，一方面是因为该物业为抵押拍卖，但更重要的一点是所谓豪宅其实处于半成品状态。

据悉，物业最早于去年6月在Bayleys挂牌上市，卖家为开发商Steve Barrett。当时有不少买家对房产感兴趣，但由于屋况并不完整，很难对其进行估价。

由于改建工程尚未完工，目前住宅仅有一个空壳，其主要地基和悬崖加固工程已完成，但没有天花板。在房源上市期间，代理中介给出的推广文案是买家“可继续完成当前项目”或创建“属于自己的海滨天堂”。

值得一提的是，该物业其实在十年前就已经登上过媒体版面。当时Barrett刚刚买下这处海滨房产，由于担心海岸侵蚀问题威胁到自己的土地，他找人清理了悬崖上所有旧岩石和松动石块，并对住宅下方的悬崖进行加固，包括修复悬崖垂直面，插入约45根土壤锚杆，并添加网格、玻璃纤维垫和不锈钢金属线以支持新的本土植物。

根据一篇2016年的报道，Barrett原计划将以前的单层斜顶平房改造成三层五卧三浴房，并配备游戏室、地窖、酒吧、图书馆和洗碗间。如果顺利建成，绝对是豪宅无疑。可惜该计划在去年已经停工，并在不久后进入强制拍卖。

根据公开资料记录，Barrett在2013年的买入价格为$142.5万，如今以$280万价格售出，账面收益在$140万左右。然而考虑到已经投入的耗资不菲的悬崖加固工程和半拉子建房工程，持有十年是亏是赚，这笔账可能只有Barrett自己算得明白。

曾经一度，崖顶豪宅在新西兰地产圈可以说是皇冠上的明珠，好几年的年度最贵交易都被崖顶豪宅拿下，傲视群雄。可近几年由于气候变化问题愈演愈烈，崖顶豪宅已经不再单纯是富人身份和地位的象征，也隐藏着一系列此前不曾察觉的风险，哪怕是Barrett这样的开发商，也免不了阴沟里翻船。

仅以奥克兰为例，一线海景房遭遇山体滑坡的新闻就隔三岔五出现在媒体版面。尤其是今年发生多次洪灾，让不少有钱人发现自己无限风光的豪宅在大自然面前竟然如此不堪一击。为此，专家提醒置业者一定要将防灾情况纳入买房考虑，对崖顶住宅多加留意。

据奥克兰大学地质学副教授Martin Brook介绍，数十年来奥克兰人一直在靠近斜坡边缘的地区建房，有时住宅距离悬崖边缘甚至不到100米，只为获得最佳视野。然而在他们只顾着贪图美景的时候，却没有意识到风险也在同步增加。

“把房子建在脆弱的土壤上，又缺乏足够的安全距离，是导致灾害发生的主要原因。”

他称奥克兰市议会提出的第78号规划变更已经限制了特定沿海危险区的开发工作，以避免对人员和财产造成进一步的风险。可以上规划变更并不包括在远离沿海地带的悬崖上进行土地开发，所以市议会未来“可能会修改这一条款，或者使用其他规划工具”。

在Brook看来，未来任何滑坡的影响都可能相当具体，意味着开发工作要考虑当地地形、地质、土壤性质和任何土地使用的变化，如排水不足，或附近的树木覆盖面积缩小。尤其需要注意的一点是，环境和景观并不是一成不变的，而会随着时间的推移而自然变化，与任何人为引起的气候变化无关。

为此，他建议建房前聘请一名特许工程师，对悬崖进行现场评估和稳定性分析，这将有助于确定其安全系数。

另一方面，新西兰地产管理局（REA）也提醒业主向潜在买家披露房产问题的重要性，而买家则应该通过主动询问来了解房产信息，识别任何潜在风险，包括了解可能的洪涝灾害和地基下沉。卖家也许会提供房产的岩土信息或报告，但买家必须谨记，如果对报告真实性存疑，可以自己展开尽职调查。

责任编辑：番茄捣蛋